Jeszcze raz o podatku katastralnym. Polemika z artykułem w „Krytyce politycznej”

Na stronie link należącej do „Krytyki politycznej” ukazał się artykuł chwalący pomysł podatku katastralnego. Niby nic nowego, bo trudno wymagać od tej strony sceny politycznej, żeby kochała klasę średnią, a tym bardziej korporacje. Jednak afiliacja autora – Pawła Wójcika, który jak głosi stopka, publikuje też w „Przewodniku katolickim”, „Gazecie Polskiej Codziennie”, ale i „Tygodniku Powszechnym”, nakazuje potraktować temat poważnie.  Poważnie, czyli odnosząc się po kolei do danych i argumentów, zakładając prawdziwość danych.Teza 1. Na hossie mieszkaniowej korzystają przede wszystkim deweloperzy.

Fałsz. Podobno marże deweloperskie w Warszawie wzrosły w ciągu 4 lat z 1 do 3 tys. zł/m2, a w Gdańsku i Krakowie  nawet do 4 tys. Wprawdzie autor artykułu przyznaje, że inaczej jest w Łodzi i innych miastach, ale….

Samo podanie wysokości marży nic nie daje. Albowiem jak widać z tej publikacji link, marża marży nierówna i nawet giełdowe spółki sporo się różnią (Wikana 40%, Echo 14%), bo taki Marvipol czy Echo wręcz marżę obniżyły, Dom Developement niewiele zyskał, a J.W. Construction utrzymał marżę z poprzedniego roku.

Poza tym warto wiedzieć, ile sprzedano mieszkań nowych, a ile używanych. Na tych ostatnich korzystali nie-deweloperzy.

Poza tym nawet rynek mieszkań nowych to złożony problem – zyskują deweloperzy, ale też  firmy wykonawcze, właściciele gruntów, banki, fliperzy, zwykli budowlańcy (pracownicy).

Wniosek. Autor albo patrzy jednowymiarowo albo sprytnie manipuluje danymi.

Teza 2. Nieruchomości mieszkalne to jedne z najbardziej opłacalnych inwestycji.

Półprawda. Autor przytacza wyniki opłacalności wynajmu w stosunku do innych inwestycji i podaje „Jeszcze w 2010 roku opłacalność wynajmu mieszkań była o 1 pkt proc. niższa niż przeciętna stopa zwrotu z inwestycji innego rodzaju. W latach 2012–2014 wynajem był już bardziej opłacalny niż przeciętna inwestycja na rynku kapitałowym, ale stopa zwrotu była wyższa jedynie o 1–2 pkt. proc. Od tamtego czasu wynajem umacniał swoją pozycję. W rekordowym 2019 roku stopa zwrotu z wynajmu była wyższa o 6 pkt. proc. wobec inwestycji alternatywnych. Obecnie jego przewaga nieco stopniała, ale tylko do 4 pkt. proc.”

To właśnie półprawda i manipulacja danymi.  Podajemy nie wartości bezwzględne, ale relacji do „inwestycji alternatywnych” w tym „na rynku kapitałowym”. To już bajki, a nie twarda ekonomia.  Może inaczej rozumiemy „inwestycje alternatywne” – dla mnie to pojęcie łączy się z towarami, kruszcami, dziełami sztuki, walutami. Każda z tych inwestycji dała w roku 2021, znacznie wyższe zyski niż z wynajmu mieszkań.

A rynek kapitałowy w latach „2012-2014”. Życzę szczęścia temu, kto na giełdzie inwestuje w perspektywie dwóch lat. To przepis na porażkę. I znowu nieprawda. Podam przykład. W grudniu 2020 r. kupiłem w ramach IKZE, akcje opisywanego tu często Asseco Business Solutions po kursie ok. 37 zł. Dzisiaj kosztują  ok. 40 zł, a dodatkowo wypłacono dywidendę w wysokości 2 zł/akcję.  Zysk to 5 zł z 37 zł, czyli 13,5%. Nie wiem, czy zyski  z wynajmu były podobne, bo nie wiem w jaki sposób je policzono. Według portalu otodom.pl ROI (który nie uwzględnia przestojów) w różnych miastach jest różna. Najwyższa w Gliwicach (prawie 7%), najniższa w Gdyni (3,6%), a w Warszawie tylko 5,48%. Jeśli nałożymy tutaj jeszcze pustostany, podatki nagle spokojnie możemy przyjąć średnią na poziomie ok. 4%. Czy to tak dużo? Nie sądzę. To mniej więcej poziom dywidendy całkiem niezłej spółki  jaką jest wspomniany ABS. Kupując takie akcje wystawiamy się na większe ryzyko, ale nie mamy żadnych problemów z płynnością i najemcami.

Powodem „ucieczki w nieruchomości” nie jest gigantyczna rentowność (co przyznaje sam autor, ona realnie spada, wraz ze wzrostem cen), ale próba zwalczenia inflacji, przy jednoczesnym żałosnym zwrocie z inwestycji „bezpiecznych” takich jak obligacje czy lokaty.

Teza 3. Mieszkania przestały służyć do mieszkania, a stały się lokatą kapitału.

Półprawda. Mieszkania zawsze były formą lokaty kapitału i zawsze służyły do mieszkania. Niekoniecznie właścicielowi. Tu się nic nie zmieniło.

Teza 4. Dostępność mieszkań spada i pogłębiają się mieszkaniowe nierówności.

Prawda. Tylko należy zadać sobie pytanie co jest przyczyną takiego stanu rzeczy. Moim zdaniem właśnie inflacja i jednocześnie niskie oprocentowanie lokat/obligacji. Skoro tylko 14% Polaków dostało podwyżkę, a inflacja wynosi już blisko 8%, to posiadacze gotówki uciekają z nią do bezpiecznych przystani. Nie satysfakcjonuje ich 1,5% szukają wzrostu, przynajmniej na poziomie inflacji. Daje go właśnie nieruchomość, której cena za inflacją nadąża, a jednocześnie co miesiąc wpływają jakieś środki (z pewnością wyższe niż z lokat).

Pisałem na tym blogu wielokrotnie – nierówności pomiędzy biednymi i bogatymi pogłębiają się. Trzydziestolatkowie  nie osiągną poziomu zamożności swoich rodziców, bo ogromny procent wydatków to mieszkanie, a pensje wcale nie rosną, jak prezentuje to rząd. Zresztą pensje rosną wolniej niż ceny.  I tu jest problem.

 Teza 5. Za wzrost odpowiadają osoby fizyczne, a nie fundusze.

Półprawda. Z wniosku, że nie fundusze kupują mieszkania, wcale nie wynika, że robią to „bogate” osoby fizyczne. Po pierwsze, część mieszkań (nie wiem jak duży) kupują spółki.  Po drugie, wysoki udział fliperów, wskazuje na niezarejestrowaną działalność gospodarczą (kupowanie 10 mieszkań w roku, jest nią – adres do państwa – dlaczego tego nie ściga), czyli działalność nielegalną i nieopodatkowaną. Po trzecie, pewna ilość mieszkań kupowana jest na kredyt „żeby zdążyć”. Trudno tych ludzi uznać za bogatych i zamożnych. Zarówno p. Wójcik jak i ja nie dysponujemy wystarczającą liczbą danych, żeby wyciągać wnioski. Fiskus je ma.

Teza 6. Stopy procentowe musiałyby znacznie wzrosnąć, żeby odciągnąć od mieszkań.

Półprawda. Znowu kłania się teza 5. Kto kupuje, dlaczego i za jakie środki? Wzrost stóp odciągnie ludzi kupujących „na wynajem” za pożyczone, ale nie zatrzyma funduszy, które i tak zyskają na różnicy pomiędzy zwrotem w Berlinie (ROI 1-2% i Gliwicach – prawie 6%). Nie powstrzyma też fliperów, dysponujących gotówką.

Teza 7. Podatek od pustostanów zmieni obraz rynku.

Prawda.  Zmieni. Ale jak definiujemy pustostan? Czy mowa tylko o mieszkaniach, czy też domkach? Czy wliczamy nieruchomości letniskowe? Czy mówimy o umowach najmu, czy także wynajmie krótkoterminowym lub zarządzanym? Co robimy z udziałami zamiast pełnej własności?

Teza 8. Opodatkowanie nieruchomości to najskuteczniejszy znany sposób walki ze spekulacyjnym wzrostem ich cen.

Nieprawda. Wystarczy przywołać przykład Berlina. Tam po wprowadzeniu podatku katastralnego ceny nieruchomości istotnie wzrosły.

Teza 9.  Za obecną hossę na rynku mieszkaniowym odpowiada właśnie polska wyższa klasa średnia, a (jeszcze) nie fundusze inwestycyjne. Więc ograniczenie tempa wzrostu cen mieszkań wymaga uderzenia po kieszeniach tej właśnie grupy. A tu już się zaczynają schody – i właśnie dlatego możemy być pewni, że podatek katastralny nie zostanie wprowadzony, choć jego skuteczności nikt sensowny nie podważa. 

Półprawda. Zacznijmy od końca – mnóstwo „sensownych” osób (w tym ja;) podważa podatek katastralny wypowiadając wiele argumentów. Państwo jest do niego nieprzygotowane (nie ma powszechnej taksacji). Uderzy (jeśli będzie od 2 mieszkania) nie w „wyższą klasę średnią”, ale w bardzo różne podmioty (w tym oczywiście najemców). Fundusze i tak wliczą go  w cenę. Spadną szanse na zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodych np. w Warszawie lub Zakopanem. Wolne mieszkania pojawią się za to w… Hrubieszowie czy Jaśle. Wzrośnie presja na zysk, więc napędzimy zjawiska patologiczne (mikrokawalerki, wynajem krótkoterminowy). Droga do mieszkań dla młodych jest tylko jedna – budowa przez państwo lub samorząd.

Jak już zaznaczałem powyżej. Za hossę nie odpowiada „wyższa klasa średnia”. Zbyt mało danych, aby to stwierdzić. Ale pozwólmy sobie na pewne porównanie. Przed wojną koncentracja kapitału była ogromna. Wrogiem lewicy był „kamienicznik”. Czy to on odpowiadał za wzrost cen? Gdyby tak było, ceny rosłyby nieprzerwanie od 1920 r. A jedyna faza wzrostu, to lata 1936-1939, kiedy państwo zaczęło udzielać nisko oprocentowanych kredytów na budowę kamienic i stosować ulgi podatkowe.  Tak jak teraz. NBP obniżyło stopy procentowe, wpompowano w gospodarkę pusty pieniądz, rozpędzając inflację,  więc nic dziwnego, że ceny rosną. Wyższa klasa średnia (czyli np. ja) korzysta na tym wzroście, ale to nie ona go spowodowała.