Poprzedni wpis poświęcony dylematowi „kupić czy wynająć” musi mieć dalszy ciąg. Wiele osób pyta mnie – jak drogi dom/mieszkanie kupić? Podobne pytania dotyczą samochodu. Dzisiaj staram się na to odpowiedzieć.
Przeciwstawiam się zdecydowanie zasadzie „zastaw się a postaw się”. Cena domu i samochodu musi odpowiadać aktualnej wysokości dochodów, a nie być skorelowana z przyszłymi lub spodziewanymi. Jednocześnie dach nad głową musi spełniać określone potrzeby – pasować do naszej aktualnej sytuacji. Bierzemy się zatem do wyliczeń.
Zgodnie z amerykańską teorią nie powinniśmy pożyczać na pierwszy dom więcej niż 2-3 krotność rocznych dochodów. Co to oznacza w praktyce? Kredyt rodziny zarabiającej 2-średnie krajowe (ok. 7 tys. netto) nie powinien być wyższy niż 255 tys. zł. Czy podzielam taki pogląd? Tak, odnosi się on tylko do kredytobiorców, bo w Polsce warunki są nieco inne.
Po pierwsze, nie wszyscy kupują na kredyt. Kiedy dom finansują rodzice, dochód nie ma wielkiego znaczenia. Kiedy masz gotówkę (np. przywiezioną z pracy za granicą) – dochód nie ma znaczenia (w USA obowiązuje coroczny podatek katastralny w wysokości bodajże 3% wartości nieruchomości). Relacja dochód-cena domu może być dowolna – byleby było stać Cię na utrzymanie. Co innego, gdy kupujesz za polskie oszczędności polecam proporcje – dach nad głową nie droższy niż 6-7 rocznych pensji.
Po drugie, relacje pensja-ceny nieruchomości są w Polsce zupełnie inne niż za wielką wodą. Amerykanin kupi niezły dom za 300 tys. dolarów (pomijam niektóre stany i miejsca) przy średniej płacy ponad 60 tys. dolarów . W Polsce średnia to 42 tys. zł a nowe domy kupimy za minimum 400 tys. zł. Nawet 50-metrowe mieszkania rzadko kiedy kosztują mniej niż 200 tys. zł (w większości przypadków dużo więcej). Niemniej jednak granicą rozsądku pożyczki jest relacja rata-dochód ok. 20%. Czyli przeciętna rodzina (7 tys. dochodu) może pożyczyć ok. 200-300 tys. zł w zależności od okresu kredytowania. A pracujący za minimalną? No cóż, nic (bank i tak nie udzieli pożyczki).
Czy znam osoby, które pożyczyły znacznie więcej? Oczywiście. Teraz często martwią się każdym ruchem ceny franka lub przyszłymi zwyżkami stóp procentowych. Albowiem kiedy zarabiając 120 tys. rocznie (dochód 10 tys. miesięcznie), wydajesz na ratę 40% dochodu, to problem zaczyna być poważny.
Moje rozważania w mniejszym stopniu dotyczą tych, którzy mają po kilka nieruchomości i/lub oszczędności. Tym razem podam przykład mojej własnej rodziny. Rata na dom, który był naszą 4-tą nieruchomości, początkowo wynosiła 27% wspólnych z żoną pensji. Tylko że z wynajmu poprzedniego mieszkania otrzymywaliśmy na czysto ponad połowę raty i do tego mieliśmy spore oszczędności (którymi szybko spłaciliśmy 2/3 kredytu – obniżając ratę). Do tego prowadzę działalność gospodarczą, z której zarabiałem od początku tyle ile wynosiła rata. Efekt – kredyt nie był dla nas problemem, a narzędziem budowania zamożności.
Temat domu załatwiłem. Teraz przechodzę do auta. Pomysł amerykański to samochód za 6 pensje miesięczne, tylko że znowu kupiony na kredyt lub wzięty w leasingu. Biorąc pod uwagę, że auta są tam tańsze (niższe podatki i efekt skali), a pensje znacznie wyższe, czy reguła trzech pensji ma sens?
Nie byłbym taki zasadniczy. I znowu opieram się na własnych doświadczeniach i obserwacjach. Przez sporą część życia jeździłem używanym autem za nawet mniej niż 3 pensje. Teraz też, pomimo posiadania Porsche, nie dobiłem do górnej granicy przedziału. Co jednak mają zrobić zarabiający przeciętnie? Postąpić podobnie jak w przypadku domu. Duża gotówka, zaoszczędzona z własnej pracy pozwoli podnieść mnożnik do 10-krotności dochodu (utrzymanie auta też kosztuje). Kredyt? Rata nie powinna z hipoteką (o ile jest), przekroczyć 30% dochodu. Jeśli mamy wyłącznie kredyt samochodowy to rata nie może być wyższa niż 15% dochodu. Pozwoli to kupić przeciętnej rodzinie auto klasy kompakt w wersji podstawowej z salonu (cena 60-70 tys.) i … zaoszczędzić na naprawach. W takiej sytuacji odradzam oczywiście kredyt na samochód wyższej klasy i mocno używany. Naprawy mogą nas zaskoczyć (10-15 tys.) i przekroczyć dwumiesięczną pensję.