Na łamy tego bloga co jakiś czas wraca temat podatku katastralnego. Dzisiaj mój plan „na wypadek W” czyli co zrobię, aby ten podatek dotknął mnie w jak najmniejszym stopniu.
Najpierw wprowadzenie. Podatek katastralny może wyglądać różnie. Zakładam stopę opodatkowania na poziomie 1% od 2-giej nieruchomości, przy czym liczymy wszystkie (czyli zarówno zabudowane jak i niezabudowane). Oczywiście świat zna różne warianty od 0,18% do 10%, oraz rozmaite wyłączenia. Ja ich nie zakładam (np. w Irlandii nieruchomości kupione na kredyt korzystają z ulgi).
Opodatkowanie, bez moich działań. Najdroższą moją nieruchomością jest dom. Wart ok. 800 tys. a max. 1 mln złotych. W nim teraz mieszkam. Gdyby uznać, go za pierwszą nieruchomość, nie zostanie opodatkowany. Ale potem idą działki: w górach i miejscowości turystycznej, dom na wsi, mieszkanie w mieście, lokal na działalność i mieszkanie w górach. Łączna wartość (z wyłączeniem tego domu) to ok. 2.6 mln zł. Oznacza to ok. 26 tys. podatku rocznie. Sporo.
Pierwszy pomysł zmian. Mieszkanie w górach wynajmuję – podatek (4000 zł/rok) wliczam w czynsz. Mieszkanie w mieście – przepisuję na najstarszego syna – i tak tam mieszka (miałem darować mu, gdy pójdzie do pracy i ustabilizuje dochód, przyspieszę decyzję). Działka w górach wydzierżawię – podatek (3000 zł) wliczę w czynsz dzierżawny. Działka w miejscowości turystycznej – sprzedam i zrealizuje zysk (za część kupię mieszkanie „średniemu” synowi, za resztę pospłacam wszelkie kredyty). Dom na wsi – zrobię małą agroturystykę (gospodarstwa rolne pewnie zwolnią z podatków, lub stawka będzie preferencyjna) – wystarczy z zapasem na 5000 zł podatku. Lokal użytkowy – zmienię najemcę, z preferencyjnej (i śmiesznej) stawki na rynkową (tzn. zwiększę czynsz 4-krotnie, z czego 1/4 pożre kataster). W efekcie zamiast stracić – zyskam na czynszu. Będę w plecy na „możliwościach turystycznych”.
Drugi pomysł zmian. Mieszkanie w górach – zapiszę na żonę. Mieszkanie w mieście – na syna (najstarszego). Działkę w miejscowości turystycznej – na najmłodszego. Działkę w górach – na średniego. Mnie zostanie – dom (pierwsza, nieopodatkowana nieruchomość), lokal użytkowy, ze zwiększonym czynszem (zysk ok. 1600 zł „na czysto” po odliczeniu podatków), oraz agroturystyka. To zdecydowanie najbardziej pasywna wersja, ale przyszłościowa i pragmatyczna.
Trzeci pomysł zmian. Wynajmę dom w mieście (zysk ok. 2500 zł miesięcznie, już po odliczeniu katastru), pierwszym domem zostanie ten wiejski (więc nie będzie obciążony podatkiem). Dzieci obdaruję nieruchomościami (mieszkanie w górach – średni syn, działka w górach – najmłodszy, mieszkanie w mieście najstarszy). Tu nie zapłacimy grosza podatku. Sprzedam działkę „inwestycyjną”, spłacę kredyty, zainwestuję w akcje. Lokal użytkowy wynajmę, jak w wariancie drugim. W sumie zyskam 4100 zł z samego wynajmu, co przy przeprowadzce na wieś, dochodu z dg, oraz jednym etacie – swobodnie wystarczy na życie, przy niepracującej żonie.