Dzisiaj postaram się rozwiązać dylemat, przed którym stoi całkiem spora grupa osób z klasy średniej – czy warto kupić mieszkanie wakacyjne. Zrobię to na swoim przykładzie (zakup sprzed 4 lat), ale i zaktualizuję do warunków bieżących.
Najpierw zastrzeżenie metodologiczne. Odpowiedź na pytanie – czy warto, to więcej niż obliczenie zwykłej ekonomicznej opłacalności. Wiele bowiem rzeczy na tym świecie warto, chociaż wcale się to nie opłaca (np. posiadać dzieci, kupić sportowy samochód, łódź itp.). Od ekonomii jednak nie uciekniemy, a nawet zaczniemy od niej.
Mój przykład.
Na jesieni 2017 r. kupiłem mieszkanie w górach. Zapłaciłem 200 tys., a z kosztami notariusza, prowizji banku, drobnego remontu, wyposażenia, zmieściłem się w 230 – może 240 tys. Korzystałem z tego mieszkania przez 4 lata, spędzając tam 220 dni (czyli 55 dni/rok). Do tego moi znajomi i rodzina dołożyli 65 dni (16 dni na rok). Gdybym chciał wynajmować podobny lokal, musiałbym płacić minimum 250 zł/dzień tj. 55.000 zł za 4 lata (55 dni x 250 zł = 13.750 zł/rok).
Przy zakupie liczyłem tak. Koszt zakupu 240 tys. pomnożony przez 4% kosztów kredytu to 10.000 zł/rok w odsetkach w pierwszym roku. Do tego czynsz 2400 zł (był niższy) i 1200 zł za prąd i podatek (woda mieściła się w zaliczce). Razem ca. 13.500 zł. Równowartość 4,5 dnia pobytu miesięcznie (54 dni w roku). A to tylko 12 weekendów (po 4-5 dni) rocznie – raz w miesiącu.
Obecnie koszty wyglądają inaczej. Za wodę i czynsz stawka to 300 zł, do tego dochodzi 130 zł na prąd (w tym ogrzewanie) i 20 zł na podatek. Razem 5400 zł/rok. Czyli po odjęciu kosztów (5400 zł) od niewydanych środków (13,5 tys. rok) jestem na plus 8 tys. na rok. Sporadyczne wynajmowanie przyniosło mi na czysto średnio 5000 zł/rok i zapewniło praktyczne wyzerowanie kosztów, podnosząc korzyść finansową do 13 tys. A wzrost wartości? No cóż. Mnie się udało. Dzisiaj sprzedałbym za 400 tys. zł. Czyli zarobiłem prawie 200 tys. zł, a dokładnie 185 tys. (meble przeniósłbym do domku lub sprzedał z mieszkaniem doliczając do ceny, część prowizji odzyskałbym) A to oznacza jedno kolejne 45 tys. zł rocznie. Nie liczcie jednak na takie wyniki. Ja kupując zakładałem podwojenie ceny po 15 latach czyli zarobek na poziomie 15 tys. rocznie. Jeśli dodam do korzyści finansowej (13 tys.) mam już 28 tys. zł/rok. Całkiem niezły wynik. Nawet gdybym nie wynajmował, wyszłoby 23 tys. zł/rok. Czyli jeśli chodzi o pieniądze – miało to sens.
Teraz pozostałe aspekty. Zacznijmy od najważniejszego. Żeby spędzać w jakimś miejscu 55 dni w roku, musisz je lubić. Koniec i kropka. Kupowanie mieszkania w górach, gdy kochamy tylko morze, nie ma sensu. Rachunek taki jak mój bazował na obliczeniu – minimum tydzień ferii zimowych (9 dni), letnich (9 dni), 2 długie weekendy (10 dni), 3 zwykłe weekendy (9 dni), spędzimy w górach. To w sumie 37 dni i 9250 zł. Ja góry lubię i potrzebuję (moja astma), więc oczywisty wydał się zakup. Poza tym, powinieneś się pogodzić ze spędzaniem znacznej części urlopu w jednym miejscu. Nie każdemu to odpowiada.
Musisz mieć w miarę blisko – do 5-6 godzin jazdy w jedną stronę, bo ważny jest czas i koszt (ja małym autem, gdy cena paliwa oscylowała wokół 4 zł/litr obracałem w obie strony za 120 zł, większym i teraz potrzebuję 260zł). Da się wyskoczyć na weekend (zwłaszcza przedłużony o 2 dni). Warto patrzeć na połączenia transportem publicznym (w moim przypadku – 120 zł/os. w obie strony i ok. 6.5 godziny w jedną stronę). To pozwala jeździć do mieszkania wakacyjnego odpowiednio często i maksymalnie je wykorzystywać.
Niewątpliwą zaletą posiadania własnego mieszkania jest jego dostępność. Nie musisz się umawiać, nie musisz rezerwować awansem. Ono na Ciebie czeka, przyjedziesz kiedy zechcesz (np. jest pogoda, możesz wziąć poniedziałek i piątek wolne). W praktyce – ogromna zaleta, zwłaszcza w sezonie.
To jednak nie wszystko. Będąc na swoim zabierasz znacznie mniej, bo wiele rzeczy masz już na miejscu: ręcznik, pościel, a nawet trochę mięsa w konserwie i szczoteczkę do zębów. No i swój ulubiony kubek.
Teraz sytuacja obecna.
Wynajem analogicznego apartamentu to, po ostatnich podwyżkach, 300 zł/dzień. Jeśli założymy, że pandemia zintensyfikuje przyjazdy (w ostatnim roku spędziliśmy na miejscu 90 dni), mówimy o wydatkach na poziomie 27.000 zł/rok.
Mieszkanie takie jak moje kosztuje 400 tys. zł. Jeśli nawet masz umiejętności negocjacyjne, wliczysz w to wszelkie opłaty (agent, notariusz). Biorąc pod uwagę odsetki (koszt alternatywny), uzyskasz może 16 tys. Z rocznymi kosztami utrzymania, praktycznie równymi wynajmowi okazjonalnemu, będziesz wykładał 1400 zł miesięcznie. To równowartość 5 dni pobytu na miesiąc (60/rok).
Kwotę 22 tys. zapłacisz jako odsetki od kredytu w pierwszym roku (wzrost oprocentowania do 5,5%). Do tego dodaj 5400 zł rocznych kosztów utrzymania (to przykład, bo czynsze są różne), a dojdziesz do 27.400 zł rocznie (gdybyś liczył ratę na 20 lat, przy 10% wpłacie będzie to 35.000+5400 zł, czyli 40.400 zł) . To 2400 zł miesięcznie (lub gdy wliczasz całą ratę 3500 zł – kupa forsy, ale nadal mniej niż najem w wymiarze przeciętnym 8 (ew. ok. 12) dni/miesiąc. Jeśli jednak, podobnie jak ja, założysz 5 tysięcy z wynajmu to saldo wydatków spadnie do 22.400 zł (35.400) rocznie, czyli w praktyce 6-10 dni miesięcznie. I nagle to wszystko przestaje się spinać. Mała jest szansa, że spędzisz w mieszkaniu wakacyjnym 90-130 dni w roku.
Jak widzisz zakup za gotówkę ma jeszcze sens. Na kredyt już raczej nie (chyba, że nastawiasz się na intensywny wynajem). Ryzykujesz oczywiście potencjalnym spadkiem wartości nieruchomości. A i jeszcze tym, że miejsce znudzi Ci się szybko.