Czy dzisiaj warto zadłużać się na zakup mieszkania?

Ponownie wracamy do mojego konika – nieruchomości, stawiając fundamentalne pytanie: Czy dzisiaj warto zadłużać się na zakup mieszkania? Co więcej, odpowiadamy na nie.

Wracamy do poprzedniego przykładu. Młoda rodzina chce kupić 45m2 mieszkanie płacąc za nie z wykończeniem 369.000 zł.  Dysponują wkładem własnym 69 tys. zł, czyli byliby skazani na kredyt 300.000 zł na 30 lat. Przypadkiem mają zdolność kredytową (co nie jest oczywiste) i alternatywa wydaje się realna. Mózg drąży im pytanie – teraz, czy poczekać.  Na rynku znaleźli ofertę z oprocentowaniem 3.85 % rocznie (w tym WIBOR 1.25 i 2.6% marży banku). W takich warunkach rata wyniesie 1350 zł. Do tego trzeba jednak dorzucić ubezpieczenie na życie oraz mieszkania i dobijamy do 1550 zł. Gdy dodamy 170 zł podstawowej opłaty do wspólnoty (fundusz remontowy, eksploatacja, zaliczka na śmieci) to wyjdzie nam podobnie jak najem. Czyli kupować.

No, ale wujek Sknerus szepcze im do ucha – policzcie co stanie się jeśli w górę pójdą stopy procentowe, obecnie rekordowo niskie. Sprawdźmy. Pamiętam je na poziomie 5,5%, ale załóżmy optymistyczne 3%. Oprocentowanie wzrośnie z 3.85% do 5.6 % (marża 2.6 pozostanie bez zmiany), a rata osiągnie poziom 1720 zł. Gdy doliczymy ubezpieczenia i opłaty (370 zł) zbliżamy się do 2090 zł. To o 20% drożej niż najem.

Deweloper kusi. Tylko teraz. Za chwilę mieszkania podrożeją. Gdy zyskają 20% odbijecie sobie wzrost raty (70.000 zł wystarczy na wyższą ratę przez prawie 12 lat).

A co ja o tym sądzę? Liczby są bezlitosne. Ceny mieszkań rosną. W mojej ocenie istnieje ogromna szansa na wzrost cen mieszkań 20% w perspektywie dłuższej – 10 lat. Dodatkowo wpłacając co miesiąc 1350 zł (lub 1700 zł po skoku oprocentowania), część przeznaczamy na przymusowe oszczędzanie.  Jeśli nie masz gdzie mieszkać – kupuj. Inaczej jednak wygląda to przy inwestycji. Obecnie nie gwarantuje rozsądnych zwrotów, chyba że stopy zostaną na stałym poziomie, a inflacja pogalopuje, co obecnie wydaje się niemożliwe. Od tych 1700 zł czynszu trzeba przecież jeszcze odliczyć 170 zł opłat i 150 zł podatku. W kieszeni zostanie zatem 1380 zł  przy potencjalnej racie 1700 zł. Słabo, trzeba dokładać. A alternatywa?

Mały, samodzielnie budowany domek, w odległości 20 km od centrum miasta.

2 przemyślenia nt. „Czy dzisiaj warto zadłużać się na zakup mieszkania?”

  1. samodzielne budowanie jest dla większości ludzi nieosiągalne… wiedza umiejętności i roboczogodziny są nie do przeskoczenia a czas inwestycji przeciąga się niemiłosiernie… nie mówiąc nic o potrzebie posiadania kapitału… kredyt w tym przypadku zabija budżet domowy bo domu nie ma a mieszkać gdzieś trzeba i jeszcze zazwyczaj dokładać do budowy… przy niskich dochodach rzecz dla pasjonatów 😉 buduje bo lubi a kiedy skończy nie ma znaczenia…
    przy inwestycji w nieruchomości kosztem nie jest cała rata a jej część odsetkowa… spłacając kapitał zwiększamy swój udział własny w tym majątku…
    ze swojej strony zauważyłem jedno… nie to że nieruchomości w jakiś magiczny sposób wzbogacają ludzi i robią z nich milionerów a to że zazwyczaj ludzie kupujący nieruchomość budują swój kapitał a ludzie którzy tego nie robią zazwyczaj mają go na znikomym w porównaniu poziomie… jeśli ktoś przez powiedzmy ostatnią dekadę oszczędzał powiedzmy ratę na nieruchomość a drugi za tą ratę kupił nieruchomość to ten z lokatami realnie stracił! podczas gdy kupujący nieruchomość zyskał… a na pewno na tle lokaty…
    ja tam cieszę się z wysokiej inflacji bo mam kredyty oprocentowane poniżej… czyli magicznie zyskuję 😉 kosztem a jak lokat hehe kredyt brałem w 2014 roku i stanowił ok 30 procent dochodów… dziś gdyby rata wzrosła x2 to i tak nie byłoby tych 30 procent dochodów… kolejna sprawa to to że o ile inflacja działa negatywnie w krótkim okresie czasu to w dłuższym terminie zwiększa dochody nominalne! a zadłużenie nominalnie nie rośnie… stąd moja radość 😉 nie wiem dlaczego ludzie zakładają że biorąc kredyt który stanowi powiedzmy 30 procent dochodu będzie cały czas tyle procent stanowił… inflacja na to nie pozwala 😉 oczywiście w krótkim okresie może wydarzyć się wszystko ale w długim nie ma bata rata spada jako procent dochodu… najgorsza jest pierwsza dekada później leci z górki 😉 a przy dzisiejszej inflacji nawet szybciej…

    1. Najpierw o czasie i umiejętnościach. Coś w tym jest. Z drugiej strony jeszcze pokolenie moich rodziców budowało dom samodzielnie lub z niewielką pomocą rzemieślników, szwagra i kolegów. Więc da się. Teraz technologie znacznie uproszczono (zwłaszcza jeśli mówimy o małych domkach). Da się kupić łatwe do położenia samemu arkusze blachy na dach, gotowe konstrukcje ścian, a majstra zamówić do instalacji.
      Gdybym miał alternatywę dom za 250 tys. (z działką – 20 km od miasta), zakup domu za 800 tys. albo mieszkania za 450 tys., pewnie bym budował.
      A teraz o nieruchomościach. Na rosnącym rynku (pow. inflacji i średniej stopy dochodu), stanowią one pewny wehikuł inwestycyjny, nie wymagający wielkiego rozumu. I to wielka zaleta. Kupić akcje np. w 2006 r. i dzisiaj wyjść na + 200% też się dało, ale potrzebna była wiedza, daleko większa niż przy nieruchomościach.
      Inflacja (zwłaszcza średnia) jest właśnie wywłaszczeniem posiadaczy gotówki, kosztem kredytobiorców, którzy zyskują. Odczułeś to na własnej skórze in plus.
      Gratuluję wzrostu dochodów, bo to wcale nie jest oczywiste dla zatrudnionych.
      Ja też biorę kredyty, właśnie wiedząc, że 700 zł raty 15 lat temu to nie to samo co 700 zł dzisiaj, a nieruchomości rosną w cenie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *