4 zasady na rynku nieruchomości i wyniki ich stosowania oraz… pomijania.

Poprzednio opisałem spektakularne możliwości inwestowania na rynku nieruchomości tj. drogę od 0 do 1,5 mln. Oczywiście są tacy, którzy zrobią to szybciej, w większej skali i jeszcze lepiej (np. od 1 do 15 mln w 10 lat). Tu nie chodzi o licytowanie się, ale o pewne zasady. Wróćmy do nich jeszcze raz i opiszmy na przykładach.

Cztery zasady inwestowania w nieruchomości. Zresztą sprawdzą się w dowolnej inwestycji.

  1. Timing. Kupuj w dobrym momencie.
  2. Uzyskaj cenę poniżej realnej wartości. Minimum 25% poniżej.
  3. Wybieraj inwestycje z potencjałem wzrostu.
  4. Celem uzyskania znacznie lepszych efektów – lewaruj – wspomóż się kredytem pasującym do Twoich możliwości.

Z tych czterech zasad dwie są proste do wyjaśnienia i dostępne dla każdego (cena poniżej wartości i lewar). Przeciętnie zorientowana osoba albo sama ustali wartość rynkową (np. na podstawie dostępnych analiz, ogłoszeń), albo zwróci się o pomoc do fachowca (kolegi pracującego w urzędzie skarbowym, rzeczoznawcy bankowego, rzeczoznawcy majątkowego). To samo z lewarem.  Obowiązkowo – rata poniżej 20% dochodów netto. Ot i wszystko.

Dwie z kolei (dobór momentu i ustalenie potencjału wzrostowego) wymagają pewnego doświadczenia i dłuższego namysłu. Przykład? W 2001 r. bezrobocie wynosiło ok. 20%. Młodzi bili się o każdą pracę. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło kilkanaście procent. Czy to dobry moment na zakup nieruchomości? Okazał się doskonałym. Na rynek wchodziło właśnie pokolenie lokalnego wyżu z lat 1975-1985, za chwilę wstępowaliśmy do UE.

A rok 2017? Od 10 lat ceny stały praktycznie w miejscu, a nawet może nieco spadały. Transakcji było coraz mniej. Niektóre nieruchomości zakupione w szczycie za 250 tys. czekały na nabywcę  za 200 tys. i … czekały.  Mnóstwo młodych osób wyjechało do UE. Co się stało? W ciągu 4 lat ceny wzrosły o kilkanaście-kilkadziesiąt %, a w niektórych segmentach 2- krotnie. Kto zatem kupował w 2017 r.? Np. ja. Dostrzegłem objawy początku wzrostu, no i przetestowałem pozostałe 3 zasady.

Teraz kwestia potencjału. Ziemia rolna w 2001 r. miała potencjał. Ogromny potencjał. Mieszkania w 2017 r. miały potencjał. Działki budowlane w 2006 r. itp. A nieruchomości komercyjne (lokale użytkowe) w 2018 r.? Dramat. Biurowce w Warszawie potaniały w ciągu ostatnich 2 lat z uwagi na pandemię. Podobnie galerie. Co ma potencjał teraz? Działki budowlane i rekreacyjne. A najlepiej rolne do przekształcenia na budowlane/rekreacyjne.

I teraz chcę się zmierzyć z największym kłamstwem inwestycji. Brzmi ono:  poprzednie pokolenia miały lepiej niż my. Kompletnie w to nie wierzę. Poprzednie pokolenia, czyli kto? Inwestujący w 1910 r. w ziemię rolną lub kamienice? Po I WŚ przyszedł krach, ustawa o ochronie lokatorów, wreszcie Wielki Kryzys? Inwestorzy przedwojenni np. taki pan Wedel (bardziej niż z apartamentowców znany ze słodyczy)? Zarobili kupę kasy w latach 1936-1939, żeby wszystko stracić po II WŚ (upaństwowienie). Boomerzy? Przez dużą część ich życia można było mieć jedno mieszkanie, potem nadszedł stan wojenny, wreszcie dewaluacja pieniądza. Swoje żniwa mieli dopiero od roku 2001 r., kiedy większość boomerów dobijała do 50-tki.  A  moje pokolenie? W 2001 r. mieliśmy przeważnie mało kapitału, a kredyt był drogi.  Kupowało się (pomijam tych, którym rodzice przekazali pieniądze z rozwiniętych działalności gospodarczych) z oszczędności lub ogromnym ryzykiem (za hazardzistę był uważany np. osobnik kupujący 20 ha ziemi od Państwa na kredyt w 2000 r., bo wszyscy pamiętali bankructwa rolników z lat 90-tych). Trochę okrzepliśmy do boomu (2005-2007), ale trwał on ledwo 2 lata, potem 10 lat stagnacji i kolejny wzrost.  Jednocześnie, cytując KOMBI „każde pokolenie ma własny czas” tylko trzeba umieć go wykorzystać, no i mieć gotówkę.

A teraz obiecane wyniki prowadzenia podobnej strategii.

Mój przyjaciel w 2002r. kupował na kredyt ziemię rolną. Płacił 3000 zł za ha (kredyt w mierniku naturalnym – rata dostosowana do ceny pszenicy). Teraz ma 13 razy  więcej, bo pszenica nie drożała gwałtownie, w przeciwieństwie do ziemi. A kupił 300 ha. Sam zysk z dzierżawy to 25 tys. miesięcznie.

Inny inwestor. W 2008 r. kupił działkę 3000 m2 za 300 tys. (cena 100 zł/m2). Obecna wartość – 1050 tys. zł.   Inny jego zakup. Dwie sąsiednie działki ok. 2000 m2 w 2018 r. Cena każdej 200 tys. (100 zł/m2 – znacznie poniżej ceny rynkowej) Scalił, podzielił na mniejsze. Sprzedał za 1.6 mln. Czyli x 4 w 3 lata.

Mój zakup z 2019 r. Działki poniżej wartości. Obecna cena x 2,5. W niespełna 2 lata. Połowa ceny to prywatna pożyczka na śmieszny procent (ale lepszy niż lokata, zwłaszcza teraz – znacznie lepszy). Pożyczkobiorcy proponowałem, aby stał się wspólnikiem. Bał się, nie chciał. Wolał pewne 3,5 % rocznie (pożyczka na  2 lata) niż potencjalne, jak się okazało …. 150%.

Działka kupiona jako rekreacyjna 20 km od miasta w  2005 r. za ….4000 zł. Tu kredyt nie był potrzebny. Obecna wartość (możliwość WZ, podziału i zabudowy), ostrożnie 150 tys. Czyli x 37 w 16 lat.

Jak widzicie po przykładzie mojego zakupu sprzed 2 lat,  to nadal jest możliwe, da się zarabiać po 50% rocznie na nieruchomościach (zapytajcie fliperów).

A gdybym miał uszeregować te zasady wg hierarchii? To trudne, bo wszystkie są ważne, ale… spróbuję.

Na pierwszym miejscu  cena minimum 25% poniżej bieżącej wartości. Ona gwarantuje wzrost w zasadzie w 95% przypadków. Żeby było inaczej, ceny musiałyby spać o 25%.  To nasz wentyl bezpieczeństwa.

Na drugim miejscu wspólnie – lewar i potencjał. On z kolei stanowi rękojmię rentowności. Jeśli nieruchomość zostanie kupiona za pożyczone 80%, to zysk w chwili zakupu (licząc 5% koszty transakcji), wynosi 100%. Tzn. gdybyśmy sprzedali po miesiącu to odraczając podatki, zyskamy 100% (włożyliśmy 20%, 5% koszty transakcji ale 25% handicapu). Potencjał wzrostowy także jest niezmiernie ważny. Wzrost w ciągu 2 lat po 12% gwarantuje nam zysk … 200% (o ile zachowamy regułę nr 1).

A moment? Zostaje mu miejsce czwarte. Dlaczego? Kupowałem nieruchomości w 2001 r., w 2002 r. , 2005 r. w 2006 r., 2008 r., 2013 r., 2017 r., 2019 r. Na żadnej nie straciłem.  Dlaczego więc miałbym umieścić timing wyżej? Jest ważny, ale nie najistotniejszy.

Człowiek, od którego kupiłem działkę w górach za 150 tys., nabył ją w 2008 r. za znacznie wyższą cenę (podobno 270 tys.). Co zrobił źle?

Po pierwsze kupił powyżej wartości bieżącej (jakieś 20%).

Po drugie sprzedał w sytuacji przymusowej, poniżej aktualnej w chwili transakcji wartości.

Po trzecie nie poczekał na odpowiedni moment sprzedaży. Gdyby sprzedawał dzisiaj, uzyskałby swobodnie 350 tys. a może i 450 tys. Wystarczyłoby poczekać 4 lata. Tylko, że jemu paliło się pod rusztem, bo musiał uregulować wynagrodzenie robotników za dom, ot co. Całe szczęście, że nie posiłkował się lewarem.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *