Posiadanie kawałka ziemi w czasach pandemii. Część II – ogród w mieście.

Pandemia ograniczyła nam poruszanie się – nawet w obrębie własnej miejscowości (absurdalna konieczność uzasadniania celu wyjścia przed patrolem policji). Oczywiście zakaz ten nie dotyczył władzy (patrz piosenka „Twój ból jest większy niż mój”), ale większość z nas nie ma takich możliwości. Jednym z celów uzasadniających wyjście z domu było uprawianie własnego ogrodu. Po początkowych przepychankach i odwiedzaniu działek przez lotne patrole policji i sanepidu, dano sobie i działkowcom święty spokój. Na posiadanie takiego miejskiego ogrodu istnieje kilka sposobów. Oto one.

Ogrodnictwo partyzanckie, dzierżawa działki i zakup.  Wszystkie mają zasadniczą przewagę nad działką pozamiejską. Są blisko. Użytkowałem działkę przydomową, i położone 7 km, 30 km, 50 km i 380 km od domu. O pierwszej napisze odrębnie. Pozostałe znacznie różniły się sposobem korzystania.

7 km przejeżdżałem w 20 minut na rowerze, miałem też komunikację miejską spod domu (30 minut i 5 minut spaceru), samochodem 10-15 minut, w zależności od pory dnia. Mogłem tam być codziennie po pracy. Moja sąsiadka, emerytka bez własnego samochodu też.

30 km to już wyjazd. Da się tak dojeżdżać do pracy w sezonie letnim, o ile jedna osoba zostaje z dziećmi. 30-40 minut samochodem, 1,5 godziny na rowerze, podobnie komunikacją publiczną (autobus w mieście, pociąg, 35 minut spaceru na miejscu).

50 km to odległość na weekendy. Przyjechać w sobotę (piątek), wrócić w niedzielę wieczorem. Rośliny tego nie lubią (podlewanie w lecie), więc albo musi istnieć system automatyczny, albo mniej wymagające uprawy.

380 km. Da się tak jeździć 2 razy w miesiącu na weekend. To jednak koszt (oszczędnym autem 300 zł/miesiąc, poza ceną dzierżawy). Uprawa w tych warunkach nie ma żadnego sensu (gdy plony truskawek zbieramy 2-3 razy w tygodniu).

Dlatego działka miejska cieszy się tak dużą popularnością.

Ogrodnictwo partyzanckie, czyli użytkowanie terenów „niczyich”. Wbrew pozorom jest ich całkiem sporo. Tereny porzucone, opuszczone, położone w środku miejskich lasków (raczej na obrzeżach niż w centrum), jakieś mniej atrakcyjne działki poprzemysłowe. W mojej ocenie to zajęcie dla odważnych i zdesperowanych. Brak zgody właściciela oznacza, że może on pojawić się w każdej chwili i zwyczajnie nas wyrzucić pozbawiając plonów i efektów naszej pracy. Co więcej, ma prawo zażądać odszkodowania i narobić nam problemów z policją. Brak umowy to brak praw. Ogólnie – będzie darmo, ale ryzykownie.

Działka w ROD. Tzw. ROD-os zyskuje w ostatnim czasie na popularności. Zarówno wśród minimalistów-oszczędnickich jak i działaczy wszelkich ruchów miejskich, hipsterów jak i emerytów. Na efekty nie trzeba długo czekać. Run na działki, opisywany w mediach. Zadbane, położone w dobrym miejscu (np. w Warszawie – ul. Waszyngtona),  kosztują (chociaż to nie jest własność) kilkadziesiąt tysięcy za 300 m2,  zaniedbane w gorszych miejscach – minimum 2000 zł tzw. odstępnego. I uzyskujemy za to szczególny zakres praw – tzw. prawo do działki. Jest to znacznie więcej niż dzierżawa, a znacznie mniej niż własność.  Nakłady nawet związane z gruntem np. domek  są nasze (inaczej niż przy czystej dzierżawie). Czas umowy jest nieokreślony i działkowca nie można tak łatwo wyrzucić (wypowiedzenie jeśli nie płaci, zakłóca spokój sąsiadom itp.). Nie można jednak takiej działki sprzedać (tylko przenieść prawo za zgodą zarządu ogrodu), poddzierżawić, przeznaczyć na cel inny niż rolniczo-rekreacyjny, ogrodzić, zbudować szamba, sieci internetowej (wyjątkowo ma się prąd i wodę) a zabudowa jest mocno ograniczona (tzw. altany z limitem wielkości). Z drugiej strony, roczny czynsz to kilkaset złotych, a nie jak w przypadku stawek rynkowych w mieście – 300-500 zł, ale miesięcznie.

Dla młodych i niezamożnych ludzi to doskonała alternatywa i coraz częściej z niej korzystają. Można nastawić się na rekreację – trawnik, tuje, huśtawka, grill, albo na produkcję owocowo-warzywną (drzewka, grządki). Nie trzeba wydawać fortuny, nikt nas nie wyrzuci. Zalety dominują nad wadami.

Działka dzierżawiona od kogoś. To rozwiązanie nie cieszy się wielką popularnością, całkiem niesłusznie. Dzierżawa to prawo podobne do leasingu. Pozwala na korzystanie z cudzej rzeczy, zamiast ją kupować. Płacimy czynsz zamiast pełnej ceny. W przypadku pojazdu, to ok. 1% wartości miesięcznie. Miesięczna rata za działkę wartą 100 tys. zł wyniesie 300-500 zł, czyli 0,5%  jej wartości miesięcznie. Żeby zgromadzić cenę, trzeba oszczędzać kwotę 800 zł  (czyli 2 razy więcej niż rata) miesięcznie przez  10 lat. W czasie pandemii to nierealne. Rata kredytu na 20 lat wyniosłaby wprawdzie 500 zł, ale obniża zdolność kredytową, no i trzeba ją w ogóle mieć.

Dlatego dzierżawa, zwłaszcza jeśli myślimy o okresie 10 lat, ma sens. Alternatywą jest znaleźć działkę rolną poza miastem (10 razy taniej), pozostają jednak koszty dojazdu (nawet kilkaset złotych miesięcznie) i problemy z nim (trzeba to robić codziennie), przyłączami itp.

Zakup własnej działki miejskiej. Wydaje się najprostszy. Możemy o wszystkim decydować.  Mamy ją na zawsze (albo tak długo jak chcemy). Powstaje jednak jeden problem – koszt. Trzeba wyłożyć całkiem sporą sumę na początek. W moim mieście działka 300 m2, położona w dobrym miejscu (6-7 km od centrum) kosztuje 250-350zł/m2 czyli ok. 100 tys. zł.  O ile mamy zdolność kredytową (co wcale nieoczywiste w przypadku 20-30 latków), musimy jeszcze:

  • zebrać na wkład własny, prowizję i koszty transakcji (ok. 30 tys. zł),
  • płacić miesięczną ratę ok. 500 zł.

Ta kwota na początek może być trudna, ale o ile mamy tylko np. 10.000 zł i pożyczamy 20 tys. kredytu gotówkowego (znowu problem zdolności) musimy ratę powiększyć o 250 zł.

W okresie 10 lat wygląda to następująco. Raty czynszu 60.000 zł, wkład własny i raty kredytu hipotecznego i gotówkowego  100.000 zł. Wartość spłacona – ok. 60.000 zł (cały kredyt gotówkowy i  1/3 hipotecznego). Bilans zależeć będzie zatem wyłącznie od ruchu cen nieruchomości, albowiem  koszty transakcji najmu, w tym 10-letnim okresie wynoszą 40.000 zł, przy czynszu najmu 60.000 zł. Miesięczne wpłaty czynszu dzierżawnego 500 zł, będą przy tym znacznie niższe niż zakupu (750 zł obu rat + 10.000 zł na początek).

Oczywiście, życie jest bogatsze niż plany. Nie wiemy jakie będą stopy procentowe w ciągu 10 lat. Podobnie ceny nieruchomości i czynsze dzierżawne. I jeszcze inflacja. Prognozuję (a to bardziej wróżenie z fusów, więc nie łapcie mnie za słowa) – wysoką inflację, wzrost cen nieruchomości i czynszu ledwo za nią nadążający, rosnące stopy procentowe. Czyli zmieni się wszystko. Rata kredytu hipotecznego, przy wzroście stóp procentowych o 4 % skoczy znacząco  (nawet o  200 zł z 500 do 700). Rata  gotówkowego z 250 do 310 zł.  A zatem zamiast płacić 750 zł, przyjdzie nam rachunek na 1010 r. Przy wzroście wartości o 30%, czynsz dzierżawny urośnie tylko o 30% – z 500 zł do 650 zł.

Warte przemyślenia. Moje stanowisko jest znacie. W długim okresie (20 lat), to wszystko się zapewne wyrówna, a wtedy zostajemy z majątkiem (całkowicie spłacone kredyty).  Jeśli dzierżawa to tylko na 5-10 lat.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *