Inwestowanie na wsi. Mój agroturystyczny plan finansowy.

W kwietniu opisywałem życie za pensję minimalną w moim domu na wsi. To szczególny dom – połowa małego dworku (160 m2), położonego 30 km od dużego miasta i 150 km od Warszawy w środku tzw. trójkąta turystycznego. Pewnie ja nie jestem obiektywny (jeżdżę tam od dziecka), ale  miejscem tym zachwycają wszyscy moi znajomi jako idealnym na relaks i reset  na uboczu, za wsią, w otoczeniu starych drzew) i ma pewien potencjał agroturystyczny. Nie byłbym sobą, gdybym nie próbował tego wszystkiego policzyć. Jak to wygląda?

Dom. Dom jest duży – 160 m2 na dwóch poziomach. Ma duży salon, urządzony częściowo antykami kuchnię oraz 4 sypialnie (jedna ciągle do wykończenia), do tego 2 wc i jedną łazienkę. Czyli mogę wynajmować 3 pokoje na poddaszu (każdy na 3-4 osoby) i nadal mieć swój własny kąt. Przy domu jest spory garaż (65 m2), który może służyć jako warsztat (w takim celu był budowany),  mała owczarnia lub duża sala szkoleniowa.

Lektura. Od roku regularnie czytam książki i blogi o „wiejskim życiu”, zwłaszcza pisane przez właścicieli gospodarstw agroturystycznych. Wiem jedno – łatwo nie będzie. Potrzeba sporych pieniędzy, dużo samozaparcia i poświęcenia czasu. Efekt, przy odrobinie pomysłów,  może być warty zachodu.

Inwestycje. Potrzebuję sporych pieniędzy. Widzę dwie wersje – wiosenno-letnią (gości przyjmuję od maja do października) i zimową. W obu trzeba dokonać remontów. W letniej – zrobić nowe podłogi na górze, 3 łazienki (po jednej w każdym pokoju), poprawić drogę, elewację, dokupić mebli itp. Minimum 60 tys. zł i sporo pracy własnej. A w zimie? Dom nie ma stałego ogrzewania. Małe dwa kominki (jeden zupełnie nieekonomiczny z otwartym paleniskiem), oraz piec kaflowy nie ogrzeją takiej powierzchni. Czyli trzeba zrobić to całkiem od nowa. Do tego wymienić okna (obecne są urokliwe, ale nieszczelne), drzwi zewnętrzne, ocieplić wszystkie ściany i stropy, kupić odśnieżarkę, auto 4×4 itp.  Razem ok. 150 tys. zł.

Czyli wersja letnia 60 tys., zimowa 150 tys.

Gdybym chciał organizować miejsce do szkoleń potrzebuję kolejnych 30-40 tys. zł w lecie i 50 tys. w zimie. Czyli w sumie 100-200 tys. zł.

Owczarnia będzie tańsza (drobne wyposażenie), ale muszę kupić 10-20 owiec (5-20 tys.)

Czy to ma szansę się zwrócić?

Pamiętacie co pisałem w poprzednim tygodniu. Mierz w zwrot ok. 10% zainwestowanego kapitału. I taki punkt odniesienia przyjmuję. 10% z 100 tys. zł to 10 tys., z 200 tys. już 20 tys. Czyli zaczynami liczyć. Pomijam pierwsze dwa lata, z pewnością będę dokładał. Potem mam szansę ruszyć do przodu.

Wersja letnia – plan finansowy.Wiosna i lato to łącznie ok. 180 dni. Biorąc pod uwagę doświadczenia właścicieli innych gospodarstw zakładam obłożenie na poziomie 2/3 czyli 120 dni. Pomnożę to przez ilość miejsc noclegowych (10) i mam 1200 tzw. osobodni. Zakładam dzienną stawkę noclegową 35 zł/osobę.  Czyli osiągnę przychód  42.000 zł. Na opłaty (woda, prąd, gaz, śmieci, podatek), drobne remonty przeznaczę 1/3 przychodu czyli zostanie mi 28.000 zł dochodu podstawowego.

Poza tym jedzenie. Tutaj rachunek jest równie prosty (i zaczerpnięty z uproszczonego biznesplanu restauracji) – zysk to 2/3 przychodu. Czyli 40 zł x 1000 osobodni (nie każdy zamówi wyżywienie) x 2/3 = 26.000 zł. Razem mam już 54.000 zł.

Owce. Tu zakładam dochód na poziomie 1/2 przychodu (własne sery owcze sprzedawane w pobliskim uzdrowisku). 20 owiec to ok. 10 l mleka dziennie (300 l miesięcznie). 300 l mleka po wymieszaniu w proporcji 1:1 z mlekiem krowim (kupowanym po 2 zł/litr) to 120 kg sera.120 kg sera po 50 zł/kg daje 6000 zł/przychodu na miesiąc, czyli 36.000 zł przez sezon. To 18.000 zł dochodu.

Sala szkoleniowa. Wynajmę ją na dwudniowe warsztaty na 3-4 razy w miesiącu. Za każdym razem zarobię 800 zł.  Zysk podobny do owiec (18 tys. sezon), ale mniej roboty, za to większa inwestycja.

Podsumowując, w ciągu sezonu wiosna-lato mam szansę zarobić 72 tys. zł (28 tys. noclegi+26 tys. jedzenie+18 tys. owce). Czyli mogę wypłacać sobie pensję 8 tys. miesięcznie  i zarobić te 10 % kapitału.

Agroturystyka całoroczna. Ma dwie wady. Pierwsza – brak wakacji (turyści mogą przyjechać zawsze), druga – większe inwestycje. No i liczymy.

Noclegi. Obłożenie będzie mniejsze – w zimie może 40%. Czyli do dochodu z lata (28 tys.) dołożę tylko 720 osobodni. A to oznacza 25 tys. przychodu i 18 tys. dochodu. Łącznie przez cały rok 46 tys. zarobię na noclegach.

Jedzenie. Podobnie jak przy noclegach. Zysk na poziomie 16 tys. w zimie (600 osobodni x 40 zł x 2/3) i 42 tys. w całym roku.

Owce. W zimie to koszt (ok. 6000 zł), a mleka nie dają. Sery wyłącznie z mleka krowiego i sprzedawane taniej. Zysk pójdzie na utrzymanie stada. Całorocznie 18 tys.

Szkolenia. Mam szansę na 18 tys. (szkolenia nie są sezonowe), czyli 36 tys./rok.

Podsumowanie. Razem przez cały rok zarobię 106 tys. w przypadku owiec i 124 tys., jeśli postawię na szkolenia. Taka agroturystyka połączona z owczarnią to zajęcie na cały etat. Jeśli odliczę procent od kapitału (20 tys.) to mogę liczyć na miesięczną pensję 7 tys. zł przy czym taki dochód dotyczyłby rodziny (żona – posiłki, ja – owce, sery, szkolenia, naprawy).  To znacznie mniej niż mamy teraz z 3 etatów i działalności gospodarczej. Byłoby jednak spokojniej.

 

2 przemyślenia nt. „Inwestowanie na wsi. Mój agroturystyczny plan finansowy.”

  1. świetny pomysł trzeba realizować:)
    Gdy jeżdżę w delegacje szukam właśnie takich agroturystyki najczęściej. Najlepiej jak to są jakieś klimatyczne miejsca i właściciel lubi pomajsterkowac wtedy te miejsca mają swój urok.
    Moje kryteria przy szukaniu hoteli i wielu ludzi
    – czystość najważniejsza ( porządek, nie palenie, świeża pościel etc)
    – zadbana łazienka i zawsze ciepła woda
    – w pełni wyposażona kuchnia i swobodny do niej dostęp
    W takich nocleg 35-60 zł mało kto kupuje posiłki raczej każdy woli pogotować
    – dostęp do Internetu i dobry zasięg to podstawa
    – z tych fajniejszych fajnie jak jest jakieś miejsce na grill ławeczki na dworze i tym podobne
    Najlepsze to te które mają jakiś staw z rybami , konie ( w tym przypadku owczarnia . Można już taka agroturystyka pociągnąć wyżej do organizacji wesel imprez itp.
    Fajny pomysł
    Ps . Zimy takie już słabiutkie że nie będzie niedługo co odśnieżać .
    Zawsze można kupić kubote i wykorzystać ja do ogródka na większą skalę.
    Pozdrawiam

    1. Dzięki za uwagi. Z ciepłą wodą nie mam problemu. Łazienka na razie jest jedna i 2 x wc. Na 3 pokoje to chyba trochę mało. Kuchnia będzie z pewnością ogólnodostępna. W agroturystykach, w których byłem (w tym jedna nagradzana w Ponikwie koło Bystrzycy Kłodzkiej) ludzie brali wyżywienie, bo było smacznie, dużo i tanio.
      Z internetem na razie kłopot, ale grill i kominek jest.
      Na staw nie mam szans (położenie „na górce”), ale 1-2 konie przy owcach uchowałyby się.
      Co do odśnieżania – niestety droga do mnie (300m tłuczniem) wiedzie pomiędzy polami. Kiedy wieje, śniegu mam na 0,5 metra. Na szczęście firma odśnieżająca dla gminy podobno za przysłowiową flaszkę odśnieża również dojazdy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *