W tym przypadku słowa „mieszkanie” używam w znaczeniu „lokal mieszkalny” czyli może być też i dom. Pokazując badania banku CA https://www.money.pl/gospodarka/w-polsce-przybywa-niechcianych-mieszkan-ekspert-wystarczy-wyjechac-nieco-za-warszawe-7215399310289568a.html?utm_term=post&utm_campaign=fbmoney&utm_medium=Social&utm_content=moneyEBX&utm_source=Facebook&fbclid=IwY2xjawNy6WhleHRuA2FlbQIxMABicmlkETBvcVBEMGNyUHVwdXJDdHBVAR51oF257OjY4fEbpBOO8WIoBjDa3bFhm1ZsSqZZhBEM19Oyhii4VodnfBlPCA_aem_kiAi8BbjKITq-sIZ0EtoHA&brid=e_Pd2wg5ucu5cUAg5ahviA#Echobox=1761608049
przywołane przez Money.pl mamy szansę trochę pokombinować.
Tezy wyglądają tak:
W bliskiej przyszłości zaistnieje Polska mieszkaniowa dwóch, albo nawet trzech prędkości wzrostu cen na najbliższe 20 lat. Big Five, przedmieścia – dalsze wzrosty. Średnie/Duże miasta i ich otoczenie – spadki. „Daleko od szosy” – domy za 1 zł.
A nauka dla nas. No cóż, jeśli faktycznie Polska w 2045 r. oznaczać ma 40% emerytów i znikomą liczbę dzieci, nie warto kupować nieruchomości. Zawalą się pod ciężarem dramatu demograficznego oraz z powodu braku remontów (polski emeryt nie ma siły ani kasy). Po śmierci seniorów – zostaną puste.
I teraz popatrzmy, czy na pewno?
Antyteza 1. A co z imigracją? Przyjazd 2 mln Ukraińców sporo zmienił. Jeśli wejdą do UE, temat przyspieszy. W końcu u nas pensje lepsze, warunki pracy i infrastruktura także. Mogą ożywić tereny 40-50 km od wielkich miast. Kupią tanio, jak Polacy domy za 1E na Sycylii. Remontów się nie boją.
Antyteza 2. Praca. Problemem na prowincji (polskiej i włoskiej) jest głównie brak pracy i wysysanie siły roboczej przez metropolię. Gdyby proces udało się odwrócić, niskie ceny pod Siedlcami mogą się okazać atutem.
Antyteza 3. Zmiana stylu życia. Ten punkt to prawdziwy game changer. Gdyby te wiejskie domy zmienić na weekendowe? Przecież ten proces już się dzieje. Upowszechnia się kultura prepersko-survivalowa (wojna za progiem może ją wypromować)? Slow life. Równowaga, spacer po trawie przed zachodem słońca. Tego nie ma w mieście i nigdy nie będzie. Nierealne? Już teraz ceny podbijają „siedliska w środku lasu” droższe często od tych z centrum wsi.
I ekonomia codziennych oszczędności. Ale to temat na inny wpis.
Trend jest nieubłagany, nie ma co zaklinać rzeczywistości.
Tak jest wszędzie w Europie- duże miasta, bardzo wysokie ceny, średnie miasta ceny dostępne dla większości pracujących, tyle, że jest mniej pracy przyzwoicie płatnej. Domy na wsi – dla amatorów pracy przy domu, przetrwania bez bliskiej apteki, lekarza specjalisty, szkół.
U nas dodatkowo wykluczenie komunikacyjne- bez auta nie ma szans zwykle. Generalnie -do pewnego stylu życia dom na wsi ok- jako inwestycja słabo to widzę.
Wyjątkiem będą miejscowości turystyczne- pewnie tutaj ceny będą się trzymać- co nie znaczy, że będzie drożeć.
Trend is your friend… aż się nie odwróci. Dom na wsi, jako inwestycja, faktycznie nie ma większego sensu. Natomiast do korzystania – jak najbardziej. Oczywiście musi być sporo taniej niż w mieście.
I w ten sposób trafiamy na dzisiejszą sytuację. Mój stary dom, na małej działce, ale blisko centrum miasta wart jest 1 mln zł. Gdyby leżał 30 km dalej, 1 km od stacji kolejowej i Biedronki, w regionie turystycznym (chociaż od samego miasteczka 3 km), na 4 razy większej działce – tylko 30% tej sumy (w mieście wystarczy na kawalerkę). Przeniesienie się kolejne 40 km w kompletną pustkę (tzn. 15 km do większej stacji, 10 km do Biedronki) pozwoli uzyskać jeszcze 50% obniżkę. W takim momencie pojawia się kalkulacja.
Pisałem o nieprawdopodobnej ofercie – dom na wsi 90 m2 (PRL-owska kostka) wynajęty za 500 zł/m-c. Dla dużej rodziny, trudny wybór, zwłaszcza jeśli wykonuje zawód niepowiązany ściśle z miastem.
A wykluczenie komunikacyjne? No jeśli mówimy o głuszy, albo terenie na skraju województwa, faktycznie nas dotknie. Ale przecież są wsie ze stacjami kolejowymi w pobliżu, z komunikacją podmiejską, z dużą liczbą dojeżdżających (można się dogadać).
Styl życia kreuje potrzeby a one są weryfikowane przez możliwości.
W kwestii wykluczenia komunikacyjnego: stacja kolejowa, bez przystanku autobusowego oddalona o 3 km jest w moim przekonaniu wykluczeniem komunikacyjnym. Oczywiście można się z kimś dogadać, jak się nie ma prawa jazdy/auta.W małych miejscowościach, tym bardziej wsiach prawie nie ma taxi ( a jak są, to ceny z kosmosu), o aplikacjach przewozowych można zapomnieć. Więc da się ale to nie jest samodzielność.
Możesz tak uznać, bo jeszcze nie ma definicji wykluczenia transportowego. W planowaniu przestrzennym obecnie przyjmuje się 3 km na wsi (drogą od granicy działki do drzwi szkoły), jako kryterium dostępności zabudowy. Ja mam dokładnie 2 km.
Z kolei różne organizacje liczyły raczej na poziomie gminy (brak transportu autobusowego w w gminie – moja ma, tylko linia kończy się akurat na dworcu), albo powiatu (brak stacji kolejowej w mieście powiatowym), czyli dość liberalnie, patrząc, że mój powiat ma takich stacji 7, w tym na najbliższej mnie i w mieście powiatowym zatrzymują się pociągi praktycznie do całego kraju. Do dworca mam dokładnie 2.6 km (sprawdziłem w Google).
Jako nastolatek spędzałem tam wakacje, w czasach kiedy jeszcze preferowano wolny wybieg dzieci i nie było auta w każdej chałupie (a i ciągników, też nie). Ponieważ mieszkaliśmy tam z 80-letnią babcią, która nie miała prawa jazdy ani auta (rodzice dojeżdżali na weekend), regularnie urządzaliśmy sobie wycieczki po okolicy. 2.6 km nie było żadną odległością dla 80-latków, zwykle pokonywali ją z buta lub na rowerze. Nasza babcia, a miała nadprjeciętną sprawność, wyciągała nas często do lasu, parku przy dworze w sąsiedniej wsi ok. 3 km w jedną stronę, głównie przez pola. My, nastolatkowie, szliśmy na lody do gminnego miasteczka, jakieś 6.5 km i wracaliśmy tak samo. Mój teść – ponad 70-letni, codziennie rano odbywa 4 km spacer z psem (kupił sobie opaskę fitness, która mierzy kroki). Nie demonizujmy tych 2.6 km, zwłaszcza dzisiaj, gdy każdy, nawet moi najubożsi sąsiedzi na przysiółku ma własne chociaż stare auto. Młodzież i dzieci hulajnogi elektryczne. Nie mówimy o drodze przez las i góry, 90% trasy prowadzi po odśnieżanej regularnie (zakłady przemysłowe) szosie. Rowerem przejeżdżam ten odcinek w 7 minut, na piechotę (pomimo 40% pojemności płuc) w pół godziny. Rekord mojego ojca-nastolatka, spieszącego się na pociąg – podobno 10 minut biegiem, a wtedy jeszcze nie było asfaltu. Wszystko pozostaje kwestią poziomu, do którego przyzwyczailiśmy się. Jak ktoś mieszka w centrum średniego miasta (100-300 tys.mieszkańców) i ma wszystko pod ręką, komunikację publiczną, wiecznie się spieszy, te 2.6 km równa się droga na Marsa. Ale już, uświadomiwszy sobie, że i w takim mieście są domy, z których dojście do najbliższego przystanku zajmuje 20 minut, patrzymy inaczej.
Na marginesie – ten dom na sprzedaż za 300k był akurat 1 km od stacji. I na tej stacji zlokalizowano przystanek autobusu do centrum gminnego miasteczka.
Nie pisałem o wykluczeniu komunikacyjnym w kontekście zamieszkania Autora tylko ogólnie. Dla mnie też przejście 3 km nie stanowi generalnie problemu. Codziennie staram się chodzić 2 x tyle.
Zastanawia mnie brak popytu na tak dobrze zlokalizowany i skomunikowany dom za 300 k.
Ogłoszenie wisi już pół roku. Przyczyna? Właśnie trend. Jestem na grupie fejsbukowej agenta nieruchomości, który sprzedaje siedliska. Paradoksalnie, ale lepiej schodzą miejsca „na uboczu”, z klimatem, drzewami, niż domy z PRL-u, bez historii, na działce, na której masz tuje i trawnik, przy samej drodze. Ten dom nic w sobie nie ma, jest kompletnie bezosobowy. 2 km dalej, na obrzeżach miasteczka, ceny wychodzą już 50% wyższe, a i tak ruch w interesie. Tylko to uzdrowisko, miasto-ogród, ciekawa architektura, a nie sąsiednia wieś z drogą wojewódzką przez środek, stacją benzynową i domami z PRL-u.
Jednak, gdybym miał kupić równie bezstylowe mieszkanie z podobnego okresu i standardzie w mieście w przeliczeniu: dom ok. 100 m2 za kawalerkę, to zwłaszcza z dziećmi, poważnie zastanowiłbym się. I w mieście da się wyczaić perełki cenowe, tylko trzeba mieć cierpliwość i umiejętność negocjacji. Dzisiaj mój syn dopina transakcję we Wrocławiu – 3 pokoje, 45m2, okolice Sky Tower, parter, budowa 1976, remont ok. 2006 r. (czyli plastikowe okna, w miarę współczesna glazura, panele na podłodze) za ….8900 zł/m2. Szukałem takiego ponad rok. Ceny analogicznych, tylko do całkowitego remontu (tzn. nic nie robiono od czasów Gierka) zaczynają się od 500k na popularnych portalach. Po flipie – 650k.
trzymam kciuki za transakcję!
Jeszcze raz dzięki, kupione
czyli… jednak big city, nie Oława:-)
Gratulacje raz jeszcze dobrej transakcji!
Jeszcze raz, dziękuję. Udało się znaleźć w cenie prawie oławskiej niedaleko Sky Tower. Nic tylko kupować. Rynek zatrzymał wzrosty, oferując coraz więcej podobnych okazji. Biorąc pod uwagę ceny wynajmu w okolicy (pokój 8 m2 za 1200 zł), ROI takiego mieszkania wychodzi całkiem nieźle.