Co zamiast kredytu 0%? Polityka mieszkaniowa.

Wygląda na to, że obecne władze na dobre zrezygnowały z kredytu 0%. I… dobrze, ponieważ mówimy o projekcie, który będzie kosztował miliardy złotych. Ile konkretnie? I co w zamian?

Jeżeli przyjmiemy wiedzę, że na program PiS „Bezpieczny kredyt 2%” wydajemy w 2024 r. ok. 941 mln, możemy założyć, że koszty te urosną lawinowo (w tym roku tylko dopłaty z poprzedniego roku i początku obecnego, a za 10 lat – 10 razy tyle). Dodając, że 0% to nie 2 %. Powinniśmy liczyć się z docelowymi kosztami na poziomie 10-15 mld zł/rok, o ile stopy procentowe nie zaczną spadać. Ogromne pieniądze. Co można za nie zrobić?

Koszt budowy domu w systemie wielorodzinnym wyniósł na początku 2024 r. nieco poniżej 7000 zł/m2 (z kosztem działki). To pewna średnia. Warszawa ma drożej, taki Białystok taniej. Przy domu jednorodzinnym – 5500 zł/m2 + działka. Przyjmijmy zatem średnią z działką te 7000 zł. Co można zrobić?

Po pierwsze – wprowadzić ulgi podatkowe na budowę i zakup do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Żeby takie rozwiązanie miało sens dla ludzi mniej zarabiających, odliczenie musiałoby odjąć także składkę zdrowotną i społeczne (które refundowałoby państwo). Zysk – w pierwszym progu, powyżej kwoty wolnej ok. 30% (13+9+12) czyli 27 tys. zł/rok. Czas 5 lat. Potem stop. Jasne, rozwiązanie typowo dla klasy średniej. Zysk wymierny, nawet przy limicie np. 0,5 mln zł. Dlaczego? Ponieważ na początku roczny koszt rynkowego kredytu od takiej kwoty to…..40 tys. zł (przy oprocentowaniu 8% tyle dopłacałoby państwo do kredytu 0%). Ludzie normalnie spłacaliby ratę, a dostawali zwrot, który można by przeznaczyć na nadpłatę (i skrócenie okresu kredytowania o 5 lat za pierwszym razem). Dałoby się w ten sposób dofinansować o połowę większą grupę, nie pasąc przy okazji banków (kto wybudowałby za gotówkę – ten miałby taką samą ulgę). Jaki jeszcze sens ma ulga? Motywuje do legalnego zarabiania, bo tylko wtedy odliczymy maksimum. Praca na czarno = zero. Praca za minimalną +20% – ulga śmiesznie niska (30% z 62 tys. zł to ok. 10 tys. zł).

Po drugie – kredyt udzielony przez państwo wspólnotom mieszkaniowym na budowę tzw. współdomów na potrzeby własne (dom wielorodzinny, finansowany przez przyszłych właścicieli z pominięciem dewelopera). W moim mieście budowano tak w latach 30-tych i 50-tych XX w., więc pomysł nie jest nowy. Zbiera się grupa znajomych, kolegów z pracy, kupują działkę, dostają kredyt państwowy (niechby na 2% przez 10 lat), budują, powstają wyodrębnione lokale i kredyt dzieli się proporcjonalnie między nie i wpisuje na hipotekę. Firmy budowlane zarabiają. Producenci materiałów – też. Koszt? Przy koszcie budowy 5500 zł/m2 i średnim mieszkaniu 65 m2 – ok. 360 tys. zł kredytu i 16 tys. zł kosztów w pierwszym roku (oprocentowanie kredytu 2%, obligacji państwowych 6,4%, jeśli stopy spadną – mniej). Da się sfinansować ponad 2 razy więcej niż dziś, bez negatywnych skutków (zwinięcie budowlanki).

Po trzecie – państwowy kredyt na budowę domu systemem gospodarczym. Wracamy do podstaw. Działkę trzeba mieć. Na niej zbudujemy do 70 m2. Koszt budowy – 5500 zł/m2. Razem ok. 385 tys. zł. Na taką kwotę państwo udziela nam kredytu na 2%. Samo pożycza na 6,4%. W pierwszym roku ponosi wydatek 17 tys. zł, ale to i tak ponad 2 razy mniej niż przy dzisiejszym rozwiązaniu. Gdyby dom miał 35 m2 plus poddasze (da się, przy takich założeniach zbudować za 250 tys. zł, a przy własnej pracy, może nawet mniej), nakład państwa wynosiłby ok. 11 tys. zł/szt. Efektywność działań państwa rośnie 3,5-krotnie.

Po czwarte – tani kredyt 0% dla budownictwa społecznego (towarzystwa, spółdzielnie) z regulowanym czynszem. Taki TBS lub spółdzielnia buduje blok z 20 mieszkaniami po 50 m2 średnio czyli 1000 m2. Przy koszcie budowy 7000 zł/m2 potrzebuje 7 mln zł kredytu. Zapłaci niecałe 20.000 zł raty wyłącznie kapitałowej. Żeby ją uregulować potrzebuje zebrać 20 zł/m2 czynszu. A to oznacza 1000 zł/50 m2 dla mieszkańca (plus koszty eksploatacji). Koszt dla państwa 22 tys. zł/rok/mieszkanie, równy odsetkom od obligacji. I dopłata byłaby zarówno do majątku spółdzielni/towarzystwa jak i najemcy. Ten musiałby zostać starannie wyselekcjonowany (źródło dochodów). Państwo może wybudować 2 razy tyle mieszkań, co dotychczas przy kredycie 2%.

Po piąte – ulgi podatkowe w podatku od najmu z możliwością zwrotu VAT od budowy, przy przeznaczeniu na wynajem instytucjonalny. Pomysł przedwojenny, który zbudował mnóstwo kamienic po Wielkim Kryzysie w II RP (bez VAT-u, którego nie było). Wracamy do wyliczeń. Wybudowanie mieszkania – 350 tys. zł. W tym VAT 8% = 26 tys. zł – to się odlicza na początku (dla firmy bez rewelacji, dla osoby prywatnej – już zysk). Do tego podatek od najmu – mamy ryczałt 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% powyżej tej kwoty. Firma na CIT płaci 9% od dochodu. I taki prywatny inwestor (a w zasadzie grupa) buduje taką kamienicę 20. mieszkaniową. Czynsz rynkowy wynosi dajmy na to 40 zł/m2, czyli przychód (ryczałt liczy się od przychodu) czyli mamy przychód na mieszkaniu średnio 2000 zł/m-c i 24.000 zł/rok. Podatek (nieuiszczony) to 2000 zł/rok. Jeśli odejmiemy jeszcze te 26 tys. z VATł, podzielone na 20 lat, dostajemy z podatkiem 3300 zł/rok. Pamiętając, że do kredytu 0% państwo dopłacało na początku 40.000 zł, damy radę zbudować ponad 10 razy tyle domów na wynajem.

Każda z przedstawionych propozycji ma swoje wady, ale wszystkie pozostają efektywniejsze niż kredyt 0%.

34 komentarze do “Co zamiast kredytu 0%? Polityka mieszkaniowa.”

    1. Dzięki za dostrzeżenie błędu. Zmieniłem. Sens był trochę inny, ale faktycznie błąd rachunkowy też się wkradł. Bo chodziło o to, żeby podzielić VAT przez 20 lat (czyli właśnie 26/20) i dodać te 2000 zł zysku z niezapłaconego ryczałtu od najmu. Wyszło istotnie 26.000/20=1300, więc 1300 +2000=3300.

    1. Ta sprawa, o ile zna się tzw. biurokratyczną mitręgę wydaje mi się dość oczywista. Skoro Marszałek (nie rząd, lecz samorząd) wymierzył jej opłatę podwyższoną – należało się od niej odwołać. Podobnie, gdyby WIOŚ wymierzył karę „na oko”. Potem iść do WSA składając, dość oczywisty, biorąc pod uwagę kwoty, wniosek o wstrzymanie wykonania. Gdyby wyrok WSA okazał się niekorzystny – jest jeszcze NSA. Pani ma na te wszystkie mitręgi jakieś 5-6 lat spokoju od egzekucji. Jeśli faktycznie dokumenty np. protokół oględzin nie powstały – wygrana w kieszeni. Zdjęcia też muszą być wyraźne, a wszystko pomierzone.
      Ten „skomplikowany wzór, to wzór na objętość stożka (bo prawdopodobnie nim okazała się góra odpadów) i przeliczenie z m3 na tony.
      Natomiast mogło być też całkiem inaczej – pani chciała utwardzić działkę gruzem, który uznaje się faktycznie za odpad. Dlaczego? Gruz wychodzi taniej niż kruszywo, a mówimy o ogromnych ilościach. Wielu ludzi tak robi. Jeśli stać ją na halę, to pierwsza, lepsza firma od ochrony środowiska, a nawet księgowe (też się tym zajmują), uświadomiłaby ją o skutkach i pozornej oszczędności i namówiła jednak na kruszywo. Potem doniósł sąsiad (urzędnicy z nudów nie jeżdżą po polach – zawsze mamy do czynienia z donosem) i machina ruszyła. No a na koniec, kleciła sama odwołania i wyszło, co wyszło. Teraz może co najwyżej wnosić o stwierdzenie nieważności decyzji, albo wznowienie postępowania, ale musi mieć mocne dowody. Takim nie jest faktura na kruszywo (bo mogło iść gdzie indziej), tylko zeznania kierowcy co przywiózł na działkę i wyraźne zdjęcia z datą.

        1. Ale Urzędem Marszałkowskim kieruje Marszałek Województwa jako organ samorządowy, a Wojewoda – Urzędem Wojewódzkim.To są dwa różne organy, chociaż w jednym województwie. Wojewoda – Marszałka odwołać nie może (robi to Sejmik Województwa) i wpływ na niego jest znikomy (daje mu pieniądze na niektóre zadania), a w ochronie środowiska – wręcz żaden. Nawet organem odwoławczym jest w tych sprawach Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

      1. …a takich spraw w normalnym kraju w ogole nie powinno byc. Jesli sa, to zniecheca do prowadzenia dzialalnosci = nie bedzie podatkow,nie bedzie zatrudnienia dla ludzi. Vide Kluska.

        1. Ależ oczywiście – nie powinno być. Przy czym zaprezentowałem dwa warianty faktów – albo ściemniają urzędnicy albo pani (ponieważ zataja przed dziennikarzem, że przywiozła gruz, a nie kruszywo). Natomiast kary są absurdalne. Powinno być 1000 zł mandatu (którego możesz nie przyjąć) i nakaz oczyszczenia podwórka, jeśli mówimy o odpadach nieszkodliwych.

          1. Wlasnie.
            Zalozmy,ze przetrzesz swoje drewno na deski i zlozysz pryzmy ze 100mp.Mozesz na zasadzie analogii tez dostac domiar.Chyba,ze w Twoim wojewodztwie jeszcze urzednicy stoja na nogach a nie na glowie.
            Ale-mialem tam doswiadczenie w sadzie (sprawa kolegi) i niestety sąd i prawnik (najlepszy w Twoim miescie) stal na glowie.Moze w urzedach jest inaczej.

          2. Do 18.09. Nie. Definicja odpadu jest jasna i oczywista, wynika wprost z przepisu. Gruz (czyli połamane cegły) są odpadem. Deski niepochodzące z rozbiórki – nie. Więc przetarte drewno, dopóki nie zmurszeje, lub go nie wyrzucę, nie stanie się odpadem. Większy problem był z uszkodzonymi autami, ale tutaj też doprecyzowali, kiedy mówimy o odpadzie, a kiedy o aucie uszkodzonym, ale nadającym się do naprawy.
            Wyroki są proste – jeśli od 30 lat na działce stoi wrośnięty w ziemię niesprawny samochód – mamy do czynienia z odpadem. Jeśli ktoś ich kilka ustawia, bez zamiaru lub możliwości remontu – zbiera odpady. A jak jest przedsiębiorcą i nie ma zezwolenia – zarobi karę. No chyba, że masz Ferrari z lat 50-tych w stodole, to wtedy remont nadal opłacalny i nie mówimy o odpadzie.
            W sprawach sądowych ważne jest coś innego. Przepis stosuje się jeśli znamy fakty. Jeśli dwie strony mówią coś innego (w tym przypadku przedsiębiorca i organ) sąd jednemu uwierzy, a drugiemu nie, i taki wyda wyrok.

          3. Do 19.51: przepis jest wart tyle ile urzednik, ktory go stosuje.Gdyby byly kary za zle zastosowanie moze byloby inaczej a tak interpretuja jak chca.
            Meritum: skoro miala kamien to dlaczego dostala domiar (inna nazwa,ale tak mi krocej i wiadomo o co chodzi).?

          4. Ale tu nie ma w ogóle kwestii przepisu – problem leży w faktach. Jeżeli mam fakturę na kamień, wcale nie znaczy, że wysypałem go na swojej działce. Mogłem dalej sprzedać (a to sprawdzi tylko skarbówka, a nie Marszałek), wbudować w coś. Więc na razie – słowo przeciw słowu. Błąd urzędnika polegał na dokumentowaniu czynności wyłącznie nieostrą czarno-białą fotografią, a drugi nałożył na tej podstawie opłatę podwyższoną.

  1. Odnosnie Twojego tematu: zwolnienia podatkowe w latach 90-tych byly powszechne, wtedy powstalo bardzo duzo nowych mieszkan i budynkow.Komu to przeszkadzalo-nie wiem.

    1. Fiskusowi przeszkadzało. Budowano sporo mieszkań, budowlanka hulała. Były ulgi remontowe – mniej podatków. Natomiast na dłuższą metę, lepiej oddać 12%, a nawet 32% dochodowego niż płacić zasiłki bezrobotnym z padających fabryk i firm budowlanych. Będzie na ten temat wpis, bo właśnie wczoraj omawiałem skutki z dwoma przedsiębiorcami.

      1. Kiedy w P jest kryzys podnosi sie podatki, kiedy jest kryzys w USA obniza sue. Skutki w obu krajah widac, choc co do USA ostatnio gorsze w powodu rzadow gospodarczych destruktorow i dywersantow.

        1. W Polsce robi się na odwrót przez ekonomiczną ignorancję. U nas jak kryzys = podatki w górę+zwiększenie wydatków.

          1. Czy mozliwa jest az taka ignorancja? A Morawiecki przeciez jest uczniem Schwaba, badz co badz bieglego w ekonomii.
            Stawiam na dywersje, choc mozliwe, ze sie myle.

          2. To jest stara zasada amerykańska – jak coś się dzieje (idzie kryzys) – dosyp pieniędzy do obiegu. Robiono tak w Wielkim Kryzysie, w 2008 r. i w 2020 r. Czasami zadziała, ale przy okazji wywołuje większe szkody.
            Stąd wszelkie roboty publiczne, tarcze, dopłaty itp. W efekcie, system zaczyna cierpieć na nieuleczalne choroby i powstają błędne koła: za chwilę subsydiują wszyscy i wszystko. Jedni produkcję, inni eksport za cenę coraz większego długu. Wymyśla się modele nierynkowe. Najlepiej widać to na przykładzie elektryków w UE. Żeby zachęcić ludzi do kupowania aut z zasięgiem 200 km wprowadzono dopłaty, ulgi i zmieniono reguły (jazda po buspasie, darmowe parkowanie), a także obłożono dodatkowymi kosztami pozostałe auta. Miało to ruszyć własny przemysł, a go niszczyło. Dlaczego? Ponieważ Chińczycy zorientowali się na produkcję baterii, a do eksportu swoich samochodów elektrycznych – zaczęli dopłacać. No i na rynku była Tesla oraz Hyundai/Kia. Do tego likwidowano elektrownie atomowe, zdolne produkować tani prąd, a jednocześnie pompowano zużycie. W efekcie wspierano produkcję aut i gospodarki: Chin, USA i Korei Płd, a własną osłabiano, wydając przy okazji spore pieniądze i podnosząc drastycznie ceny ogrzewania i energii.
            Tak samo USA uzależniło się przemysłowo od Chin, wiele krajów od taniej żywności z megafarm, likwidując własne systemy przemysłu i rolnictwo.

  2. Do 4.39: komunizm gospodarczy (rozdawnictwo, doplaty zamiast normalnego zdrowego rynku) w dluzszej perspektywie zabije kazda gospodarke.Mozna tak zrobic chwilowo (podobnie jak np. raz wziac amfe zeby zdac egzamin), ale nie dlugofalowo.
    A poniewaz w USA i w UE mamy to co mamy jak wyzej, skutki beda tragiczne.
    Widac ktos chce zniszczyc swiat bialego czlowieka.Po co-nie wiem.

    1. Do 20.22. To się dzieje wszędzie. Ostatnio dyskutowałem o podatkach na jednej z grup na FB. I ludzie puszczali takie mądrości „Jak możecie być za wysokimi podatkami i narzekać na dziurawe drogi?” Moja odpowiedź była krótka – a nie zastanawia Was, że mamy JEDNOCZEŚNIE wysokie podatki i dziurawe drogi? Ponieważ na drogi idzie znacznie mniej niż na socjal (pamiętacie historię z podatkiem drogowym).

    1. Raczej wizja z filmu science-fiction – świat zdominowany przez roboty, a ludzie wyginą. Już w latach 80-tych widziałem w TV psiego robota, który potrafił szczekać, a jakoś do tej pory ludzie wybierają żywe zwierzęta. Tak samo jest z ludźmi. Kobieta różni się od seks-lalki, choćby ta nie wiem jak była doskonała, stąd zagrożenia nie widzę.

      1. Chcialbym,zeby to byl film. Problem w tym, ze JESLI ich chore wizje sie spelnia, nie bedziemy mieli nic do gadania i zrobia co chca.
        Ludzie reaguja dopiero kiedy problem ich bezposrednio dotyka, a wtedy moze byc za pozno.Np. rolnicy w NL czy u nas-strajki i co-zero skutku.Wprowadza i tak.

    1. Wszedłem na tę stronę źródłową, kalkulator działa, i jest też raport. Wskazuje jakie będą koszty w systemie ETS2 (koszty emisji dla gospodarstw przy gazie). I tutaj strona posługuje się pojęciami „średnie koszty”, których odkrycie wymaga wejścia w raport. Ten zaś wskazuje na koszty dla mnie (gaz) – 25 zł/MWh w 2027 r. i potem do 2030 r. ok. 50 zl/MWh. Ponieważ zużywam na grzanie i gotowanie ok. 18.000 Kwh (czyli 18 MWh rocznie) mówimy o kwotach rzędu – 50-100 zł/rok (tabela . Jeśli doliczymy gotowanie oraz przebieg mojego auta (10.000 km) wychodzi 700 zł w pierwszym roku, a 1200 w kolejnych trzech, przy czym samo ogrzewanie ma wynieść 600-1000 zł, co świadczy, że dane z raportu i kalkulatora rozjeżdżają się o rząd wielkości z danymi z raportu – tabela nr 3 ze str. 25. Trochę to dziwne.
      Natomiast Nczas zaciemnia jedną kwestię – pisząc o „podatku UE”, że środki z emisji CO2 wpływają do polskiego budżetu.

      1. Nczas jak kazde medium jest na pewno troche stronniczy.
        ALE- dlaczego W OGOLE MAMY COKOLWIEK DOPLACAC?
        Bo tak sie przysnilo opetanemu chora wizja klimatyscie?
        I ta kasa pojdzie na nieefektywne wiatraki albo podobne glupoty.
        Przeciez to szkodliwe i bez sensu.

        1. Kasa pójdzie na cokolwiek, może na drogi, może na socjal, może na spłatę pożyczek na Fundusz Sprawiedliwości. Tam nie ma zasady, że to musi iść na przeciwdziałanie zmianom klimatycznym. Po prostu jeszcze jeden podatek.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *