Jaki procent dochodów powinniśmy przeznaczać na nabycie dachu nad głową?

Klasyczna zasada amerykańskich specjalistów od finansów brzmi – nie pożyczaj na dom więcej niż 300% rocznego dochodu. Czy ma ona sens dzisiaj? Czy da się ją zmodyfikować?

Na rynku nieruchomości trwa walka. Z jednej strony rosną ceny i stopy procentowe. Z drugiej, czynsze najmu też idą w górę. Deweloperzy, licząc się z kosztami budowy i coraz droższymi działkami, także skorygowali cenniki. Co robić i jak się odnieść do starych reguł finansowych? Czy jeszcze zachowują swój blask?

Weźmy przykład. Młoda rodzina z mojego miasta (ok. 30 lat, 2 lata po ślubie). Zarabia w sumie 6500 zł netto miesięcznie, czyli 78 tys. netto rocznie, tj. ok. 110 tys. brutto. Według klasyków nie może pożyczyć na lokal mieszkalny więcej niż 330 tys. zł.  Wydaje się to sporo, ale popatrzmy na ceny. Jeśli nawet młodzi mają wkład własny, kupują mieszkanie za 400 tys. (z kosztami wykończenia w średnim mieście). Dzisiaj starczy na 50 m2, czyli dwa pokoje. Gdyby rodzina chciała się powiększać, mało.

Zobaczmy jednak wysokość raty. 330 tys. zł, po ostatnich podwyżkach stóp procentowych to nawet 3000 zł.  Do tego doliczmy 300 zł czynszu i opłaty za ogrzewanie. Wychodzi na 3300 zł. To ponad 50% dochodów. Poza granicą kolejnej „złotej reguły” – nie wydawaj na dom, więcej niż 30% dochodu netto.

Na wsi może wyglądać to nawet lepiej. Młode małżeństwo ma dwie pensje minimalne – 4400 zł netto (6000 brutto). Mogą pożyczyć na dom 3 krotność rocznego dochodu – 6000 x 12 x 3 = 216 tys. zł. Za taką kwotę, przy oszczędnościach 50 tys. zł, da się kupić małą działkę (60-70 tys.)  i postawić mini-domek. Rata z tych 216 tys. wyniesie 1500 zł, czyli ok. 1/3 dochodów netto rodziny.

Jak widać, idą ciężkie czasy dla młodych.

16 przemyśleń nt. „Jaki procent dochodów powinniśmy przeznaczać na nabycie dachu nad głową?”

  1. Witam,
    Poruszyłeś kilka fajnych tematów w ostatnich wpisach więc pozwolę sobie skomentować i napisać jak to wygląda z mojej perspektywy.

    Odnośnie ciężkich czasów dla młodych zgadzam się ale tylko częściowo. Oczywiście czasy idą cięższe niż były ostatnio jeżeli chodzi o zdolność kredytową. Ale do tego musiało dojść. Młodzi brali już po nawet 600-800K kredytu i zaczynali od 4pokoi w dużym mieście, które aranżowali z udziałem architekta. Jak w TV.

    Rzeczywistość przywraca zdrowy rozsądek. Czy jak młodzi zaczną od uzbierania przez kilka lat wkładu własnego a potem kupią 2 pokoje w Wielkiej płycie to nie będzie to dobry początek? Potem będą dalej pracować i oszczędzać i zmienia na 3 pok po kilku latach gdy pojawi się dziecko.

    Ale ogólnie oczywiście się z Tobą zgadzam. Dobrze (i w miarę łatwo) to już było.

    1. Tylko że 2 pokoje w wielkiej płycie to (wywoławczo) 300 tys. w średnim mieście. Rata obecnie 2000 zł. Wynajem – 1300-1500 plus wszelkie opłaty. Dopóki ceny nie spadną,albo pensje nie wzrosną, młodzi mają problem braku perspektyw.

  2. Młodzi mogą zbierać pieniądze mieszkając u rodziców (sam tak robiłem), ale mogą też kupować nowe iPhony i Samsungi po 5-6k, kupować połówki Hugo Boss czy Ralph Lauren po 300-500 zł. Nie w modzie jest odkładanie, skoro można bylo wziąć kredyt pod korek, a potem żyć od 10 do 10, bo przez 30 lat nic się nie zmieni na świecie i jakoś to będzie

    1. Tak, mogą zbierać. Ale porównaj sytuację mojego pokolenia. 30-tkę osiągaliśmy ok.2005 r. Ceny mieszkania 3000 zł/m2. 50 m2 – 150 tys. Pensja moja 2500 zł netto. Rata kredytu na 2 pokoje ok. 800 zł przy wkładzie 20 procent. Wkładu własnego nie było trzeba mieć.
      Teraz 8000 zł za m2, 50 m2 to już 400 tys. Pensja obecnego 30- latka na moim ówczesnym stanowisku 3700 zł. Rata ok. 2500 zł. Żeby naskładać na sam wkład 80 tys, trzeba dzisiaj oszczędzać pół pensji przez kilka lat, a potem płacić ratę przez kolejne 30.
      Oczywiscie mody na iphone za równowartosć 1.5 pensji też nie brakuje. Przy czym nie jest to domena młodych. Wiesz ilu boomerów zadłuża się konsumpcyjnie?

    2. Marku,
      dokładnie jak piszesz. Ja też nie miałem łatwo i po prostu z pensji bym w życiu nie uzbierał. Ale pracowałem ja, pracowała żona. Zbieraliśmy ładnych kilka lat. Wzięliśmy kredyt. Pomogli trochę rodzice ale to nie było kluczowe. Dalibyśmy radę samodzielnie. Uczyliśmy się w weekendy aby zdobywać dodatkowe kompetencje, awansować i w efekcie zarabiać więcej. Potem nadpłacaliśmy kredyt zamiast konsumować. Nie kupowaliśmy markowych produktów. Zdolność kredytową „zainwestowaliśmy” w mieszkanie na wynajem. Znowu to było dodatkowe ryzyko i dodatkowy wysiłek …

      Teraz będąc po 40tce mógłbym kupować i te koszulki polo i te iPhone’y ale nadal zachowujemy konsumpcyjny rozsądek.

      Zgadzam się z autorem odnośnie wyliczeń. Ale te czasy mają też dużo plusów. ja zaczynałem pracę gdy bezrobocie było ok 19% jak dobrze pamiętam. Zagranicznych firm gdzie można było zrobić karierę i zacząć zarabiać jak na lekarstwo. Angielskiego musiałem się nauczyć jako dorosły czlowiek gdyż w szkole miałem rosyjski.

      Sytuacja dzisiaj jest inna. Mieszkaniówka dogania zachód. To prawda. Ale inne obszary też doganiają zachód. W innych aspektach młodzi mają o niebo łatwiej. Mają przede wszystkim więcej możliwości. A podstawy się nie zmieniły. Trzeba odłożyć konsumpcje na później i oszczędzać.

      1. Odłożyć konsumpcję na później – bardzo trafnie. Oczywiście fajnie jest chodzić modnie ubranym, dobrze jeść w knajpach i co roku za granicą wygrzewać tyłek. Ale jest tak jak piszesz, ograniczając wydatki w młodości, łatwiej zachować rozsądek konsumpcyjny w późniejszym okresie.

        Mieszkając z rodzicami przez pierwsze 3 lata pracy odłożyłem prawie 100k. Na rodzinnej działce i przy pomocy rodziców, posiłkując się kredytem hipotecznym wybudowałem dom w którym mieszkam już 7 lat. Co roku sukcesywnie odkładając wraz z żoną pieniądze urządziliśmy się spłacając przy okazji kredyt hipoteczny. Teraz mam 35 lat i jestem wolnym od zobowiązań człowiekiem 😊

        1. Gratuluję drogi pod prąd. Teraz samodzielne stopniowe budowanie się, w dodatku na działce obok rodziców nie jest częstą drogą. A na pewno rozsądną, o ile relacje rodzice-dzieci wyglądają normalnie.
          Teraz masz 35 lat, czyli jeszcze najlepsze lata przed Wami, bez kredytu, z głową pełną pomysłów i siłami na ich realizację.
          Jak napisałem na początku – to droga mniej uczęszczana. Osobiście znam jednego człowieka 40-, który poszedł w tę stronę.

      2. I tu tkwi paradoks. Nasza ścieżka była prosta i nieskomplikowana: niewielka konsumpcja, inwestycje, podnoszenie kwalifikacji (zdolności zarabiania). Nie mieliśmy wyrafinowanych strategii inwestycyjnych, nie dostaliśmy milionów w prezencie.
        Natomiast relacja: cena m2/dochody wyglądała znacznie korzystniej. Bezrobocie 19%? Pamiętam, na jedno miejsce 200 podań. Ktoś, przyzwoicie znający angielski – biały kruk (dzięki temu wystarczyła chęć do pracy, żeby dostać się do korpo). Tak, młodzi mają większe możliwości, ale jeśli wyjadą. Zostając, już nie. Gdzie się nie obrócę, nawet w szkołach, lepiej płatne stanowiska zabetonowane przez 45+, coraz wyższe progi wejścia z własną firmą (czyli albo masz genialny pomysł, albo ojca/teścia z kasą, albo jesteś w układzie). Szanse w tzw. prostych biznesach (sklepik, betoniarnia, zakład pogrzebowy, nawet gospodarstwo rolne) coraz mniejsze, bo to i normy bardziej wymagające i ich egzekwowanie bezwzględne. Kto pamięta łóżka polowe, knajpy robione małym kosztem w piwnicy, agroturystyki w byłych chlewikach? Teraz tego nie ma.

        1. Prosta nie znaczy łatwa. Widać to po liczbie osób, które tą ścieżką poszły. Lubię Twój blog ale przyznasz, że masz mniejszą „widownię” niż byle filmik na TikToku, na którym ktoś np. kopie drugiego w tyłek 🙂

          Czy strategie nie były wyrafinowane? A powinny być? Myślę, że prosta strategia „wydawaj mniej niż zarabiasz” jest ponadczasowa. Dzisiaj szuka się właśnie tych wyrafinowanych strategii a chyba nie ma takiej potrzeby.

          Kiedyś były łóżka polowe a dzisiaj jest Internet i ogrom możliwości. Naprawdę dzisiaj młodzi, zdolni, pracowici ludzie w Polsce mogą bardzo dużo. Ale muszą mieć plan i właściwie określić priorytety 🙂

          1. Ależ oczywiście, że przyznam. Może powinienem robić widowiskowe tik-toki z kopaniem w tyłek?
            Strategia „wydawaj mniej niż zarabiaj, a nadwyżkę inwestuj”, rozbija się o obecnie o inflację. Dlatego właśnie chcę zgłębić temat inwestycji w czasach wzrostu cen. Muszę w tym celu sięgnąć do publikacji amerykańskich z lat 70-tych, bo późniejsze raczej o tym nie piszą.
            A zarobki w internecie? Może olx, allegro zastąpią łóżka polowe, ale tylko przy nielegalnej działalności. Legalnie, 90% młodego narybku zniszczą wymagania i podatki.

          2. Czekam na poradnik w co włożyć teraz pieniądze. Mam pewną kwotę i nie wiem co z nią zrobić.

          3. Już nad nim myślę. Główny problem z takimi radami polega na założeniu najbardziej prawdopodobnego scenariusza, a to może być trudne. Niemniej jednak próbuję coś tworzyć.

        2. Sugerujesz, że młodemu ciężko jest osiągnąć dobre zarobki/stanowisko bo 45+ zabetonowali stanowiska? Czy ja wiem, duże grono moich znajomych poniżej 40 jakoś sobie poradzilo. Znajomi ze studiów radzą sobie w międzynarodowych firmach (większa część tych co skończyli studia), w środowisku w którym się obracam „rządzą” (rządzimy) osoby ~35 lat z zarobkami +10k netto. Czy trzeba wyjeżdżać za granicę? Chyba nie, bo da się coś osiągnąć w Polsce. Ale w sumie może masz rację, pracujemy na odpowiedzialnych stanowiskach za 3k euro 😊 chyba bez porównania z zachodem jednak

          1. Ja obserwuję młodych z przedziału 30-35 w swoim otoczeniu. U nas w mieście, może poza IT i montowniami, prawie nie ma międzynarodowych firm. Trzydziestolatek po studiach (większość humanistyczne) ma generalnie trzy opcje:
            1) wyjechać do Warszawy i próbować szczęścia,
            2) zostać na miejscu i pracować za 2.5-4k zł netto, w budżetówce lub prywatnej niewielkiej firmie,
            3) próbować otworzyć coś swojego, często przekwalifikowując się, nawet na prace fizyczne.
            Wybierając opcję pierwszą zderzy się z problemami każdego „słoika” – brakiem wsparcia rodziny w bieżącym życiu oraz wysokimi cenami nieruchomości. W drugiej naraża się na stagnację i status malkontenta (pensja 2.5 k u kogoś po studiach, rodzi frustrację, a te prace biurowe, ktoś wykonać musi). W takiej budżetówce, nawet dyrektorzy nie mają 10k brutto, a co najwyżej 7-8k. Tylko trzecia opcja daje szansę na realną poprawę jakości życia w wielu obszarach.

          2. Tu wychodzi wybór kierunku studiów. Po humanach nie zarobisz tyle co po politechnice. Chyba że pokazujesz tyłek w internecie

          3. Tylko nie każdy ma predyspozycje do politechniki. Trudno sobie wyobrazić (poza historiami z Pana Kleksa) kraj samych inżynierów. Zresztą ktoś musi uczyć dzieci, przechowywać i przekazywać tradycję, wydać nam dowód osobisty, paszport itp.
            Można uznać, że marudzę, bo już w takim Rzymie za Nerona, woźnica rydwanu albo córa Koryntu zarabiali znacznie więcej niż skryba czy nauczyciel.
            Znam oczywiście prowadzących firmy mechaniczne po ogrodnictwie, programistów po biologii, właścicieli sklepu po medycynie. Ale generalnie obraz jest taki, że w gronie trzydziestolatków większość zawodów (w tym wymagające nauki i pożyteczne) zarabia ot tyle, by w dużym mieście utrzymać się na powierzchni, o ile nie stosuje niestandardowych technik zapewnienia sobie mieszkania.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *