W sieci nic nie ginie i właśnie trafiłem na wywiad wieloletniego prezesa PKO BP oraz doświadczonego finansisty. Wprawdzie udzielono go poprzedniej jesieni, ale temat pozostaje prawie aktualny. Jak odwieczny dylemat rozwiązuje człowiek z doświadczeniem w branży?Nie trzymam Was w niepewności. Postuluje wynajem. Nie ze wszystkimi argumentami mogę się zgodzić, więc stąd ten wpis.
Otóż Zbigniew Jagiełło zajmował stanowisko pół-polityczne. I trochę tej polityki w sposobie myślenia widać. Tok myślenia jest następujący.
1) młodzi nie mają zbyt wiele pieniędzy, więc muszą pożyczać,
2) pęd do własności mieszkań powoduje bańkę cenową,
3) stopy procentowe są niskie, to nie ten moment (nieaktualne),
4) bańkę napędzają nierealne oczekiwania wobec Mieszkania Plus.
Rozebrałem to na czynniki pierwsze, teraz czas na komentarz. Najpierw ogólny, zaczynając od końca. Tu jest bowiem problem linii politycznej. Przyczyny porażki Mieszkania Plus można wskazać dwie, za obie winę ponoszą zarządzający programem. Jak pamiętacie moje wpisy na blogu, do projektu odnosiłem się entuzjastycznie. Tanie w miesięcznych opłatach mieszkania, z opcją dojścia do własności, pewność najmu, same zalety. Tylko, że poziom oczekiwań to nie wina oczekujących, a propagandy. To politycy rzucili chwytliwe hasło, ile tych mieszkań powstanie (100 tys. do końca 2019 r.). Plan udało się zrealizować w 1%. Czyli pierwsza odpowiedź – nieudolność. Trudno winić za to młodych ludzi i tych, którzy uwierzyli premierowi. Druga propozycja to zła ocena sytuacji od początku. Problemy z gruntami, finansowanie, budową. I za to też odpowiadają planiści, a nie ci, którzy liczyli na pewne M.
W zasadzie jednak Prezes ma rację. Mało tanich i dostępnych mieszkań na wynajem napędza rynek zakupu i to zakupu na kredyt. Tylko winnym tego stanu rzeczy nie są młodzi, ale kolejne władze. Bo młodym trudno się dziwić. Alternatywy dla zakupu na kredyt w dużych miastach (tam działa głównie deweloperska aktywność) raczej nie ma. Chyba, że mówimy o mieszkaniu z rodzicami. Parę pomysłów rzuconych na tym blogu (np. mały domek 20 km od centrum) nie przyda się każdemu. I to są twarde fakty. Rynek najmu długoterminowego (na 5-30 lat) w Polsce kuleje, ceny są niestabilne i rosną (o kilkadziesiąt procent w ciągu 10 lat). Każdy stara się o swoje, nie patrząc na koszty.
Oczywiście, młodzi pieniędzy nie mają. Ceny są wysokie w stosunku do ich pensji, a stan pogorszyła się tylko, gdy ruszyła seria podwyżek stóp procentowych. Mieszkania bowiem, nawet jeśli stanieją (co przy inflacji mało prawdopodobne w większej skali) dalej będą nieosiągalne. Rata kredytu drastycznie podskoczyła i koło się zamknie. Pytanie w którym kierunku. Czy załamania rynku mieszkaniowego czy … podwyżek stawek za wynajem. Obie perspektywy są nieciekawe dla młodych.
Dlatego główne wady myśli Zbigniewa Jagiełły sprowadzają się z jednej strony do trzymania linii politycznej (to nie wina rządzących oraz pedagogika wstydu – młodzi sami sobie winni, bo wymagają zbyt wiele), a z drugiej do zbyt optymistycznego patrzenia na wynajem. Możliwe scenariusze, po znacznej podwyżce stóp procentowych mogą pójść w różnych kierunkach.
Pierwszy. Wywołanie paniki na rynku. Kredytobiorcy tracą zdolność regulowania rat. Banki wypowiadają kredyty i usilnie próbują sprzedać mieszkania. Deweloperzy wstrzymują budowy, ceny spadają o 1/3, czyli do poziomu …. roku 2019, może 2017. Prawdopodobieństwo takiego rozwoju sytuacji wydaje się niewielkie. Nie wszyscy brali kredyt pod korek, nie wszyscy w latach 2019-2021. W najgorszym wypadku (ostatnie nabytki) wzrost oprocentowania z niespełna 3 % do ok. 8%, oznacza wzrost raty o 66% (czyli do 3000 zł z 1800 zł, przy pożyczeniu 300 tys. na 25 lat). Nie jest to mało (+1200 zł/miesiąc), ale nie stanowi powodu do strzelenia sobie w głowę (do mocnego zaciśnięcia pasa, już tak), a średni kredyt to ok. 330-350 tys. Przy tym średnią kwotę pożyczają Ci lepiej zarabiający, a nie na poziomie minimalnej krajowej, a podwyżka rozłoży się na 3-4 lata.
W takim scenariuszu młodzi, starający się o mieszkania, po prostu ich nie kupią z albowiem banki zaostrzą kryteria przyznania kredytu (skoro mieszkania znacznie potanieją i wystąpi krach), spadek nie umożliwi zakupów za gotówkę (w Warszawie 40m2 będzie oznaczało nadal minimum 240 tys., czyli sumę, którą gros trzydziestolatków nie dysponuje). Jednocześnie te tańsze mieszkania nie spłyną na rynek, a że popyt na najem się zwiększy, więc ceny wcale nie muszą się zmniejszać. Inaczej będzie to wyglądało, gdy stopy skoczą do 10%. Wtedy część ostatnio kupujących zapragnie ciąć straty i wynająć (bo sprzedać nie mogą, gdyż musieliby dopłacić bankowi np. 150 tys. nadwyżki kredytu nad ceną, których nie mają). Zwiększy się podaż na rynku najmu i ceny spadną. Tylko w tak ostatecznych warunkach (stopy +7%, cena -50% w dół), warto wynajmować.
Drugi. Ponieważ wzrost stóp ledwo nadąża za inflacją (ta przekracza obecnie 10%), ceny nominalnie stoją w miejscu, ale realnie spadają. Jednocześnie mieszkania stają się niedostępne w zakupie, co powoduje przesuniecie następuje w kierunku najmu. Pojawia się ktoś, kto buduje ogromną liczbę mieszkań na wynajem (np. niemieckie fundusze), albowiem rentowność najmu w Polsce staje się wysoka. Rynek się stabilizuje. To piękny sen. Niestety obawiam się, że mało realny. Inflacja to nadwyżka gotówki nad towarami. Tę nadwyżkę trzeba natychmiast zagospodarować, bo za 3 lata będzie mniej warta np. kupić nieruchomości. Mieszkania drożeją, więc coraz więcej chętnych do zakupu. Dodatkowo odpływ Ukraińców, podwyżki cen budowy skłaniają deweloperów do nierozpoczynania nowych budów. Spirala nakręca się, aż pęknie i… wtedy mamy scenariusz pierwszy w wersji łagodnej (-33%) lub ostrej (-50% cen nieruchomości). Ludzie ograniczają wydatki, wywołuje to deflację i bąk kręci się w odwrotną stronę.
Widać wyraźnie, że jest tylko jedno wyjście z sytuacji, dobre dla młodych. Aktywność państwa. Bezpośrednia (budowa mieszkań, tanie kredyty, zwolnienia podatkowe jak przed wojną), albo pośrednia (emisja REIT-ów, wpuszczenie wielkich funduszy, które wybudują całe osiedla). Przy czym z pewnością uderzy to w obecnych posiadaczy, wśród których jest wielu obecnie rządzących.
I parę słów podsumowania – historia lub się powtarzać. Tani wynajem był … w publicznym zasobie PRL-u. Teraz bez radykalnych zmian na rynku, można czekać. Na co? Na śmierć pokolenia boomerów, którzy zwolnią setki tysięcy lokali. Tylko czy obecny 30-latek będzie czekał 10 lat? Dobrowolnie – nie. Muszą go do tego zniewolić okoliczności, ale to raczej nie powód do dumy dla rządu.