Do tej pory wynajmujący mieszkania/lokale na zasadzie umów długoterminowych mieli trzy wyjścia przy wyborze sposobu opodatkowania:
- w działalności gospodarczej,
- na zasadach ogólnych (wg skali),
- ryczałtem.
Polski Ład ma to zmienić, zobaczcie jak.
W ostatnich 2-3 latach odsetki od oprocentowania lokat drastycznie spadły, a jednocześnie rosły ceny nieruchomości. Spowodowało to masowy exodus z jednego sposobu oszczędzania tj. lokat (Polacy wycofali w ostatnim roku rekordowe sumy) do drugiego (nieruchomości). Ruch ten zauważył Janosik-fiskusik (zabiera bogatym a daje … sobie) i postanowił działać. Efekty widzimy w Polskim Ładzie – zmieniają się zasady opodatkowania dochodów z najmu. Znowu posłużę się przykładami.
Przykład I. Jan Kowalski 10 lat temu sprzedał mieszkanie po dziadkach i miał lokaty na kwotę 200.000 zł. Po drastycznych zmianach dawała ona rocznie … 600 zł zysku (0,3%), przy inflacji na poziomie 10.000 zł (oficjalne 5%). Nie miało to większego sensu, dlatego Kowalski kupił kawalerkę w swojej miejscowości płacąc gotówką. Ponieważ było to mieszkanie używane, ale wykończone pomyślał o wynajmie za 1000 zł miesięcznie. I wtedy stanął przed wyborem – jak opodatkować zyski. Poszedł do doradcy podatkowego i uzyskał wyliczenia:
- Działalność gospodarcza – nieopłacalna. Trzeba płacić składki (przynajmniej zdrowotną, uregulować wynagrodzenie dla księgowej, spełnić mnóstwo formalności).
- Na zasadach ogólnych. To okazał się strzał w 10-tkę. Zalety podatkowe DG bez wad. Dlaczego?
- po pierwsze „wrzucanie w koszty”. Mamy czynsz do spółdzielni/wspólnoty (niech będzie 200 zł), wszelkie remonty, naprawy, zakupy wyposażenia (średnio 100 zł/miesiąc). I już do opodatkowania zostanie 700 zł, zamiast 1000 zł (przychód z czynszu od najemcy).
- amortyzacja. Mieszkanie kupione za 200.000 zł możemy amortyzować przez 10 lat, możemy też dłużej (przyjmuję 20 lat). Co to jest amortyzacja? Możliwość odpisu od podstawy opodatkowania części ceny zakupu nieruchomości powiększonej o koszty nabycia (notariusz, biuro nieruchomości, podatki). Mieszkanie za 200.000 zł + koszty nabycia 10.000 zł będzie amortyzowane przez 20 lat, a więc co roku odejmujemy sobie 10.500 zł od podstawy opodatkowania (prawie 900 zł miesięcznie). To oznaczało, że przy przychodzie 1000 zł, kosztach 300 zł, i amortyzacji 900 zł – w ogóle nie zapłacimy podatku od dochodów z najmu przez … 20 lat (o ile czynsze radykalnie nie wzrosną).
3. Opodatkowanie ryczałtem. Tutaj ważny jest przychód – 1000 zł. Podatek wyniesie 8.5% od przychodu, a więc 85 zł miesięcznie. Rocznie to ok. 1000 zł, a przez 20 lat – 20 tys. zł. Jak widać rozwiązanie mniej korzystne niż zasady ogólne.
Przykład II. Maria Kowalska wynajmuje 3 kupione 5 lat temu lokale biurowe. Za każdy z nich zapłaciła z kosztami nabycia 0,5 mln zł. Teraz są warte po 650 tys. zł. Przychód z najmu każdego zamyka się kwotą 2500 zł miesięcznie (rocznie przychód wynosi 90.000 zł). Znowu przeprowadźmy kalkulację.
- Działalność gospodarcza. Dochodzą koszty prowadzenia firmy – korzyści żadnych.
- Zasady ogólne. 90.000 zł rocznego przychodu pomniejszają koszty wspólnoty i podatki (14.400 zł tj. 400 zł miesięcznie na lokal) oraz amortyzacja 75.000 zł (3 x 0,5 mln= 1,5 mln / 20 lat amortyzacji = 75.000 zł). Oznacza to, że przy minimalnych kosztach najmu (600 zł/rok) podatku nie trzeba płacić.
- Ryczałt. Podatek wyniesie 8.5 % przychodów. Rocznie będzie to 7650 zł. Tyle oszczędzamy wybierając zasady ogólne. Przez 20 lat to ponad 150 tys. zł.
Przykład III. Anna Kowalska odziedziczyła kamienicę po dziadkach. Było to 10 lat temu. Na potrzeby podatkowe wyceniono nabycie (wg cen sprzed 10 lat) na 3 mln złotych (5000 zł/m2 x 600 m2 powierzchni wynajętej). Obecnie budynek daje miesięczny przychód na poziomie 20 zł/m2 tj. 12.000 zł, czyli 144.000 zł/rok. Przeliczmy zasady.
- Działalność gospodarcza. Będą same koszty, bez zysków dla zasad ogólnych.
- Zasady ogólne. Amortyzacja przez 20 lat to odjęte 150 tys. zł co roku. Do tego koszty i kwota podatku wyniesie … 0 zł. Jeśli Anna Kowalska nie pracuje, kwalifikuje się do… zasiłków.
- Ryczałt. Do kwoty 100 tys. zł przychód opodatkowany będzie wg stawki 8.5%, a nadwyżka ponad tę kwotę wg stawki 12.5%. Faktycznie oznacza to podatek 14.000 zł/rok (8500 zł + 5500 zł). Przez 20 lat do ryczałtu dołożymy 280.000 zł.
I teraz wyobraźmy sobie, że wyjmujemy z tych obliczeń amortyzację? Nagle podatki na zasadach ogólnych rosną. Nawet jeśli poniesiemy wydatki na poziomie 1/3 przychodów, to od 2/3 zapłacimy podatek wg skali (tzn. jeśli mamy inne wysokie dochody wg stawki 32%). I nagle ryczałt w wysokości 8,5% od 100% przychodów (ew. max 12.5%) zaczyna się opłacać bardziej niż 17% a nawet 32% od 67% przychodu (bo 1/3 stanowią koszty). Tak ma działać Polski Ład – wykluczający możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych oraz niemieszkalnych nie wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Oznacza to drastyczny wzrost wydatków podatkowych dla osób czerpiących przychody z najmu, w tym tych którzy uciekając od niskiego oprocentowania lokat – kupili mieszkania w tym roku.