Czy nieruchomości zabezpieczają przed inflacją – próba polemiki.

Ostatnio przeczytałem taki artykuł tekst o klikalnym tytule:  „Mieszkania jednak nie zabezpieczają przed inflacją?”. Twórcą tekstu poważny portal ekonomiczny.  Autor zadał sobie sporo trudu i sporządził dwa wykresy – porównanie cen domów i inflacji w USA od 1987 r. i analogiczne zestawienie wzrostu cen mieszkań i inflacji w Polsce od 2007 r. do 2020 r. Do jakich doszedł wniosków?

Pomijając tytuł, nastawiony na kliknięcia, wykresy wydają się przeczyć tytułowej tezie (wprawdzie ze znakiem zapytania). W Polsce okres wybrano nieszczęśliwie (tzn. rok ogromnych wzrostów, potem 10 lat stagnacji i ponowny skok cen w 3 lata czyli 4 okresy tłuste kontra 10 chudych), podobnie jak w USA (tam z kolei przewaga hossy).  Ale nie to moim zdaniem ma największe znaczenie w aspekcie ekonomicznym i metodologicznym. Autor zapomina, że w przypadku mieszkań w Polsce, jak i domów w USA pozostaje jeszcze jedna kwestia, która całkowicie zmienia wynik gry: inflacja vs lokale/budynki mieszkalne. Przecież są one wynajmowane (lub zajmowane przez właściciela). I tu pojawia się kolejny czynnik.  Załóżmy konserwatywnie, że mieszkanie przynosi nam zysk roczny w wysokości 3% wartości rocznie (dla lokalu kupionego za cenę 400 tys. zł, daje to 1000 zł miesięcznie zysku). Przez 14 lat (2007-2020) daje to dodatkowe 42% (3×14) nie uwzględniając procentu składanego od zysku.  Skoro cena wzrosła o minimum 58% (duże rynki), łączny dochód to 100% (42*+58%). W tym czasie jak podają analitycy, skumulowana inflacja to „tylko” 33%.  A zatem zysk z mieszkań okazywał się 3 razy wyższy niż inflacja.

Jeszcze bardziej realne  wyniki uzyskamy przeprowadzając kolejne obliczenia. Zysk z mieszkania należy liczyć od ceny zakupu, dlatego szacunek 3%  zarobku na najmie uważam za ostrożny.   Podam przykład ze średnich rynków (zbieżny z tabelą i artykułem). Cena zakupu wzrosła o 98% (z ok. 2900 zł do ok. 5700 zł). Czynsz najmu (pomniejszony o koszty) od mieszkania 50m2 wynosiłby przy stopie zwrotu 3%/rok  ok. 370 zł netto. To oczywisty absurd, bo faktycznie obecnie nie będzie on niższy niż 1000 zł/miesiąc.   Jeśli, zwłaszcza tę drugą sumę, odniesiemy do ceny sprzed 14 lat, uzyskamy stopę zwrotu z najmu 8%.  Ponieważ jednak czynsze najmu rosły wolniej niż ceny zakupu, to przyjmuję średnią stopę zwrotu na poziomie 6% z najmu (od ceny pierwotnej – która wynosiła 145.000 zł za lokal 50 m2).  I znowu – mnożymy 6% x 14 lat = 84%, dodajemy do tego wzrost ceny – 98% i otrzymujemy 182% skumulowanego zysku za 14 lat. A inflacja? Nadal skromne 33%.

Oba wyniki (wielkie rynki 100%, średnie rynki 182% skumulowanego zysku), odniesione do inflacji 33% pokazują jak dobrą inwestycją były, w tym okresie, mieszkania. Znowu – wybrano 14 lat, w trakcie których ceny sensownie (czyli pow. 2%) rosły tylko przez 6 lat z 14, a przez kolejne 6 lat wręcz spadały. Gdyby rozszerzyć bazę o kolejne 6-7 lat mielibyśmy jeszcze bardziej spektakularne wyniki (np. wzrost z 1300 zł do 5766 zł na małych rynkach i zyski z najmu na poziomie dwucyfrowym tj. 15% licząc konserwatywnie) 243% skumulowanego wzrostu wartości, 300% zysku z najmu tj. 543% na przestrzeni 20 lat. Biorąc nawet pod uwagę wyższą inflację (skumulowana pewnie ok. 60%) najem wypada ok. 8-9 razy lepiej.

Gdybyśmy liczyli działki pod dużym miastem to sam pamiętam transakcję sprzed 20 lat z ceną 20 tys. zł. Dzisiaj ten grunt wart jest 300 tys. zł (1400% skumulowanego zysku), albo inny zakup sprzed 16 lat (na wsi 20 km od centrum miasta nastąpiło przekształcenie działki z rolnej na siedliskową) za 3000 zł, dzisiaj wart 70 tys. (skumulowany zysk 2100%).

A na koniec zanudzę Was jeszcze jednym przykładem. W 1993 r. pewien mój znajomy miał możliwość zakupu 2 ha w mieście (na obrzeżach) za ok. 30 mln zł (obecnie ok. 3000 zł). Dzisiaj ta ziemia to działki budowlane z ceną minimalną 400 zł/m2 o łącznej wartości  8 mln zł. Ile to zysku skumulowanego?  260.000%. Nawet przy inflacji skumulowanej 1000% robi wrażenie (wynik 260 razy lepszy od inflacji).

Odpowiedź jak to się ma do tytułowego pytania artykułu pozostawiam Wam, zaznaczając, że wyniki inwestycyjne osób, które dokonały zakupu 14-20-30 lat temu mogą  się istotnie różnić, od tych obecnych (nie licząc dobrze wybranych działek).

4 przemyślenia nt. „Czy nieruchomości zabezpieczają przed inflacją – próba polemiki.”

  1. Bardzo dziękuje za ten wpis. Sam przeczytalem art na forsalu, ktory jednak jakiś poziom trzyma wśród internetowego badziewia, z lekkim niedowierzaniem. Aż sprawdziłem czy to forsal czy fakt.

    Moje doświadczenia są podobne jak opisujesz. Znaczy gruntu tak dobrze nigdy nie kupilem niestety 🙂 ale stopa zwrotu z najmu byla raczej na poziomie 8-9%. Dzisiaj faktycznie spada jezeli liczymy od bieżących cen nieruchomosci. Ale w banku mamy 0% na lokacie więc jaki wybór? GPW, fundusze, ETFy, OZE (?), … kryptowalut nie wpisalem celowo 😉

    1. Moja nieruchomość kupiona przed laty (ok. 18 lat), daje teraz z najmu ok. 15%, bo nie śrubuję cen. Na początku było to 10%. Gdybym chciał odkupić ją dzisiaj musiałbym zapłacić 3,5 raza tyle i z 15% zrobiłoby się 4,3%.
      Lokaty to teraz dno. Obligacje „antyinflacyjne” nieco lepiej, ale jeśli doliczamy choćby minimalny wzrost cen nieruchomości, wypadną gorzej. Pozostaje nam GPW lub fundusze indeksowe.
      OZE. Napisałeś je ze znakiem zapytania. Po ostatnich wybrykach z fotowoltaiką chyba nie warto. Skoro państwo najpierw coś promuje, potem zmienia reguły drastycznie, to nie widzę sensu.

      1. Nie żyjemy już w czasach, gdy na rynkach finansowych indywidualny polski inwestor ma możliwość inwestowania tylko na GPW.

        1. Oczywiście. Niemniej jednak, gdybym porównywał ze wszystkimi rynkami na świecie, wyszedłby mi post na 100 tys. słów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *