Ostatnio w ręce wpadła mi książka jednego z modnych guru coachingu Piotra S. Wajdy. Poza modnymi i okrągłymi sformułowaniami, właściwymi dla tej dziedziny psychologii, którą nazywamy „rozwojem osobistym”, pozycja ta niesie pewne przesłanie, które warto przemyśleć. Sprowadza się do zdania „Nieruchomości złe i przewartościowane, jedyna inwestycja to złoto”. Jak zwykle warto powiedzieć sprawdzam.
Patrząc na autora, wygląda obiecująco. Przede wszystkim, wierzy w to co mówi. Człowiek nie ma żadnych nieruchomości. Po drugie, zna się na finansach, bo w nich pracował. Po trzecie, podaje konkretne wartości, które warto sprawdzić.
Z drugiej strony. Książka ociera się (w kwestii inwestycyjnej) o teorie spiskowe, w rodzaju – rządy centralne chcą przejąć wszystkie nieruchomości. Nasz rząd jak na razie, ledwo (bo wyłącznie przy pomocy opozycji) przyjął projekt wrzucenia do Polski 770 mld zł z funduszy stabilizacyjnych UE, także wątpię, ale… . Co więcej, bycie sekciarzem (nieruchomości – złe, złoto – dobre) raczej szkodzi niż pomaga, ale warto sprawdzić wyliczenia.
Wg danych autora, od 1967 r. złoto podrożało 4000%, czyli zwiększyło swoją wartość 40-krotnie. Czy to prawda? Zobaczmy.
31 grudnia 1967 r. złoto kosztowało na rynkach światowych ok. 35 USD. 10 lat później (1977) – 180 USD, 20 lat później 522 USD, 30 lat później (1997) – 288 USD, 40 lat później (2007) – 833 USD, a 53 lata później (2020) – ok. 1900 USD. Jednocześnie w 1957 r. cena złota wynosiła 35 USD, w 1947 r. 43 USD, w 1937 r. 35 USD, a w 1867 r. 27 USD. W okresie 1878-1932 cena ta kształtowała się na poziomie ok. 21 USD. Co to oznacza? No niestety, nasz guru finansów bardzo zgrabnie wybrał sobie okres porównawczy. Cena złota jak wszystkich aktywów podlega wahaniom. Ktoś, kto kupił je w 1937 r. (przed II WŚ), a sprzedał w 1967 r. – zarobił równe 0%.Co więcej, kupując w 1867 r. (po Wojnie Secesyjnej), żeby wyjść na 0, musiał czekać do 1933 r. czyli 66 lat. Wcześniej przez 65 lat zaliczał 30% stratę. Cena od 1800 r. do 1932 r. praktycznie się nie zmienia (ok. 20 USD za uncję, z krótkimi wahnięciami w 1965 r. do 48 USD). Ale, przyjmijmy pojedynek i na tym nierównym gruncie.
W 1967 r. mamy w Polsce PRL. Przenieśmy się do tamtej rzeczywistości. Jak podają różne źródła cena dolara w latach 60. wahała się od 70-90 zł, by w 1970 r. wynieść 100 zł. Przeciętne wynagrodzenie, to w tym czasie ok. 2000 zł (1967 r.) i 2200 zł (1970 r.). 100 gramowa (3,3 uncje) złota sztabka kosztowała ok. 20.000 zł tj. 10 przeciętnych pensji. Metr kwadratowy mieszkania oficjalnie kosztował w 1967 r. 2500 zł, na czarnym rynku 50% drożej. Za 100 g złota można było zatem kupić 6 m2 mieszkania (rynkowo). Przeliczając z USD na złoto i na złotówki było to: 3 uncje złota – 105 USD z 100 zł = 10.500 zł za 100g. Jak widać złoto było w Polsce przewartościowane do rynków światowych ok. dwukrotnie (stąd wielu handlarzy żyło z przywożenia złota do PRL). Jeśli porównamy cenę do m2 na czasów obecnych?
Cena m2 bardzo różni się w zależności od lokalizacji. Tu pojawia się pierwszy problem. Są miejsca z ceną 4 tys. za m2 i takie za 40 tys./m2. Przyjmijmy jednak średnią ok. 6-7 tys./m2. Obecnie Polacy zarabiają netto ok. 4 tys. zł, złoto kosztuje ok. 220 zł/g czyli 22.000 zł za 100g. Jak widać, na przestrzeni 66 lat, cena złota prawie się nie zmieniła (oczywiście nominalnie), cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła z 3,700 zł (rynkowo) do 6-7 tys,. zł, a pensje z 2 tys. do 4 tys. Gdybym przyjął cenę realną 10 tys. zł/ 100 g złota (105 USD x 95 zł), czyli o połowę niższą niż oficjalna, to, złoto podrożało dwukrotnie, podobnie jak średnia pensja, m2 mieszkania, wypadł trochę gorzej. Czyli nawet zakładając najkorzystniejszy dla złota okres, jego cenę realną (niedostępną dla większości, bo kto mógł pojechać na zachód i kupić złoto za dolary) jego cena w relacji do średniej pensji w Polsce nie zmieniła się przez lata. Jeśli wydłużymy okres np. od 1937 r. (po II WŚ przez wiele lat posiadanie dewiz, w tym złota, było nielegalne), to wyjdą jeszcze ciekawsze rzeczy. Oficjalna średnia pensja wynosiła wtedy …. 180 zł (realnie 80 zł, bo średnią liczono od zatrudnionych w wąskiej grupie podmiotów i tylko takich ujmowano w statystykach). Cena grama złota wynosiła ok. 6 zł (35 USD x 5,3 zł/USD /31 g w uncji). Sztabkę 100g można było kupić za 600 zł, czyli ok 3,3 oficjalnych średnich pensji, albo 7,5 nieoficjalnych. Metr kwadratowy mieszkania kosztował równowartość 100 zł czyli 16 g złota (ok. pół uncji). Obecnie, średnia pensja to ok. 4000 zł netto przy cenie złota 220 zł/gram. A zatem sztabka 100g kosztuje 22.000 zł, co stanowi 5,5 średniej pensji (czyli wartość pomiędzy pensją oficjalną i nieoficjalną z roku 1937), oraz ekwiwalent ok. 3m 2 mieszkania (w 1937 r. 6 m2 mieszkania). Relacja mieszkanie/ złoto zmieniła się na niekorzyść tego ostatniego. Przed II WŚ m2 mieszkania był wart 16 g złota, obecnie ok. uncji (31-32 g). Wniosek. W tak długim okresie mieszkania drożały szybciej niż złoto.
W swojej pogoni za zyskiem nie zwróciłeś uwagi na fakt, że przeliczasz go na kolorowy papier lub, co gorsza migoczące cyferki na ekranie. Jedyne co po nas pozostanie to właśnie nieruchomości i złoto- jeśli je posiadamy, przy czym złoto jest trwalsze i łatwiejsze do upłynnienia. Twoje wyliczenia świadczą jedynie o nieuchronnej inflacji pieniądza, emitowanego w powiązaniu do z państwowego zadłużenia w banku centralnym.
Oczywiście, że wartość pieniądza jest umowna, a inflacja zżera ją z każdym dniem, ale… to samo można powiedzieć o złocie. Świat umówił się na określone mierniki (złoto drogie i pożądane), nasi przodkowie mogli powiedzieć, tylko skórki bobrowe, stada bydła itp. są tym co po nas zostanie. Teraz jest boom na kruszce i nieruchomości, jutro będzie na co innego. Widać to wyraźnie po cenach złota, które pozostawały w trendzie bocznym przez wiele (znacznie dłużej niż nasze życie) lat.
Chcesz powiedzieć, ze złoto jest zżerane przez inflację?
Samo złoto pozostaje złotem, ale jego wartość w długich okresach inflacja podgryzała wielokrotnie. Przecież do 1967 r. inflacja w USA istniała, a przez pewien (całkiem spory) czas cena uncji stała w miejscu.
Nieruchomość też fizycznie pozostaje tą samą nieruchomością, ale jej cena zmienia się w czasie (czasem również spada).
Jestem zdumiony tym co piszesz i nie wiem od czego zacząć. Zacznę chyba od porozumienia z Bretton Woods z 1944 r. Nie chcę Cię do niczego przekonywać, ale w okresie o którym piszesz, w związku z tym porozumieniem dolar był wymienialny na złoto po stałym kursie, 35 dolarów za uncję. Coś jakby rubel transferowy sztywno powiązany ze złotówką.
Przecież ja piszę o okresie prawie 100 lat, z czego po stały kurs to tylko część (Bretton Woods od 1944 do końca okresu). W pozostałym ceny zmieniały się, ale pozostawały w wąskim korytarzu, z reguły nie dając zysku większego od inflacji.
Poza tym kurs sztywny nie oznaczał wcale braku inflacji, złoto dewaluowało się razem z walutą.
Eh, jakie trudne jest życie milionera. Całe życie w stresie w co i kiedy zainwestować
😉