O braniu kredytów hipotecznych słów kilka. Argumenty przeciwne.

Nie jestem żadnym dogmatykiem, dlatego przedstawiam też drugą stronę medalu. Dzisiaj o argumentach przeciwników hipotek.

Ktoś może powiedzieć, że moje wyliczenia, chociaż prawdziwe, bazują na bardzo krótkim wycinku czasu – ostatnich 19 lat. W tym okresie ceny mieszkań skokowo wzrosły i jest to fakt bez precedensu, a nieruchomości nie zawsze drożeją.  Z tym ostatnim twierdzeniem godzę się w zupełności. 11 lat z tych 19 właśnie tak było (wręcz spadek pomiędzy 2008 r. a 2017 r., a niewielkie ruchy pomiędzy 2001 a 2003 r.), ale wzrost w pozostałych 8 dał wynik taki a nie inny. Innym takim okresem drastycznych spadków był czas po pierwszej wojnie światowej. I cóż, więcej nie potrafię wymienić (przynajmniej jeśli chodzi o Polskę). Pamiętam za to opowieści z lat 80-tych XX w. kiedy ciągle oszczędzając ledwo doganiano ceny mieszkań.

Drugi argument – wybuduję dom lub kupię mieszkanie za gotówkę. No tak, ale w tym czasie (oszczędzając np. wysokość raty – 1600 zł miesięcznie), gdzieś trzeba mieszkać. Jeśli u rodziców, to albo drastycznie rezygnujemy z przestrzeni mieszkaniowej (przez co wyliczenia robią się nieporównywalne, bo co innego własne 45-metrowe mieszkanie, a co innego 10-metrowy pokój w mieszkaniu rodziców), albo oszczędzamy wysokość raty. Jeśli w wynajętym, to koszt odsetek od kredytu będzie przez 90% czasu niższy niż opłata za wynajem. W obecnej chwili (biorę pod uwagę sytuację na rynku) takie podejście nie ma wielkiego sensu. Ceny wzrosły o 20-30% w ciągu 2 lat i nadal rosną, bańka się rozpędza. Oszczędzając 20 tys. rocznie (1600 x 12 = 19.200 zł), przy  mieszkaniu 50- metrowym w cenie 6000 zł/m2 przy wzroście cen tylko 5% (15 tys. ) niewiele zyskujemy. Jeśli wzrost jest 7% już realnie tracimy.  Inaczej sytuacja wygląda, kiedy zarabiamy np. w funtach lub euro  i chcemy tę kasę przywieźć do Polski, aby kupić mieszkanie lub wybudować dom. Tutaj jest to jednak kwestia różnic poziomu życia w obu krajach.

A co powiem na argument braku mobilności? Kredyt przywiązuje do miejsca, a gdzie indziej zarobki są znacznie wyższe. Odpowiem historią mojego kumpla. 4 lata temu kupił 2 pokojowe mieszkanie za 220 tys. zł (45 m2). Gdyby liczył   na kredyt  płaciłby za nie 1200 zł raty.  2 lata temu znalazł pracę w Warszawie i jego pensja wzrosła z 3500 zł do 6000 zł netto. Co więc zrobił? Wynajął naszej wspólnej znajomej za niską cenę (znacznie poniżej rynkowej) 1000 zł odstępnego. Teoretycznie dokładałby 200 zł. Tylko, że w tym czasie ceny poszły w górę i dosypując do raty  4800 zł przez 2 lata zarobił na wartości mieszkania 50 tys. zł – banalnie proste. Sam znalazł lokal w stolicy z czynszem 2000 zł i w efekcie jest do przodu 800 zł dodatniego przepływu (2500 wzrostu pensji + 300 zł niezapłacony czynsz w naszym mieście  – 2000 zł czynsz w Warszawie), a dodatkowo zarobił na wzroście wartości średnio ponad 2000 zł miesięcznie.  Zresztą, w ostateczności, mieszkanie z kredytem można sprzedać (sam kupowałem tak działkę budowlaną).

A co zrobisz, kiedy raty wzrosną? Wiecie już, że staram się tworzyć stress testy. Najczarniejszy scenariusz (poza wojną) to wprowadzenie podatku katastralnego, przy jednoczesnym spadku wartości mieszkań i podwyżce stóp procentowych. Wyobraźmy sobie, jak dotkną one  kredytobiorcę. Podatek katastralny o jakim się mówi to 0,25 % wartości. Przy mieszkaniu za 250 tys. musiałbym dopłacić rocznie 450 zł rocznie. No stać mnie. Nawet przy podatku 1%, to tylko 200 zł miesięcznie. Nie łudźcie się przy tym, że wynajmujący nie przerzucą tej opłaty na najemców, choćby w proporcji pół na pół (bo rośnie inflacja).  Idźmy dalej. Spada wartość mieszkań np. o 20%. To dużo. Tylko, że oznacza to dla mnie utratę zysków ze wzrostu wartości z ostatniego półtora roku. Dla kogoś kto kupił na szczycie to inny problem, ale jaki to odsetek wszystkich właścicieli? I ma znaczenie, tylko gdy planujemy mieszkanie sprzedać. Podwyżka stóp procentowych jest znacznie niebezpieczniejsza. Wzrost o 4 % (całkiem realny) da przy kredycie 225 tys. zł –  750 zł wzrostu raty (z 1250 zł do 2000 zł), jeśli oprocentowanie pójdzie w górę do 10% (o 6%) to rata wzrośnie prawie dwukrotnie (z 1250 zł do 2375 zł). I tu widzę prawdziwe zagrożenie. Ja mam taki zapas, że sobie poradzę (najwyżej sprzedam obciążone kredytem nieruchomości), ale przeciętny Kowalski może popaść w kłopoty. Wysokie oprocentowanie nie bierze się jednak znikąd – wynika z inflacji. A jeśli inflacja to rosną też ceny mieszkań, z których znaczna część jest obecnie kupowana za gotówkę, a nie w kredycie.

I wreszcie argumenty psychologiczne. Nie umiem nie myśleć o kredycie, utrata pracy przez jedno nas zniszczy, nabijam kabzę banksterom itp. Z emocjami dyskutuje się trudno,ale przecież prędzej wyrzuci nas wynajmujący niż bank, w razie utraty pracy tracimy też wynajmowane (zazwyczaj znacznie szybciej). A co do nabijania kabzy, wrócę do początku tego cyklu – jaką mamy alternatywę, jeśli mówimy o pierwszym mieszkaniu. Mieszkanie z rodzicami (o ile nie rozważamy na poważnie zajęcie 1 pokoju w ich lokalu) wcale nie będzie tańsze, wynajem także drogi, zbieranie, przy wzroście cen to droga przez mękę, zatem zostaje tylko wyjazd na zarobek poza granicę. I wielu młodych tak robi.

 

2 przemyślenia nt. „O braniu kredytów hipotecznych słów kilka. Argumenty przeciwne.”

  1. Jak zawsze ciekawa analiza. Ale ja opowiem inną autentyczną historię. Wynajmowałem w Wawie, przez lata, 45m mieszkanie w dobrym miejscu. Cena rynkowa ok 450kPLN. Czyli, w przypadku zakupu na kredyt, rata by była 2 razy wyższa niż podana w artykule (1,2kPLN * 2 = 2,4kPLN). Do tego trzeba było dodać czynsz 600 zł (czyli śmieci, podatek od nieruchomości, woda, ogrzewanie, ale bez prądu i gazu).

    Czyli koszt mieszkania, zbyt małego dla rodziny, starego, ale w dobrym miejscu wyniósłby 3tys zł (2400 + 600). Do tego musimy dodać koszt remontu i napraw (najemca ich nie ponosi tylko wynajmujący). Praktycznie trzeba by zrobić wszystko na ostro, jakieś 100k zł.

    A teraz jaka była rata za najem przez kilka lat: 1600 zł. Czyli różnica między kupnem a najmem to 1400 zł miesięcznie (ok 17k zł rocznie) x 6 lat to ok 100k zł różnicy. Jak dodamy koszt remontu to jesteśmy w plecy 200k zł. Plus nie jest tak, że płacąc ratę bym spłacał kapitał, bo na początku spłaca się prawie wyłącznie odsetki. A mobilność przez ten czas bezcenna.

    Podsumowując, jak mamy ratę równą najmowi to warto kupić na kredyt. Ale chyba rzadko tak bywa (oczywiście pomijam sytuację jak ktoś włożył w mieszkanie 30proc wkładu własnego i nie liczy czynszu. Wtedy wyjdzie mu, że rata równa najmowi, ale pomija koszt pieniądza).

    1. Dzięki za Twój przykład. Właśnie zachęcam do tego, aby zacząć liczyć. Pamiętaj jednak o tym, że wzrost wartości (lub jej spadek) może mieć decydujący wpływ na opłacalność.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *