Jak pisałem poprzednio – w życiu wziąłem 4 kredyty hipoteczne. Tylko w jednym z domów finansowanych „na borg” mieszkałem. Można więc spokojnie powiedzieć, że kredyt hipoteczny służył mi jako wehikuł inwestycyjny. I tym sposobem dochodzimy do dwóch celów kredytu: mieszkaniowego i inwestycyjnego.
Cel mieszkaniowy jest oczywisty. Nie mamy gdzie mieszkać, chcemy poprawić swoje warunki – bierzemy kredyt. Płacimy ratę i korzystamy z nieruchomości, na którą w normalnych warunkach nie byłoby nas stać. W tym przypadku rachunek ekonomiczny jest prosty: musimy mieć środki na spłatę, i to w długim okresie – ok. 20-30 lat. W tym czasie nasze życie może ulec wielu diametralnym zmianom – na tym polega ryzyko. Czy jednak realnie możemy zrobić coś innego? Podam przykład mojej dobrej koleżanki, młodszej o blisko 15 lat. Obecnie, w okolicach 30-tki, po ślubie z mężczyzną jej życia, osiągnęła stabilizację, zarówno osobistą jak i materialną – oboje mają pracę i 2 pensje łącznie w okolicach ok. 5000 zł „na rękę”, mogą także liczyć na drobne wsparcie finansowe rodziców. Teraz wynajmują i płacą „odstępne” ok. 1200 zł, ciągle licząc kiedy pójść na swoje. Liczą tak już 2-gi rok, a ceny mieszkań i oprocentowanie kredytów, niestety, nieubłaganie idą w górę. W tej chwili mogą za 500 tys. (2500 zł raty) kupić niewielki segment, albo za 300 tys. (1500 zł raty) mieszkanie o pow. ok. 50-60 m2. Dwa lata temu płaciliby 20% mniej. Co będzie za 2 lata, nie wiem, ale przypuszczam, że trend się utrzyma (czyli rata za takie mieszkanie wzrośnie do ok. 1800-2000 zł). Własne mieszkanie oznacza jedno – nie trzeba będzie wynajmować, czyli potrzeba schronienia zaspokojona.
Cel inwestycyjny jest prostszy i trudniejszy zarazem. Prostszy, bo nieruchomość finansowana kredytem nie musi spełniać naszych oczekiwań – ma zarabiać, a może to robić na dwa sposoby: poprzez wzrost wartości lub bieżące dodatnie przepływy gotówki. Wszelkie inne okoliczności (np. możliwość wakacyjnego korzystania) są bonusem. I teraz odniosę się do moich przykładów z poprzedniego wpisu.
Pierwsze mieszkanie w górach. Tutaj zysk był oczywisty i wynikał ze wzrostu wartości. Zarobiłem 80 tys. w pół roku, inwestując w okolicach 10 tys. Gdybym w tamtym czasie chciał mieszkanie wynajmować, osiągnąłbym zerowy przepływ gotówki (przychód = rata+czynsz do spółdzielni).
Dom od rodziny. Kupiłem go za 110 tys. (120 tys. z kosztami) w 2007 r., a w grę nie wchodziła sprzedaż poza rodzinę. Wydałem ponownie 10 tys. własnej gotówki. Dwa miesiące temu otrzymałem ofertę od siostrzenicy, która natychmiast chciała odkupić ten dom za 200 tys. zł. Rata początkowa wynosiła 700 zł, teraz płaciłbym ok. 600 zł, a wynajem (gdybym się na niego zdecydował) przynosiłby mi spokojnie ok. 1000 zł miesięcznie.
Drugie mieszkanie w górach. Dwa lata temu zaangażowałem własne środki w wysokości ok. 30 tys. zł. Teraz po spłacie kredytu miałbym zysk na poziomie 40 tys. zł (wzrost wartości), na wynajmie wakacyjnym zarabiam dodatkowo na odsetki od rat. Gdybym chciał wynająć na stałe, wyszedłbym niewiele ponad kreskę (odejmując od czynszu ratę kredytu i należności do zarządcy).
Jaka jest zatem podstawowa zaleta kredytu jako wehikułu inwestycyjnego? Pozwala zarabiać na cudzych pieniądzach. Skoro ceny nieruchomości wzrosły o 15% w ciągu roku, to płacąc 4 % odsetek jestem na samym wzroście wartość 11% do przodu, a mogę jeszcze wynająć mieszkanie/dom i pobierać czynsz. Oczywiście, gdy ceny na rynku spadają, nie jest tak różowo. Jeśli spadek wynosi 5%, a ja płacę 4% odsetek to czynszem muszę zarobić już 9%, żeby wyjść na 0, co na przewartościowanych rynku, wydaje się nieprawdopodobne – czyli tracę.
W 2006 i 2007 r. nie miałem 120 tys. pozwalających mi kupić mieszkanie/dom. Gdybym ich nie pożyczył, nigdy nie zarobiłbym tych 80 tys. zł.