W reklamie wszystko wygląda pięknie. Jest szczęśliwa rodzina na tle domku, niska rata, pomocny pracownik banku i zrozumiała umowa. W rzeczywistości bywa z tym różnie. Na co zatem uważać biorąc kredyt hipoteczny?
Drogie i obowiązkowe ubezpieczenie.Banki mają zwyczaj doliczać do raty kredytu obowiązkowe ubezpieczenie. Może być ono zarówno polisą na życie, od utraty pracy, jak i od ognia i innych zdarzeń losowych na kredytowanej nieruchomości. Większość z tych ubezpieczeń ma jedną cechę – są droższe niż dostępne na rynku. Po doliczeniu do kwoty raty nagle okazuje się, że płacisz znacznie więcej niż w reklamie.
Wysoka prowizja za udzielenie kredytu. Kupujemy nieruchomość, która zazwyczaj ma dla nas sporą wartość, czyli mówiąc prościej kosztuje wielokrotność naszych dochodów. Przyjmijmy kwotę 200.000 zł. Przy transakcji notariusz pobierze:
-swoją taksę (ok. 2.000 zł),
-podatek od czynności cywilnoprawnych (ok.4.000 zł), chyba, że sprzedający naliczył VAT,
Dodatkowo często dopłacamy 2-3 % prowizji dla agenta nieruchomości (4.000-6.000 zł). W efekcie nieruchomość jest droższa o 5-6%. Każdy dodatkowy procent od ceny staje się sporym obciążeniem, którego większość z nas nie bierze pod uwagę. A prowizja banku może wynieść nawet 4% (czyli 8.000 zł). Zwróćcie uwagę, może, ale wcale nie musi. Są banki, które prowizji nie naliczą, i takich warto szukać. Dodatkowo jeśli planujemy wcześniejszą spłatę, prowizja będzie szczególnie dotkliwa.
Wysokie oprocentowanie. To akurat łatwo zauważyć jeśli nie kierujemy się wyłącznie reklamą. Banki często podają w niej najniższe możliwe oprocentowanie, dostępne tylko dla wybranej i wąskiej grupy (np. biorących kredyt powyżej 0,5 mln zł, posiadających już 5 produktów z bankowej oferty itp.). Dla przeciętnego klienta z ulicy warunki są dużo gorsze. Oprocentowanie w dłuższym okresie ma wyjątkowo destrukcyjny wpływ na nasze finanse. Przy 4% i kredycie na 30 lat (kwota 200 tys. zł), zapłacimy ok. 144 tys. odsetek. Wzrost stopy do 6% oznacza, że będzie to 232 tys., czyli prawie 100 tys. więcej. Chyba warto dobrze poszukać i negocjować.
Oprocentowanie rosnące po pewnym czasie. Czasem wygląda to tak. W reklamie oprocentowanie wynosi 4%, ale po 2 latach rośnie do 5%. Co to oznacza? Że w długim okresie zapłacimy sporo większe odsetki, poza tym wzrosną nasze comiesięczne obciążenia ratą. Należy jednak odróżnić zmianę marży banku od zmiany stopy bazowej (np. WIBOR 3M), która zależy od warunków rynkowych.
Dziwne stopy bazowe. Oprocentowanie zazwyczaj wylicza się tak: stopa bazowa + marża banku. Najpopularniejszą stopą jest WIBOR 3M (czyli oprocentowanie jakie banki stosują między sobą w pożyczeniu pieniądza na 3 miesiące). Jeśli ją mamy to ok. Ale czasem banki wybierają inne wartości. I tutaj może być spora różnica. WIBOR ON (pożyczka na jeden dzień) i WIBOR 1Y (na jeden rok) różnią się o 0,25 punktu procentowego. Marża banku powinna być stała i jej analiza to najlepszy sposób na sprawdzenie ile na prawdę zarabia na nas bank.
Wielostronnicowa umowa napisana drobnym drukiem. Banki specjalizują się w długich i zawiłych umowach. Nic w tym dziwnego, skoro opłacają sztab prawników, którzy muszą uzasadnić swoją przydatność dla firmy. A co może zrobić biedny klient? Czytać od deski do deski, a jeśli czegoś nie rozumie odwiedzić radcę prawnego. Tylko w ten sposób można uniknąć kosztownej porażki (vide: frankowicze).
Kłamiący sprzedawcy. Nie mówię, że wszyscy tzw. doradcy kredytowi są nieuczciwi. Wielu z nich to przyzwoici ludzie, którzy starają się nam pomóc. Jednak istnieje całkiem spora grupa widząca tylko jedno – swoją prowizję od udzielonego kredytu. Aby ją osiągnąć naciągają fakty, zatajają pewne informacje, a wręcz namawiają do poświadczeń nieprawdy we wniosku (mnie proponowano np. …ukrycie posiadania jednego dziecka). Potem oczywiście konsekwencje ponosi klient (zwłaszcza jeśli nie przeczytał umowy).
Zbyt wiele zabezpieczeń. Bank pożycza pieniądze i chce mieć pewność, że otrzyma je z powrotem z umówionymi odsetkami. W tym celu ustanawia zabezpieczenia, takie jak: hipoteka na nieruchomości, weksel, poręczenie, ubezpieczenie niespłacania kredytu, inne osoby jako współkredytobiorcy itp., Im więcej tym lepiej. Przy kredycie hipotecznym, wpis hipoteki do księgi wieczystej to oczywistość. Pozostałe pomysły banku już nie. Trzeba pamiętać o kilku rzeczach. Każde dodatkowe zabezpieczenie to ułatwienie dla banku, a utrudnienie dla nas lub naszych najbliższych. Oczywiście bankowiec powie – jesteś uczciwy, nie musisz się obawiać, ale… są zdarzenia losowe (utrata pracy, choroba), wypadki nadzwyczajne (wojna), poza tym każde zabezpieczenie kosztuje, a nie płaci za nie bank lecz my. Warto o tym pamiętać.
Cały dzisiejszy wpis ma charakter przestrogi, a nie zniechęcania do wzięcia kredytu hipotecznego. Jak to już pisałem – to najtańszy i najlepszy kredyt na rynku.
Trafił Pan w sedno z tym artykułem. Na codzień pracuję z klientami, którzy poszukują kredytu hipotecznego, najczęściej na zakup swojego wymarzonego domu lub mieszkania. Wielokrotnie spotykałem się ze zdziwieniem skąd wzięły się takie a nie inne kwoty kosztów kredytu – zwłaszcza prowizja za udzielenie kredytu i koszt ubezpieczenia są rzeczami o których wiele osób zapomina albo nawet nie zdaje sobie sprawy z tego że stanowią one znaczną część kosztów przy kredycie hipotecznym. No i polecam dokładnie czytać umowy kredytu hipotecznego przed ich podpisaniem, lepiej poświęcić nawet tydzień na zrozumienie takiej umowy w pełni niż podpisać ją i żałować przez kolejne 20-30 lat.
Kredyt hipotetyczny jest poważną sprawą i wiążę się z nim wiele odpowiedzialności. Osoby, które go biorą powinny być świadome wysokiego oprocentowania i reszty nieprzyjemnych rzeczy, które zostały zawarte w artykule. Proszę pamiętać, żeby przed zdecydowaniem się na kredyt dokładnie zapoznać się z jego warunkami.
Dokładnie. Dla wielu osób to najpoważniejsze zobowiązanie w życiu (może poza małżeństwem). Przy obecnych cenach nieruchomości zadłużenie wynosi często 300-600 tys. za jednym razem.