Wystarczy. Opowieść o Warszawie i prowincji.

W moim dotychczasowym miejscu pracy działo się źle, pisząc wprost – pachniało masowymi zwolnieniami. A wstępem do nich jest zwykle „dokręcanie śruby” – podnoszenie norm, zmiana zasad, te wszystkie metody a’la Wojewódka, aby zmusić ludzi do samodzielnego odejścia, przestraszyć karami i uniknąć płacenia odpraw, ekwiwalentów i kasy za okres wypowiedzenia. I właśnie byliśmy na tym etapie. Ilość zlecanej mi (i wykonywanej) pracy wzrosła o 40% w ciągu dwóch lat. Kilka osób dostało dyscyplinarki, dwóch panów w różnym wieku (jeden po trzydziestce, drugi po pięćdziesiątce), pragnąc nadążyć, nie tylko siedziało po godzinach, ale wręcz przychodziło do pracy w weekend. Skończyło się na ciężkich epizodach sercowych i wprost zza biurek pojechali karetką do szpitala. Krótko mówiąc, czas się zwijać.

Pierwszy pomysł – szukać na miejscu. Od razu zderzenie ze ścianą. Niby byłem świadomy, że naście lat od czasów, gdy zdobyłem uprawnienia, sporo zmieniło, ale nie aż tak. Ogłoszeń o pracę widziałem mało, a wszystkie za kwoty kompletnie mnie nie satysfakcjonujące. Moja stawka godzinowa musiałaby spaść …. o połowę, a w niektórych miejscach o 2/3. I wtedy pojawiła się Warszawa.

W Warszawie roiło się od propozycji o 15-20% wyższych niż miałem teraz. Pomiędzy nimi – podwyżki o 100% za sprzedanie duszy diabłu (tj. pracy po 12 godzin przez 6 dni w tygodniu). W końcu zdecydowałem się na rozmowę, w miejscu kuszącym pracą zdalną przez 3/5 czasu i konieczności przyjazdu na 2 dni w tygodniu. Dodatkowym atutem stawał się elastyczny czas pracy. Mogłem przychodzić na 7 albo na 10, wcześniej wracać lub dłużej pospać. Ponieważ grupa moich kumpli wykonała ten ruch już parę lat temu, wiedziałem jak się urządzić. Np. w poniedziałek wyjazd pociągiem o 6.45, w biurze o 8.30 i 16.30 do domu, znaczy do wynajętego w kilku mieszkania. Następnego dnia do biura na 7, żeby wyjść o 15 i zdążyć na pociąg, który wiezie mnie do domu na 17. Od środy do piątku – na wsi i praca z hamaka (w lecie), albo kanapy przy kominku (w zimie).

Nie byłbym sobą, gdybym nie postanowił udoskonalić modelu. A gdyby tak, kupić mieszkanie w Warszawie, kredyt „sam by się spłacał”, a współpracownicy rezerwowali nocleg bezpośrednio u mnie. Przyjemne z pożytecznym. I wtedy nastąpiło zderzenie ze ścianą – cenami nieruchomości. Otóż, pisałem na blogu, że w takim Wrocławiu (co sam sprawdziłem) da się kupić, w dobrej lokalizacji (tj. 10 minut jazdy tramwajem od centrum), mieszkanie 3-pokojowe, 45m2 za 8900 zł za m2. Wiecie, ile podobny lokal kosztuje w Warszawie? Patrząc na proporcje w inwestycjach deweloperskich – 20-15, powinno być o 1/3 drożej, czyli niespełna 12 tys. zł/m2. W praktyce ceny zaczynają się od 16 tys. zł/m2, co doprowadza je w okolice 720-750 tys. zł. Cały czas mówimy o wieżowcu z wielkiej płyty, w stanie do remontu. Jeśli chcemy coś mniejszego – proszę bardzo 20 m2 kawalerki – 400 tys. zł = 45 m2 we Wrocławiu. Czyste szaleństwo. Dopiero znaczne oddalenie się od centrów biurowych (Śródmieście, Mordor), a zwłaszcza przeniesienie się na drugą, praską stronę Wisły, sprowadza ceny na ziemię. W okolicach dworca PKP Warszawa Wschodnia, da się za te 400-450 tys. zł kupić nową, zrobioną kawalerkę, albo niewyremontowane 3 małe wielkopłytowe pokoje za 550 tys. zł. Na drugim biegunie pozostają 70-80m2 lokale w kamienicach Śródmieścia z cenami zupełnie nieadekwatnymi do średnich poborów (kiedyś mieszkali w nich urzędnicy, odpowiadający dzisiejszemu managerowi środkowego szczebla w korpo) za 2.5 mln zł. Popatrzmy na wyliczenia.

• 3 pokoje na Nowolipkach z remontem i początkowym nakładem (podatki, prowizje, notariusz) – 850 k, co oznacza 250k gotówką i 600k kredytu. Rata 3600 zł.
• kawalerka 20m2 w dalszym Śródmieściu – (cena 400k, początkowy nakład 60k) w sumie 460k, czyli 140k gotówką i 320k kredytu. Rata 1920 zł.
• 80 m2 w ścisłym Śródmieściu – 2.7 mln zł, co daje 700k gotówką i 2 mln kredytu. Rata 12.000 zł.

Te sumy już powoli przerażają, ale popatrzmy na ceny najmu.

• Nowolipki 45 m2 – 5000 zł plus wszystkie opłaty,
• Śródmieście 20 m2 – 2500 zł plus wszystkie opłaty,
• Śródmieście 80 m2 – 8.000 zł plus wszystkie opłaty.

Jak widać, o ile jeszcze kawalerka i 3 małe pokoje mają szansę domknąć się ekonomicznie nawet z kredytu, o tyle duże lokale już nie. Za gotówkę, po opłaceniu podatków i drobnych napraw ROI wyniesie:

• 3 pokoje na Nowolipkach – 6%,
• kawalerka w Śródmieściu (dalszym) – 5,5%,
• duże mieszkanie w Śródmieściu – 3%.

A jak wyglądałoby to w opcji Oszczędnego Milionera?

Wynajem kawalerki od kogoś na dojazdy – 150 zł x 4.25 tygodnia = 637 zł lub ok. 320 zł/m-c, gdybyśmy brali we dwóch.

Wynajem kawalerki kolegom z biura, weekend na AirBnb i korzystanie własne (tutaj liczę te niewydane 320 zł):

• 150 zł/dzień x 22 dni robocze = 3300 zł
• 150 zł/dzień x 8 dni weekendów= 1200 zł.

Suma przychodów = 4500 zł. Suma kosztów: 1500 zł ( 600 zł czynszu, 400 zł opłat, 500 zł podatków). Zostaje mi 3000 zł, co daje ROI 5.5%.

Teraz wróćmy na ziemię czyli do Lublina. Tutaj ceny mieszkań są niższe w teorii o połowę (10k/m2), a w praktyce rodziny (duże mieszkanie w Śródmieściu) o 2/3 (identyczne jak w stolicy 80 m2 z 3-pokojami w kamienicy, wyremontowane – 800 tys. zł). Stare kawalerki okażą się o 1/3 tańsze tzn. da się je kupić za 250 tys. zł. Jednocześnie, za cenę 1 mln zł trafimy na 100-metrowy dom z 5 pokojami, piwnicą, garażem i działką, w odległości dokładnie takiej samej, jak 45m2 w Warszawie, licząc od centrum biurowego.

Czyli nadal opłaca się dojeżdżać? Tutaj widzę dwa problemy. Pensja wyższa o 20-45% rekompensuje nam koszty dojazdu (i noclegów) oraz niedogodności związane z trasą, o ile nie musimy pojawiać się w Warszawie codziennie. 2-3 dni/tydzień jeszcze ma jakiś sens. Natomiast różnica w cenach mieszkań powoduje, że przeprowadzka na stałe sensu już nie ma. Nawet dostając 6000 zł brutto więcej na dwie osoby pracujące (4000 zł netto), nie uzyskamy sensownych relacji: czas dotarcia+nakłady/wzrost wynagrodzenia. Wystarczy, że mamy małe dziecko i już wzrost pensji jednej osoby pożera prywatny żłobek/różnica w koszcie opiekunki. 2000 zł czyli różnica w pensji drugiej osoby idzie na większą ratę. Dlaczego więc tak wiele osób wyjeżdża do Warszawy? Wyjaśnił nam to Bartek w komentarzu i w 100% podzielam tę diagnozę. Otóż różnica 2000-3000 zł netto występuje na średnim szczeblu, powyżej kwoty rosną 2-3 krotnie. Każdy junior, wbrew statystyce, wierzy, że dojdzie do menedżera. Ten w Lublinie zarobi 20 k netto, a w Warszawie aż 60k. Im wyższą masz pozycję zawodową, tym Warszawa oferuje więcej. Tylko takie analizy dotyczą 10-20% grupy „słoików”. W rzeczywistości, Warszawa przynosi zysk w modelu „praca w Warszawie, mieszkanie w Puławach”. Z tego względu juniorzy lądują nie w Śródmieściu, czy na Nowolipkach, tylko na Białołęce czy w Falenicy. I pogarszają swoją sytuację materialną.

Dlaczego jeszcze Lublin i Puławy przegrywają z Warszawą na płaszczyźnie ekonomicznej? Odpowiedź na pytanie znajduje się w pierwszym akapicie wpisu. Jeżeli w Lublinie, ktoś taki jak ja po 50-tce straci dobrą pracę, trudno mu znaleźć nową na podobnych warunkach (a nawet bywa to niemożliwe) i albo zaakceptuje obniżkę od 30-50% albo będzie pracował dłużej na tę samą kasę, albo założy JDG. Dlatego często kończy się na tym ostatnim punkcie. W Lublinie tylko w mojej JDG pracując tyle, co dotychczas w biurze na etacie, zarobiłbym lepiej w skali miesiąca.

„Wystarczy” w tytule ma podwójne znaczenie. Z jednej strony, wystarczy przyjechać do Warszawy, by spróbować kupić tam mieszkanie i często uciekać z przerażeniem na prowincję. Z drugiej – wystarczy sprowadzić lepszą pracę (lepiej płatną i mniej toksyczną) do miast prowincjonalnych, aby Warszawa straciła większość swojego uroku.