Jedną z głównych obaw pokolenia Z (czyli urodzonych po 1995), ale i młodszych Y-greków (urodzeni pomiędzy 1982 – a 1994) pozostaje niemożliwość zakupu własnego mieszkania. Problem realny zwłaszcza w większych miastach. Tymczasem boomerzy (czyli dzisiejsi 60-70-80 -latkowie) kwestię tę bagatelizują.
Zacznijmy od przyczyn. Boomerzy, z racji wieku, nie aktualizują często swoich spostrzeżeń. Mówiąc obrazowo „nie nadążają”. Bazują na danych sprzed 15-20 lat. A od tego czasu rzeczywistość uległa zmianie. Ale wróćmy do tych boomerskich przekonań:
- mieszkania są dostępne za niewielkie pieniądze, trzeba tylko ruszyć głową,
- my damy 100 tys. drudzy rodzice 100 tys. i macie mieszkanie/dom,
- dom da się wybudować na tanio kupionej działce,
- na mieszkanie można w 2 lata zarobić pracą na Zachodzie,
- wujek Władek ze szwagrem wybudował, to i wy dacie radę.
I widać to doskonale w wypowiedziach polityków z tamtego pokolenia.
Mieszkania są dostępne za niewielkie pieniądze, trzeba tylko ruszyć głową. Przekonanie rodem z PRL-u, prawdziwe jeszcze 30 lat temu. Mój brat, prawie-boomer, dostał w 1988 r. mieszkanie służbowe, wraz z etatem w wiejskiej szkole. Po 2 latach wrócił do miasta, mieszkanie zajął jego następca i wykupił za grosze. Podobnie poseł Jakubiak (wojskowy). Istniała spora pula mieszkań zakładowych, komunalnych etc. i faktycznie wystarczyło wybrać dobrze zawód, zakręcić się. Potem nastąpiła fala wykupu lokali spółdzielczych za grosze (1000-5000 zł). I znowu beneficjentami – boomerzy. Dzisiaj żaden z tych sposobów nie zadziała. Komunałki zostały wykupione, na zakładowych uwłaszczył się ten i ów, spółdzielnie sprzedają w cenach rynkowych.
My damy 100 tys. drudzy rodzice 100 tys. i macie mieszkanie/dom. W 2005 r. czyli przed pierwszym wielkim wzrostem cen, za 200 tys. zł w Warszawie można było kupić 40-50m2. Nawet w 2017 r. (przed drugą podwyżką), 200k starczało na małe dwa pokoje poza Big Five i kurortami. Dzisiaj ceny poszły o 100%.
Budowa domu, podobnie. Od 2000 zł/m2 do obecnych 6000 zł/m2 (plus wykończenie). Dzisiaj za 200k postawimy 35m2 na zgłoszenie, o ile mamy działkę.
Dom da się wybudować na tanio kupionej działce. Podobną ewolucję, jak ceny domów przeszły działki. W 2001 r. budowlane 1200 m2 blisko mojego miasta kosztowało 20 tys. zł. W 2010 r. już 100 tys. zł (a za 40k zł można było kupić rolną i kombinować). Dzisiaj, gdy praktycznie wyłączono zabudowę na działkach niebudowlanych, a miasta rozrosły się, musimy mówić w tym samym miejscu o kwotach bliskich 500 tys. zł. Czyli działka=mieszkanie. Oczywiście w Warszawie ceny pomnóżmy x 2.
Na mieszkanie można w 2 lata zarobić pracą na Zachodzie. Jedna z moich ulubionych boomerskich prawd, głoszona przez ludzi, którzy za granicą byli w Bułgarii w 1985 r. Otóż, jeszcze w czasach, gdy sam miałem 30 lat, ta metoda sprawdzała się. Dzisiaj – już nie. Kiedyś pensje mitycznej UE wynosiły 4-6 razy więcej niż nasze. Dlatego pracując 24 miesiące, zarabiano jak za 100-150 miesięcy. A taka liczba równała się możliwością zakupu 40-60 m2 mieszkania, w zależności od lokalizacji (w 2004 r. średnia pensja 1600 zł netto, m2 mieszkania w dużym mieście ok. 2 tys. zł/m2). Nie więcej, bo z czegoś trzeba było przecież żyć.
Za komuny przelicznik był jeszcze lepszy – 12 miesięcy na saksach = dom.
Dzisiaj sytuacja przedstawia się inaczej. W „biednej części starej UE” zarobki Polaka są wyższe może o 20-30%, w bogatszej 2-krotnie.Połowa idzie na życie. Po 24 miesiącach przywieziemy ok. 100-150 tys. zł. Nie wystarczy nawet na kawalerkę.
Wujek Władek ze szwagrem po godzinach wybudował, to i wy dacie radę. Ponownie świat się zmienił. Jeszcze pod koniec lat 90-tych, gdy istniały duże rodziny, z najbliższych (bracia, bracia cioteczni/stryjeczni, szwagrowie) dało się zebrać całą ekipę w bliskim sąsiedztwie. I w 3-4 lata postawić dom. Wszyscy faceci umieli wykonać przynajmniej proste prace (np. obsłużyć betoniarkę). W konsekwencji płacono tylko za materiały.
Teraźniejszość wygląda inaczej. Dzisiejsi młodzi mają średnio jednego brata/szwagra, a to często w innym województwie. Jedynacy musieliby pracować solo. No i wszystko potrafić, od murowania do dekarstwa. Nierealne (a zostaje jeszcze cena działki). Prawie nikt więc nie nastawia się na samotne budowanie. Znak czasów.
Skoro przestudiowaliśmy boomerską narrację, skupmy się na tytułowym pytaniu. Odpowiedź pozostaje banalnie prosta – ponieważ taka opowieść z czasów młodości boomera, nie jest prawdziwa w obecnych czasach, a więc rad nie da się zastosować. Dodatkowo, młodzi skupili się w większych ośrodkach miejskich.
Z tego też powodu, patrząc na dane demograficzno-ekonomiczne (rozkład cen mieszkań i średnich zarobków) proponuję obrać zupełnie inną drogę. Zamiast ciągnąć do Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta czy Poznania, pozostawać żyć na swojej ojczystej ziemi. We wpisach padały przykłady – trzypokojowe mieszkanie w Łukowie kosztuje 300k, w Warszawie ma obrzeżach 600k, a w dobrej dzielnicy 800-900k. W Łukowie wprawdzie zarobimy 2/3 tego co w stolicy, ale nie dostaniemy w pakiecie 2100-4200 zł raty. Albo nie zostaniemy na wynajmie (brak zdolności kredytowej). Na miejscu mamy zwykle mamę/babcię i nie musimy finansować opieki.
Patrząc na kierunek zmian, to jedyne wyjście (bo nie każdy może dostać „kawalerkę za opiekę”, której faktycznie nie było) – miasto powiatowe, zamiast Big Five. Tendencja pozostaje stała – Warszawa i główne ośrodki będą drożeć i rozrastać się (mniejsza dostępność, dłuższe dojazdy) w tempie znacznie szybszym niż pensje. A boomerskie nieaktualne rady puszczajcie mimo uszu.
Jedna uwaga przy generalnie słusznych spostrzeżeniach:
Czy uważasz, że mieszkanie za 300 k PLN w przykładowym Łukowie za gotówkę aby napewno jest lepsze, niż na obrzeżach Warszawy z kredytem..?
To może zastanówmy się nad tym co napisałeś na końcu :
„Tendencja pozostaje stała – Warszawa i główne ośrodki będą drożeć i rozrastać się (mniejsza dostępność, dłuższe dojazdy) w tempie znacznie szybszym niż pensje”
Ja też uważam podobnie ( z wyjątkiem, że jest moim zdaniem tylko big 4 a nie 5 w Polsce już- Poznań to nie ta liga co pozostałe 4 miasta).
Więc skoro ceny mieszkania w Warszawie – jak zauważyłeś słusznie- będą rosnąć to ktoś kto kupi takie mieszkanie na kredyt zarobi na wzroście wartości.
Ktoś kto kupi w przysłowiowym Łukowie ( przepraszam Łukowian, że nie wiem gdzie to jest) raczej wzrostu nie może oczekiwać w dłuższym terminie -ceny swojego mieszkania.
Więc kto tu- logicznie- robi lepszy interes?
Do tego statystycznie ścieżka kariery i co za tym idzie rosnące wynagrodzenie będzie zdecydowanie lepsze w Warszawie, więc i rata za mieszkanie będzie znaczyła mniej w budżecie.
Logicznie finansowo- jako młody, przyszły oszczędny milioner wybieram zdecydowanie pracę w Warszawie i mieszkanie na kredyt niż pracę w Łukowie i mieszkanie bez kredytu. Mimo z pewnością uroków tego zacnego miasteczka. W tym konkretnym przypadku.
Patrzysz na Łuków (kasztelańskie miasto, które miało nawet przez chwilę własnego biskupa i zakon rycerski) z własnej perspektywy – człowieka wykształconego, ze zrealizowaną szansą „na karierę”. Patrzysz na wzrost wartości majątku, a młody po prostu chce już iść na swoje.
Ja widzę tych, których warszawska korporacja przeorała i wypluła. Czasem po 40-tce, czasem po 55 r.ż. Życie w stolicy, o ile nie awansujemy wysoko, zwłaszcza dla młodych ludzi – dramat.Płatne przedszkola i żłobki. Opiekunka chce 5k za dziecko. Czas dojazdu dramatyczny. Różnica w pensji niepowalająca.
Właśnie widziałem ogłoszenie na mojego odpowiednika. W Warszawie byłoby + 3k netto, a mówimy o specjaliście z wymaganym doświadczeniem. Czy 3k zrekompensują koszty życia? Osobiście nie sądzę. Dwójka dzieci w prywatnym przedszkolu, rata kredytu i byłbym do tyłu. Albo pół raty na taki dom, w jakim mieszkam.
Ostatnio przyszła do mnie klientka. Po 30-tce, dwójka przedszkolaków, praca biurowa w budżetówce. W Lublinie dostawała 5k. W małym mieście powiatowym, z którego dojeżdżała codziennie 30 km busem, zaproponowali jej 4k. I wzięła, z trzech powodów: nie wydaje na dojazdy, nie traci na nie czasu (do biura 5 minut spacerem), więcej czasu spędza z dziećmi. W Warszawie byłoby może 7k (+3 dla niej i +3k dla męża), 2 godziny dojazdu dziennie, rata hipoteki + 3k, prywatne przedszkole 2k itd.
Statystycznie wygląda to właśnie tak. Warszawa kontra Łuków – mediana pensji w maju 2025 r. +3200 zł, a wiec ok. 2100 zł netto. Kompletnie nie równoważy kosztów i jakości życia. Jedyny przypadek do zastanowienia – wyjątkowe kwalifikacje. W realu dotyczy może 10-20% populacji. 80% znacznie lepiej pożyje w Łukowie. Nie mówiąc już o tym, że można zarabiać warszawską medianę zdalnie, a mieszkać w Łukowie.
Skupiłeś się na nieruchomościach w swoim artykule więc do tego się odniosłem: możliwa utrata a prawdopodobnie inna dynamika wzrostu podstawowego majątku Polaka- czyli nieruchomości.
Co do zagadnienia jakości życia, dostępności tańszych usług, etc.- to zgoda, choć za jakiś czas dostępność do szpitali, lekarzy może też się znacznie rozwarstwić- na niekorzyść takiego Łukowa.
Choć- skoro już wiem gdzie Łuków;-) – to po sprawdzeniu dojazd do centrum Warszawy czy na najbliższe lotnisko na Okęciu- nie jest taki zły- czy to autem czy pociągiem.
Majątek przeciętnego Polaka w Warszawie i Łukowie, a zwłaszcza dynamika wzrostu, powiem szczerze, że chciałbym zobaczyć badania na ten temat. O ile GUS podaje przeciętny majątek Polaka, o tyle statystyk na poziomie gmin, nie widziałem i chyba nie powstały.
Faktycznie wzrost wartości mieszkania miałby wpływ w Warszawie (zwłaszcza, gdy z powodu demografii, ceny jeszcze mocniej się rozjadą), ale nie zapominajmy, że w stolicy licznie istnieje, prawie nie znana w Łukowie kategoria „nic nie mam, wynajmuję”, która zaniżałaby średnią. Druga kwestia – wartość mieszkania, a majątek netto, a więc kredyt. Świeżo zakredytowani, mogą mieć ten majątek po odliczeniu zobowiązań, niższy niż wartość mieszkania w Łukowie. Sygnalizuje nam to Tomsi, opowieścią o rynku w jego mieście. W Warszawie średnią zawyżałaby z kolei spora liczba bardzo bogatych, więc chyba lepsza byłaby mediana majątku. Sam jestem ciekawy wyniku, bo nawet media skrajnie warszawocentryczne jak Newsweek publikują w ostatnim roku artykuły „prawdziwa klasa średnia istnieje na prowincji”, przy czym klasę średnią definiują majątkowo. Na prowincji, nauczyciele są posiadaczami majątku, a nie pariasami, istnieją rodzinne firmy nieoparte na długu itd. Nawet dochód „ambitnej kulturoznawczyni” z Warszawy, okazuje się mniejszy niż jej kuzynów ze Świętokrzyskiego czy Podhala.
Ze szpitalami – pełna zgoda. Zapaść NFZ zadłuży szpitale powiatowe, które prosperują się najgorzej. Poziom ochrony zdrowia spadnie i stanie się problemem.
Natomiast, powiedzmy sobie, Łuków ma też pewne szanse, związane z rozwojem Warszawy. Pociąg InterCity z lokalnego dworca jedzie do Warszawy, godzinę i 8 minut, a Kolei Mazowieckich – półtorej godziny. Z odległych o 30 km Siedlec, przy węźle autostrady, już sporo osób dojeżdża do stolicy, a podróż trwa krócej ledwie o 20 minut. Praca zdalna robi robotę. Na Okęcie autem jedziesz 1,5 godziny.
W moim małym mieście za równowartość wkładu własnego na małe mieszkanie w BIG FIVE kupujesz 2-3 pokoje na 50 m2. Dzięki temu szybciej spłacasz kredyt i stajesz się wolny. Do tego na miejscu, zasięgu kilku minut, są szkoły, urzędy i wszelkie inne instytucje. Jeżeli masz pracę na miejscu lub robisz zdalnie, zyskujesz wiele czasu wolnego, który w dużym mieście przesiedziałbyś w korkach. Rodzice mają czas dla dzieci. Jakby co opiekunkę znajdziesz za 2500 zł. Zajęcia dodatkowe dla dzieci także są tańsze porównując to do mityczne „piątki”.
Zarabiając 5-6 tys. netto w małym mieście na peryferii jesteś klasą średnią. A 9 tys netto w Warszawie, spłacajac kredyt i wychowując dzieci, wystarcza co najwyżej na przetrwanie. Z innych potrzeb to w małym mieście, powinien być szpital, jakieś boiska oraz musi być zapewnione bezpieczeństwo. Do kina, muzeum czy teatru jak będę chciał to sobie pojadę. Inna sprawa to ile nieruchomości w takich peryferyjnych miastach będą kosztowały za 20 – 30 lat. Jak będzie szpital i praca będzie dobrze.
Jakość życia lokalnego, temat-rzeka. Właśnie wczoraj byłem w Warszawie i toczyłem sympatyczną rozmowę w Domu Kultury Śródmieście, właśnie z przedstawicielem świata kultury. Nasza dyskusja miała kilka wątków. Jeden nieciekawy dla miast powiatowych, opowiadał o wpływie „lokalnej kliki” na jakość kultury. Szefem jedynych placówek kulturalnych zostają swoi, a nie fachowcy. Tzw. kultura wysoka pojawia się jako „chałtura” parę razy w roku. Do tego następuje koncentracja na wydarzeniach, a nie „przestrzeni kultury”. Taki Dom Kultury Śródmieście funkcjonuje zupełnie inaczej. Siedzieliśmy sobie przy kawie i ciastku, dostępnym za śmieszne jak na Warszawę pieniądze, ba sporo tańszym niż w Lublinie. Wokół nas zajęte stoliki, wystawa itd. Natomiast w takich Skierniewicach,nawet gdy powstała filia muzeum – Dom Konstancji Gładkowskiej (muzy lat młodzieńczych Chopina), koncert chopinowski odbywa się od wielkiego dzwonu, jest muzeum i koniec.
Druga pozytywna część, opierała się na diagnozie zaspokojenia potrzeb kulturalnych. O ile jeszcze niedawno, prowincjonalizm Skierniewic skłaniał do decyzji „chcę chodzić do teatru, więc przeprowadzam się do Warszawy”, o tyle dzisiaj zwycięża koncepcja, o której pisałeś „jak będę chciał to sobie pojadę”. Mamy szybkie pociągi, lepsze drogi i potrzeb kulturalnych nie musimy zaspokajać lokalnie. Znowu, na koncert do Łazienek jadę sobie PKP z mojej wsi pod Nałęczowem w 2 godziny, licząc spacer po Warszawie, a do Filharmonii Narodowej docieram w nieco ponad półtorej godziny.
W efekcie, wielu ludzi zostaje na miejscu, patrząc na cenę mieszkań nie pod kątem ich ceny za 20 lat (która niewątpliwie będzie stanowiła jeszcze mniejszy ułamek ceny warszawskiej niż dziś), ale dostępności. Tylko w Łukowie (albo podobnym miejscu), przeciętnych ludzi (na poziomie mediany dochodu lub okolic średniej) stać na przyzwoite przestrzenie tzn. np. 55-70m2. W Warszawie i w ogóle Big Five ceny takich nieruchomości powoli stają się zaporowe, zwłaszcza w dobrej lokalizacji. Komfort życia na Białołęce, która nadal jest sporo droższa od Łukowa czy Siedlec, przez potworki urbanistyczne, niestety okazuje się niższy. Te dwa miasteczka tzw. południowego Podlasia (chociaż historycznie północnej Małopolski), stanowią doskonały przykład „miasta 15-minutowego” ze wszystkimi usługami, całą infrastrukturą w zasięgu ręki. Natomiast łanowe osiedla Białołęki, te wszystkie deweloperskie „osiedla-zamki” bez szkoły, normalnej drogi, z usług potrzebnych do życia mają Żabkę, prywatne przedszkole i prywatne gabinety lekarsko-dentystyczne. Żadnych szkół, żadnej kultury, a do przystanku komunikacji miejskiej, odległość ok. 15-20 minut spaceru. W takim tempie, to ja w wojewódzkim Lublinie dochodzę do lokalnej (marnej) opery i (znacznie lepszej) Filharmonii. Łuków przegrywa tylko pracą, bo ta od czasów transformacji jest właśnie w Warszawie, aczkolwiek w wielu zawodach typowej klasy średniej (lekarze, pielęgniarki, nauczyciele), wcale niezła na miejscu. Nie jest jednak powiedziane, że również firmy zaczną patrzeć ekonomicznie (co widać np. w okolicach Wrocławia), że taniej produkować w Oławie czy Wałbrzychu, bo i praca tańsza i podatki niższe, i nieruchomości tańsze niż w mega drogiej stolicy województwa.
Dlatego ja moich prowincjonalnych Katowic z NOSPR i dwoma lotniskami w odległości 45 min samochodem/ 1 h pociągiem i szybszym dojazdem A1 na południe Europy nie zamieniłbym nawet za dopłatą na Big 4.
I masz rację. NOSPR-u zazdroszczę, podobnie bliskości gór i dojazdu na południe Europy. I nadal nie rozumiem, w jaki sposób Katowice (oraz pozostałe miasta Śląska), tak szybko traciły mieszkańców, znacznie szybciej niż Lublin czy Bydgoszcz, w których sytuacja przemysłu wyglądała gorzej (w Lublinie nie został ani jeden większy zakład). Czy zdecydowała o tym wysoka urbanizacja (brak wsi zasilających stolicę województwa), bliskość atrakcyjnego Krakowa czy niekorzystna piramida demograficzna? W Chorzowie – wręcz dramat, Bielsko-Biała – piękne miasto, ale przynajmniej można powiązać z utratą statusu stolicy województwa. Przecież Śląsk oznacza relatywnie wysokie pensje, poziom usług publicznych i infrastukturę (od dróg, przez kulturę, po szpitale), szereg uczelni.