Jakiś czas temu omawiałem na blogu ten „list do redakcji” https://kobieta.onet.pl/wiadomosci/od-dwunastu-lat-splacam-wasze-kredyty-list-do-redakcji/zfhle3g, skupiając się na wyliczeniach. Teraz, kiedy ponownie wyświetlił się jako „odgrzany kotlet” zwracam uwagę na coś innego.
Autorka pisze o sobie (wynajmującej) tak: „Wiele osób, kiedy mówię im, że wynajmuję mieszkanie, ma przed oczami wizję mnie jako osoby, która żyje na walizkach, biednego marginesu społecznego, który jest tylko o „jeden poziom wyżej” od bezdomnego. W praktyce mój dorobek nie różni się od tego osoby z własnym mieszkaniem — mam swoje meble, swoje sprzęty, swoje tekstylia, rośliny…”. Właśnie z tą myślą postanowiłem się rozprawić.
Pominę gorycz, z którą trzydziestolatka (całe życie przed nią), patrzy na świat, ale skoncentruje się na clou tzw. ekonomii nieposiadania/współdzielenia.
Otóż, porównując z Niemcami, gdzie wynajem jest dość popularny, zwłaszcza w dużym mieście (14% berlińczyków żyje we własnych mieszkaniach/domach), udział nieruchomości w majątku jest zdecydowanie większy. W Polsce – to 66%. a w Niemczech 34 %. Myśleliście, że w Polsce jest gorzej? To policzcie, że chodzi tu o wartość po odjęciu długów. Gdyby i je wziąć pod uwagę, wychodzi 72%. Źródło: https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/8245226,struktura-majatku-europejczykow-polacy-ufaja-nieruchomosciom-a-niemcy-oszczednosciom.html .
A wnioski? Otóż, skoro 72% majątku przeciętnego Polaka stanowią mieszkania, rodziny, które nie kupiły własnego M, mają faktycznie majątek znacznie mniejszy. I idąc tą drogą – Ile mogą być warte meble, tekstylia, sprzęty, rośliny, z listu do Onetu? 30 – 50 tys. zł? W praktyce równowartość 10% przeciętnego majątku Polaka. Teza „W praktyce mój dorobek nie różni się od tego osoby z własnym mieszkaniem” okazuje się fałszywa bo 10% nie równa się 100%. Ponownie kłania się matematyka.
Druga część myśli – refleksja czy wynajmujący jest o jeden poziom wyżej od bezdomnego – również nie wypada wesoło. Otóż, skoro 72% majątku stanowią nieruchomości, a 10% drobne ruchomości, co dzieje się z pozostałymi 18%? Otóż są w nich: oszczędności, lokaty, samochody, fundusze inwestycyjne, akcje itp, a ich autorka też nie posiada. Właściciele mieszkań – przeciętnie – tak. Stąd różnica nie sprowadza się do posiadania mieszkania, ale do konkluzji (popartej badaniami), że właściciele mieszkań są generalnie bogatsi od najemców. I gdybyśmy stawiali piramidę majątkową (nie po to żeby kogoś dołować, tylko uświadomić trzydziestolatkom), najniżej byliby bezdomni, potem wynajmujący, następnie posiadacze jednej nieruchomości, potem wielu, a na szczycie właściciele firm zatrudniających pracowników, przy czym przedsiębiorcy raczej mieszkają na własnym. I faktycznie, obiektywnie nasza trzydziestolatka majątkowo jest o poziom wyżej od bezdomnego. Intelektualnie może przewyższać każdego z nas, ale pod względem majątku – znajduje się bliżej dna. Przy czym nikt nie mówi, że zostanie na nim do emerytury – ma szansę się odbić.
List tej kobiety( o ile jest prawdziwy) jest jedną wielką frustracją i w wielu fragmentach przeczy sobie ta pani.
Co nie zmienia faktu, że:
– mieszkania w centrach miast są bardzo drogie ( ale przecież nie ma nakazu mieszkania właśnie tam)
– zdecydowanie lepiej mieć własne
– zwykle właściciele są zamożniejsi
– świat nie był, nie jest i prawdopodobnie nie będzie nigdy sprawiedliwy.
List faktycznie jest jedną wielką frustracją osoby bez elementarnej znajomości świata. I dlatego mi jej szkoda. Ktoś kiedyś zrobił jej wielką krzywdę, wmawiając „tylko wielkie miasto”, „tylko centrum” i tym podobne bzdety. Najem w długim okresie staje się najgorszym wyborem ekonomicznym. A zawsze było tak, że kto nie miał kasy o Warszawie zapominał. Pisałem już o przedwojennej Gdyni, teraz robię szkic wpisu pod roboczym tytułem: Różnice w kosztach zakupu mieszkania/domu: Warszawa, Wrocław, Opole, Strzegom, stary dom na wsi, dom na działce przy rodzicach, po dziadkach. Wykonałem obliczenia i … wynik pewnie znacie.
Jeżeli ktoś nie ma własnych środków lub rodziców, którzy kupią mieszkanie w dużym mieście ( ewentualnie spadek po dziadkach) to wielkie miasta powinno się wybierać, kiedy mamy kompetencje, które dadzą nam dochód min. x2 przeciętnego wynagrodzenia. Wtedy dopiero możemy z dobrodziejstw(?) tego miasta korzystać i kupić sobie lokum na kredyt.
Zawsze w takich sytuacjach przypominam starą amerykańską tezę – nie powinieneś pożyczać na dom/mieszkanie więcej niż 3-krotność rocznych poborów. Oraz drugą – wydatki na dach nad głową (czyli nie tylko kredyt, lecz i utrzymanie domu max. 25% łącznego miesięcznego dochodu). Wybieramy niższą kwotę zobowiązania.
W przypadku zarabiających „średnio” czyli 6 tys. zł/m-c, a 72 tys. zł/rok oznacza to możliwość pożyczenia:
Teza 1. Singiel 216 tys. zł, para 432 tys. zł.
Teza 2. Singiel 100 tys. zł (same opłaty to 800 zł za kawalerkę), para 225 tys. zł (opłaty 1200 zł i jeszcze 1800 zł raty).
W efekcie – singiel nie kupi nic, a para za 225 tys. zł kredytu musiałaby mieć sporo gotówki, lub szukać mikrokawalerki na dalekich obrzeżach.
Nie powinni też wynajmować mieszkania w stolicy, bo minimalne koszty to 2,5k +800 zł opłat, a więc singiel wyda ponad pół pensji, a para też więcej niż 25%.
Twój pomysł 2 x średnia (singiel 12k, para 24k) daje znacznie większe pole manewru, ale singiel dalej znajduje się pod granicą – może wydać 3k miesięcznie, co przy opłatach 800 zł, pozwala mu pożyczyć 275 tys. zł (rata 2200 zł). Tymczasem kawalerka w stolicy to minimum 400k, a we Wrocławiu kupimy za nie może dwa pokoje do remontu i raczej dość daleko.
Jak wykazałeś doskonale- nie ma lekko.
Tylko pamiętaj, że amerykańskie przykłady co do x krotności dochodów i kupno domu lub samochodu nie można zastosować do Polski i Europy. W USA ceny domów ( mam na myśli przeciętne miasto, nie NY, Miami etc.,) są wbrew pozorom niskie i spokojnie za 3x rocznych dochód się kupi dom.
Tak samo samochody są tanie.
Gdyby przyjąć koszt samochodu jako 1/3 rocznych dochodów to przeciętny Polak ( i Europejczyk) nie kupiłby nic nowego z salonu. A w USA za 20 k USD kupi się nowy samochód.
Co do aut – 100% zgoda. W USA ceny, zwłaszcza tam, gdzie nie pobierają podatku stanowego – śmiesznie niskie. 20k to jest 30% przeciętnego rocznego dochodu jednej osoby. U nas – „samochodowa siła nabywcza” o pprzeszło ołowę niższa.
Z domami nie ma tak prosto. W Polsce też następuje ogromna segmentacja: lokalizacja, rok budowy, stan techniczny – różnice są na poziomie 10-krotności przy tej samej powierzchni. W okolicy dużych miast (słowo-klucz – w okolicy, w USA też są przedmieścia) znajdziesz domy za 200-300k na działce 15-20 arów (5-7 razy większej niż miejska) czyli … taniej niż kawalerka w tym samym wieku o pow. 20 m2, ale blisko centrum. I te 300k (dolicz wkład własny, odejmij drobny remont i koszty zakupu) daje idealnie 3-krotne roczne pobory pary z dochodami na poziomie mediany (czyli 20% poniżej średniej). Nie ma jeszcze wprawdzie takich miast jak Detroit (domy za 10k USD, albo i taniej), ale różnice widać. No i jeszcze jedno – koszty kredytu. U nas po zapowiedziach wzięcia się za banki, oprocentowanie nadal wyższe niż w USA o jakieś 1.5 punktu procentowego. W skali 30 lat – różnica gigantyczna. A amerykańskie zasady bazują nie na dostępności lecz wpływie na finanse rodziny. U nas, z czym obaj zgodziliśmy się, rodziny „statystycznych Kowalskich” nie stać nie tylko na kredyt na dom, ale i na mieszkanie w wielkim mieście. A na pewno nie na nowe mieszkanie.
W moich analizach powraca Wrocław, już stworzony szkic wpisu, czeka na korektę i swoją kolej. No i mamy tam gigantyczne różnice. 3 km od rynku, da się trafić blok z PRL do remontu za 9,5k/m2 (czyli ok. 450 tys. za ok. 48m2/3 pok.- zamieszkać się teoretycznie da). Na drugim biegunie mieszkania nowe, deweloperskie (do wykończenia +2k/m2), w podobnej lokalizacji za 17k (za 450k kupimy….”lokal inwestycyjny” 26 m2 czyli nie-mieszkanie). Jeżeli oddalimy się o 2 km (czyli 5km od rynku), da się trafić apartamentowiec w budowie za 14k/m2 (450k zł = 32m2= kawalerka). Dlatego zastanawiam się, czy można mówić o „cenach mieszkań we Wrocławiu”, bo przy podobnej powierzchni i zbliżonej lokalizacji mamy albo 9,5k zł/m2, albo 17k/m2.
Młodym ludziom radzę zawsze chłodną głowę. Dzisiaj wydaje się „tylko 1600 zł różnicy w racie”, a przez kilka lat to będzie 20k rocznie. Można (a czasem warto) świadomie zrezygnować z konsumpcji i poświęcić te 20k i mieszkać bliżej. Oczywiście, nie mówię o ludziach z pensją 20k x 2, oni liczą inaczej, oglądając 4 pokoje w okolicach Świdnickiej za 1,5 mln zł + koszty wykończenia (rata: 10k/m-c). Aczkolwiek mądrzej zrobiliby, kupując coś za 800k, a za resztę inwestycję.
Ciekawy jestem wpisu o nieruchomościach we Wrocławiu.
Z tego co napisałeś o ogromnej różnicy w cenie w podobnej lokalizacji ale stary blok versus nowy apartamentowiec, to widać, że w nieruchomościach nie ważna jest tylko lokalizacja ale i prestiż.
Wraz z bogaceniem się Polaków następuje trend podobny jak w samochodach: można kupić przykładowo super wyposażonego Mercedesa GLS ( jak ktoś potrzebuje tak duży samochód) za cenę 600 000 złotych ( po rabacie) a można podobne auto kupić w wersji Maybach ( jeszcze bardziej luksusowe wnętrze, ale to jest ten sam samochód) za 1 mln złotych.
Tak, standard ma znaczenie. Przy czym prestiż, raczej w głowie nabywcy, ponieważ 26 m2 „apartamentu inwestycyjnego” w budynku z betonu, z oknami sąsiada odległymi o 8m, osobiście nie nazwałbym prestiżowym. Natomiast standard, nowość zaczęły wygrywać z lokalizacją. I to mnie samego, szczerze mówiąc zdziwiło, w jakim stopniu.
W przypadku aut, mamy do czynienia jednak z unikalnością. Maybach, obecnie wyłącznie wersja, a nie marka, zawiera jednak unikalne wyposażenie i poziom luksusu większy niż „zwykły” GLS, który rzecz jasna wcale zwykłym nie jest. W takiej sytuacji odwołam się do dra Thomasa Stanleya, który pracował dla GM. Twierdził, że kupiłby markę wejściową, bo jest mniej awaryjna. W przypadku MB widać tę różnicę właśnie pomiędzy submarkami – MB „podstawowy”, MB AMG i MB Maybach. Podstawowy na najtrwalsze silniki (poza przeszczepami z Renault).