Kiedy zbierałem materiały do majowego wpisu o kosztach mieszkań robotniczych przed II WŚ znalazłem i taką informację – koszt budowy m2 wynosił od 2800 zł do 7000 zł za dwuizbowy lokal ok. 40 m2. Skąd te różnice? Najdrożej wychodziło jednorodzinne „z wygodami”, najtaniej prymitywne z wychodkiem na podwórzu, bez bieżącej wody itp. – stan surowy zamknięty na dzisiejsze warunki. Tak się składa, że jeden z moich przyjaciół buduje właśnie dom. Prosta konstrukcja (betonowe słupy, stropy i wieńce, uzupełnione ceramiką), ocieplenie styropianem. Nieskomplikowana bryła (prostokąt). Powierzchnia – 180 m2. Koszt – ok. 900 tys. zł, a część robił sam, resztę metodą gospodarczą. No bez faktur, rzecz jasna, bo za gotówkę. I teraz pojawiło się pytanie, czy taka budowa ma sens, zwłaszcza, że następowała „na zarobek”. Postaram się odpowiedzieć. Do tego pokażę moje rozkminy, związane z ewentualną budową domku w górach. Do dzieła.
Dom 180 m2. Koszt 900 tys. zł. W tym przypadku struktura wygląda tak – sklep plus dwa mini-apartamenty. Zysk trochę stałego (czynsz sklepowy 5 tys. zł/m-c) , trochę niepewnego (apartamenty szacowane – drugie tyle). Razem 10 tys. zł/m-c, minus koszty i podatek – netto ok. 8 tys. zł/m-c. Przy całości trzeba się nachodzić. Sklep idzie samograjem, ale już apartamenty – nie. Lato oznacza ciągłe zmiany pościeli, pilnowanie grafiku, jakiś marketing, uspokajanie zbyt hałaśliwych osób. Ogólnie – w sezonie pracy całkiem sporo. Średnio 4 h x 2 apartamenty x 4 wynajęcia miesięcznie = 32 h.. Jeżeli zaczniemy ją wyceniać według stawek rynkowych (30 zł/h) – ok. 1000 zł/m-c. Odliczając koszt pracy własnej – 7 tys. zł/m-c, a więc 84 tys.zł/rok. Zysk 9%. Całkiem nieźle i opłacalnie, ale przy założeniu, dojścia do planowanego obłożenia. Jeżeli rok okaże się gorszy, schodzimy do 7% . Fantastycznie? To teraz uświadomcie sobie jedno – dom nie stoi w powietrzu. Do 900 tys. zł trzeba dodać 0,5 mln na działkę (po tyle tam chodzi ziemia). I robi się 84 tys. zł/rok (lub 60 tys. zł/gorszy rok) z 1,4 mln zł. To już tylko niecałe 5-6 % netto. Mniej niż moje obligacje korporacyjne a na poziomie obligacji SP. Ma sens, gdy ceny nieruchomości idą w górę.
Mały domek, jak na zgłoszenie do 70m2. Na parterze ok. 35 m2, na piętrze podobnie. Trochę naciągając da się zrobić 2 apartamenty na wynajem, chociaż forma będzie nadal „mieszkalna”. Koszt budowy, z dużym użyciem środków własnych ok. 300 tys. zł. Przychód z wynajmu całości wyniesie – 6 tys. zł brutto. Jeśli odliczymy koszty, podatek – zostanie nam 4 tys. zł. Płacąc za wynajem (lub wyceniając własną pracę) 1 tys. zł/m-c, finalnie tylko 3 tys. zł/m-c i 36 tys. zł/rok..12%, ale przecież jest działka. Ta kosztowała 400 tys. zł. I zysk spada do 5,1%. Dokładnie do takiego poziomu jak …. obligacje Skarbu Państwa.
Zatem – umiejmy ocenić ryzyko i wyceniajmy uczciwie. Budowa domku na wynajem ma sens tylko w jednym przypadku – gdy przewidujemy wzrost cen takich nieruchomości. A na to obecnie, nie widzę gigantycznych szans z powodów makroekonomicznych.
Stopy zwrotu z nieruchomości na poziomie 5% przy ryzyku prawnym przy najmie długoterminowym- mają sens- jak słusznie zauważyłeś- przy założeniu rynku wzrostowego.
W sytuacji kiedy zakładamy rynek stabilny w dłuższym terminie ( ja tak zakładam) osiąganie 5-6% z nieruchomości nie ma sensu. Ryzyko najemcy, amortyzacja ( obecnie mieszkanie 10-letnie nie jest już ” modne”, więc albo remont albo niższa stawka za najem).
Portfel obligacji korporacyjnych i skarbowych powinien w najbliższych 2-3 latach dawać podobne zyski przy praktycznie braku ryzyka płynności i braku powyższych ryzyk prawnych.Do tego nieruchomość wymaga poświęcenia kilku godzin miesięcznie swojej pracy/wolnego czasu średnio.
Prawdopodobnie lekkie ożywienie na rynku nieruchomości mieszkalnych nastąpi gdy stopy spadną do rozsądnego poziomu w Polsce czyli 3,5-4 %. Wtedy ” zarobieni” przez kilka lat na obligacjach, lokatach znowu zaczną przerzucać środki na rynek mieszkaniowy.
Otóż to. Kluczem do sukcesu jest dostosowywanie się do trendu. Nie lubię przewidywać, ponieważ nagle pojawia się wiele zmiennych, ale wcale nie zdziwiłbym się, gdybyśmy mieli przed sobą powtórkę lat 2009-2017, czyli drobne spadki lub stabilizację cen nieruchomości mieszkalnych.
Ryzyko najemcy, w obecnej sytuacji rynkowej (zwolnienia grupowe, spadek konsumpcji), wybiło znacznie. Do tego dochodzą zwykli cwaniacy, którzy nie płacą, bo mogą. Liczba studentów stale się zmniejsza, także i ten segment czarno widzę. Wzrośnie współczynnik niewynajętego i zaległości, sprowadzając realne zyski jeszcze niżej.
Amortyzacja z remontami biją rekordy, wywołane cenami materiałów i robocizny. Dzisiaj zrobienie małej łazienki kosztuje 30 tys. zł, a masz rację, przestanie być modna w ciągu dziesięciu lat. Moi przyjaciele, prowadzący pensjonat, co 10-15 lat zmieniają wystrój właśnie w kuchni i łazience. Widzę swoją własną sprzed 11 lat i już dwa razy zmieniła się moda. A ludzie płacą dobrze za wnętrza modne.
Do mieszkań cześć pewnie wróci, zwłaszcza Ci, których zmiotą, drogie obecnie akcje oraz niezadowoleni z oprocentowania lokat i obligacji. Bo stopy w końcu spadną.