Wielkie miasto przyciąga. Oferuje niespotykane atrakcje. Dobrą pracę. Ma też jednak wady. Opisałem je w kilku wpisach (obalenie stereotypu różnicy pensji, cen mieszkań, mojego alternatywnego żywota jako partnera w spółce). Teraz czas zebrać wszystko do kupy – na zasadzie myth bustera. Obalmy więc mity. A może wcale nie?
Mit 1. Wielkie miasto daje wielkie pensje. No jeśli spojrzymy na partnera w spółce 60 k netto miesięcznie, widzimy oczami wilka, korzyści z takich poborów. Trzeba jednak wyraźnie powiedzieć sobie – średnio, nawet Warszawa, przysłowiowej dupy nie urywa. 9,4 k zł brutto w przedsiębiorstwach. Coś około 6,5 k netto. A skąd się bierze średnia. Prezesi firm, wysokiej klasy specjaliści (np. mój kolega – od inwestycji w nieruchomości pow.100 mln, zarabia 1 k zł/h) podbijają ją niebotycznie. Przeciętniacy, jakich najwięcej, nie mogą liczyć na wiele. Zwykły korposzczur zarabia teraz 10 tys. zł brutto, a często i 8k zł. W handlu czy gastronomii zarobki nawet w stolicy oscylują wokół minimalnej (plus napiwki). Budżetówka (poza ministerstwami i kolegami) nie oferuje gigantycznych płac. Jednak teraz da się jeszcze mieć warszawskie pensje, a koszty podlaskie (praca zdalna).
Mit 2. Wysokie pensje równoważą koszty życia. Kolejny mit. Różnica średniej ceny m2 mieszkania, pomiędzy Lublinem a Warszawą wynosi 6000 zł (+60%), a mediana miesięcznej pensji (2200 zł i +32% – odpowiednio 6700 i 8900 zł brutto). Gdy popatrzymy na ratę, za dwupokojowe 40 m2, szeroko otwieramy oczy. Koszt takiego „M”: Warszawa – 640 tys. zł, Lublin 400 tys. zł. Posiadając 130 tys. zł wkładu własnego, wydamy raty za lokal odpowiednio 4080 zł i 2160 zł. I tyle wystarczy, żeby różnica średniej pensji w obu miastach okazała się niewystarczającą (różnica w pensji netto 1,6k zł, różnica w racie prawie 2k). Podobnie będzie przy najmie. Jeśli porównamy pobory – małe miasto na wschodzie (mediana 6,0k brutto) z Warszawą, różnica wyjdzie nam 2.9k brutto (2 k netto). Ale takie mieszkanie (40 m2) kupimy już za 240k. Co to oznacza? Ponownie – rata 4080 zł kontra 880 zł, przy identycznym wkładzie. Czyli bardziej opłaca się żyć tam niż w Lublinie (pensja -500 zł netto, rata -1280 zł), oraz w Warszawie (pensja – 2k netto, rata – 3200 zł). Do tego w małym miasteczku możemy mieć tanie auto, lepsze jedzenie (znajomi, okoliczni rolnicy).
Mit 3. Wielkie miasto – wielkie atrakcje. Powiem Wam szczerze, mam wątpliwości. Dlaczego? Już tłumaczę. Przyzwoicie znam Warszawę, teraz analizowałem Wrocław. Piękne ulice, wspaniałe budynki, zabytki, kultura. Koncert chopinowski na światowym poziomie i za darmo – proszę bardzo. Opera też (akurat nie przepadam). Ścieżki rowerowe. Kina, sklepy, edukacja. A ostatnio rozwaliły mnie publicznie dostępne hamaki na wrocławskim Szczepinie. W średnim mieście – cóż, średnio. zostają jakieś knajpki, sklepy i ścieżki rowerowe. Uniwerki – przeciętne. Małe miasto/wieś – po każdą z tych rzeczy trzeba dojechać. I tu właśnie druga połowa. Otóż w dzisiejszych czasach przeciętny korposzczur nie bywa w tygodniu w Łazienkach, bo pracuje w Mordorze 8,5h (z przerwą lunchową), do tego marnuje 2 h na dojazdy i w domu jest ok. 18.30. Z Białołęki jedzie na koncert godzinę, ja ze swojej wsi pod Nałęczowem – 2h (z 30 minutami tramwajem w stolicy). Do Filharmonii Narodowej ma 1 h, a ja 1,5 h. Bez problemu dotrę i na 10 i na 18. Dam też radę wrócić. Przy czym swobodnie wezmę i 3 dni wolnego. A mityczny hamak? No cóż, po co mi publiczny, jak dostałem od żony własny. Na werandzie mogę z niego korzystać nawet w deszczowe dni. I mam 160 m2 domu z podwójnym garażem za 500k, a nie 40m2 mieszkania z dwoma miejscami parkingowymi za 800k. Niemniej jednak, w punkcie „atrakcje” faktycznie wieś czy średnie miasto od Wrocławia czy Warszawy in minus. Istotnie się różni. Mit – prawdziwy.
Mit 4. W Warszawie czy Wrocławiu da się żyć bez auta, a na wsi trzeba je mieć. To zależy. Jeśli jesteśmy singlem, mieszkającym blisko pracy i centrum ewentualnie przy metrze lub tramwaju – faktycznie. Jednak większość nowych dzielnic ma kiepską komunikację. Autobus z Jagodna jedzie do centrum Wrocławia prawie godzinę, z Białołęki pod PKiN w Warszawie podobnie. Stąd większość rodziców auta jednak ma, choćby dlatego, by pojechać w weekend do dziadków po słoiki. Do tego, czasy przejazdu różnią się w godzinach szczytu i poza nimi. W sobotni ranek przejedziecie ten sam odcinek, na który w szczycie trzeba godziny, w 20 minut, Mój eksperyment dowiódł – nawet miasto wymaga samochodu.Mit częściowo obalony (zależy od miejsca oraz rodziny).
Mit 5. Na wsi wszędzie jest daleko. Znowu, i tak, i nie. Wiele zależy od wsi i tego, co uznajemy za ważne. W mieście mój syn ma do szkoły podstawowej 1,1 km, na wsi 2,1 km, więc niewątpliwie dalej, ale z drugiej strony, gdybym chciał dowozić, teraz jadę 6 minut, a po lokalnych drogach 4 minuty. Porównanie najbliższego sklepu również wypada na korzyść miasta (100m kontra 1 km), marketu (1 km kontra 4,5 km), stacji benzynowej (500m i 4,5 km), liceum (1,1 km a nie 8 km), zajęć sportowych w interesującej nas dyscyplinie (5km zamiast 20 km, aczkolwiek czasowo – podobnie, bo musimy pokonać miejskie korki). Z drugiej strony wieś wygrywa dostępem do lasu (0,5 km vs 5 km), boiska, na którym gra lokalny klub i można jednocześnie bezpłatnie haratać w gałę (1 km kontra 3 km), dojazdem do stolicy (147 km, a nie 170 km) oraz minimalnie (2,5 km zamiast 3,5 km) w kategorii stacja PKP. Generalnie jednak – mit potwierdzony. Natomiast nie zapominajmy – wielkie miasto przegrywa znacznie częściej z niewielką miejscowością (miasteczkiem).
Mit 6. Na wsi nie ma pracy. Krótko – zależy jakiej. Biurowej – na pewno. Specjalistycznej – także. Natomiast zwykłej, produkcyjnej, budowlanej, w ho-re-ca czy przy opiece – jest. Być może, mówię o nisko płatnych zawodach, może inaczej sprawy mają się w innych regionach (np. obrzeża Podlasia), ale sporo zależy od zawodu. Część da się wykonywać zdalnie i wtedy dojazdy tak nie ciążą.
Wniosek. Zyski z dużych miast ograniczają się, patrząc statystycznie, do pewnej liczby atrakcji, większego wyboru miejsc pracy oraz bliskich odległości, nie zawsze przekładających się na czas. . Czy są one warte pośpiechu, pędu, zniszczonych więzi, braku odpoczynku? Nie sądzę. Optymalny wybór – niewielkie miasto.
Krótko mówiąc- w punkt.
Duże miasto, duże wydatki, większe zarobki, większa strata czasu na korki.
Poruszę inny temat:
Jestem zwolennikiem slow life po przekroczeniu 50-tki, zastanawiam się tylko gdzie realizować jesienią i zimą ten sposób życia.
Hiszpania: sławetni ocupados ( ponoć wcale nie takie częste przypadki, ale jednak nie dlatego kupujemy coś na własność, żeby mieć na starsze lata z tyłu głowy problem). Do tego PCC i koszty w wysokości c.a. 10% – kiedy to odrobimy ..?
Włochy: coś co jest w akceptowalnym standardzie i z widokiem na morze w Toskanii to 2 mln zł. Można kupić oczywiście duuuużo taniej, ale wtedy zaczynamy iść na kompromisy sąsiedztwa, lokalizacji, stanu technicznego, rejonu.
Grecja, Cypr, Portugalia- nie znam tematu, ale po wyjazdach wakacyjnych wygląda to dość podobnie.
Summa summarum- wyliczyłem, że najmując bardzo przyzwoity apartament na 4 miesiące w powyższych lokalizacjach ( ocierający się nawet o luksus), kwota przeznaczona na zakup czegoś o podobnym standardzie pracująca tylko w obligacjach skarbowych da odsetki wyższe niż koszty najmu. 1,2 mln złotych ( odsetki zaniżyłem do tylko 4% netto) to 48 k złotych rocznie. Najem apartamentu na południu na 4 jesienno -zimowe miesiące z widokiem na morze, 2 sypialnie to 18 k-30 k złotych za całe 4 miesiące. Średnio 24 k złotych. Na południu na wzrost wartości rezydualnej bym nie liczył, więc jedyny zysk z takiego zakupu to raczej dywersyfikacja geograficzna. Zapraszam Oszczędnego milionera do kontra argumentów.
serdecznie pozdrawiam.
Wyzwanie przyjęte. Pierwszy problem – pogoda. W zimie (styczeń, luty) na południu (wspomniane przez Ciebie – Włochy i Hiszpania) jest… chłodno, a nawet zimno. Wiadomo, cieplej niż w Polsce, ot tak jak teraz u mnie (0-5 st.C). Do tego często (analizowałem Apulię) – pada. W efekcie styczeń przypomina nasz listopad, a nie wakacje na plaży. Tyle, że dzień trwa dłużej. Jednak jechałbym maj-sierpień, albo maj-czerwiec-lipiec. Ciepła woda, ładna pogoda.
Nie wypowiem się na temat luksusu, ale przyzwoity apartament w Chorwacji znalazłem w VI-VII za 5-6k-m-c, więc dane 18-30k zimą i jesienią mogą się okazać prawdziwe.
Co do korzyści zakup/wynajem. Widziałem bardzo ładne mieszkania w Umbrii, niedaleko jeziora i wzgórz (coś jak nasza Kotlina Kłodzka) za 100k euro, a przyzwoite za połowę tej sumy. Za 200k Euro mogłem mieć zrobiony 80m2 domu w Monopoli, 200m od plaży. Za te same pieniądze – apartament 32m2 w …Kościelisku, więc nawet nie samo Zakopane. Stąd Polaków podróż na południe.
Ale wracając do relacji. 900 tys. zł x 4% = 36.000 zł. Dodajmy koszt utrzymania i dochodzimy do 45.000 zł (w tym opłata dla lokalnej mafii). Więc faktycznie wyjdzie, jak liczyłeś – drożej niż wynajem. Jednak. Większość klasy średniej swoje mieszkania/domy na południu wynajmuje, zastrzegając pobyt właścicielski. I jeśli zarobisz nawet te 80E dziennie (co wydaje się kwotą niewielką) przez 90 dni, to odrobisz 7.200E czyli….ok. 30.000 zł. I wtedy już robi się 15.000 zł do 18.000 zł.
Nie podzielam Twojego pesymizmu, co do cen nieruchomości we Włoszech (Hiszpanii nie znam). One wzrosną, aczkolwiek niespektakularnie. Może podwoją się za 30 lat. I tego też nie bierzesz pod uwagę. A to jest pułapka, analogiczna jak na najemców mieszkania w Warszawie, którzy podobnie jak Ty, kalkulowali w 2020 r.
Oraz najważniejsze – czynsze najmu w czasie będą wzrastać. Dzisiaj jest 4000 zł/tydzień (900 E), za pięć lat może być 30% więcej, bo moda oraz inflacja. Tylko trzeba mieć czas i sytuację rodzinną pozwalającą na spędzanie we Włoszech 3-4 miesięcy w roku. Przy tygodniu, dwóch standardowego urlopu – bez sensu.
Tak,ale-takie odsetki sa tylko TERAZ bo inflacja.
Do 16.53. Cała sztuka polega na rozsądnym balansowaniu pomiędzy obligacjami, akacjami i innymi aktywami płynnymi (towary, metale, waluty) i niepłynnymi (głównie nieruchomości). Teraz obligacje dają sporo, jutro zarobisz (wielokrotnie więcej 200-300%) na akcjach (już czekam na spadki, Buffet czai się z gotówką, aż giełda poleci -60%, co w niektórych przypadkach oznacza -90%). Takie kupione tanio perełki są potem źródłem ogromnego zwrotu z dywidendy na lata (np. ABS przy powrocie w okolice 25 zł przy dywidendzie 2,6zł, dawałby stopę ok. 8-9% netto). A gdzie złoto, waluty? Jak wiecie redukuję nieruchomości, ponieważ liczę na zarobek gdzie indziej.
Od 2.50:
Lepiej bym nie powiedzial niz Tarczynski.
Podobnie, jak wielu polityków, Tarczyński jest mocny w pyskowaniu i na tym jego umiejętności się kończą. Ludzie z Bełżyc mają o jego dziadku wiele do powiedzenia i są to historie niezbyt ciekawe. Akurat jedną dość znaną bełżycką rodzinę mam za sąsiadów. Nikt nie wypowie się pod nazwiskiem, ale zarzuty znajdujące się już w aktach IPN (szmalcownictwo) dzisiaj bardzo trudno zdementować lub potwierdzić. Fakty natomiast są takie. Ten dziadek jako szewc, członek AK i WiN, w czasie wojny i zaraz po niej dorobił się trzech kamienic, placów, dolarów itp. Potrącił kilka osób autem, płacąc im za milczenie, żeby nie szli na milicję. Znam ze swojej bańki wiele historii AK-owców i WiN-owców. Udało się jednemu – Władysławowi Sile-Nowickiemu, który został w PRL-u adwokatem, a potem bronił … gen. Ciastonia. Parę słów na jego temat, istotnie zastawiających, zawiera ten blog .
Dziękuję za konstruktywny komentarz autora.
Oczywiście poziom cen w przeciągu 20-30 lat jest w krajach południa niewiadomą ( wszędzie zresztą).
Do kosztów dodajmy koszty podwyższenia klas energetycznych ( bo autor jak i ja ma pewnie na myśli używane nieruchomości), kilku małych i dużego remontu. Kwestia ogromnych temperatur latem na południu. Problemy spadkowe- inne przepisy dotyczące nieruchomości- co do zasady prawo danego kraju gdzie się nieruchomość znajduje.
Jestem zdecydowanie zwolennikiem własności nieruchomości, ale w przypadku mieszkania wakacyjnego, które ma służyć 3-4 miesiące w roku właścicielom i być wynajmowane incydentalnie najbliższym znajomym, to nie jestem do końca przekonany o opłacalności takiego zakupu. Dodajmy do tego konieczność jeżdżenia na wypoczynek w to samo miejsce przez cały czas.
Oczywiście to są luźne dywagacje.
Pytanie do autora: w Umbrii znalazłeś osobiście mieszkania w okolicach 100 000 euro, przez agencję czy przez internet? ( np. Idealista).
Jeżeli masz kontakt do sprawdzonej agencji z ciekawymi ofertami z Umbrii w okolicach tej ceny i nie jest problemem podzielić się nim to bardzo dziękuję z góry.
Taka kwota jest dla mnie do zaakceptowania, jako polisa geograficzna, bez argumentów przedstawionych wyżej:-).
Btw.; bardzo lubię ten blog, szczególnie kwestie dotyczące porównywania poziomów życia w czasie i w rożnych miejscach i
zdrowe podejście autora do konsumpcjonizmu.
serdecznie pozdrawiam
Jeszcze raz dziękuję za pozytywny feedback. Umbrię oglądałem z poziomu Idealisty, Apulię na miejscu. Rynek włoski faktycznie ma wiele wad, niepewności (bzdurne przepisy budowlane, mnóstwo samowoli, biurokracja itp.). Agencji niestety nie polecę. Poinstalowali się na miejscu Polacy, reklamują się na potęgę (jak mec. Ciuksza), może warto sprawdzić ten trop, czy faktycznie tak różowo jak o nich piszą. Gdybym miał kupić, zrobiłbym tak: poszukiwania na miejscu + miejscowy agent z większego miasta +notariusz, świadczący usługę sprawdzenia nieruchomości. Już część zasad doczytałem, sporo rozumiem, może kiedyś powstanie o tym wpis.
Co do spadków. Chyba nie do końca zrozumiałeś. Jest coś takiego jak europejskie poświadczenie spadkowe, prawo unijne. Tu masz link: . Nie są to rzeczy proste, ale rozwiązywalne. Decyduje miejsce stałego pobytu właściciela w chwili śmierci – zmieniło się od 2015 r.
Jeżdżenie na wypoczynek stale w to samo miejsce. Dla większości – spory problem, który rozumiem. Dla mnie – idealnie, pisałem o tym wielokrotnie. Poznajesz ludzi, wchodzisz w mniej powierzchowne relacje, czujesz się jak w domu, wszystko masz na miejscu i lecisz z laptopem i gotówką. Wielu wynajmuje nie bliskim znajomym, a przez lokalnego pośrednika, lub jak kumple mojego brata w Umbrii właśnie wynajmują tylko lokalsa do sprzątania i wydania kluczy, resztę ogarniają samodzielnie.
Temperatury – faktycznie ogromne – od wiosny do jesieni. Stąd ktoś bez dzieci w wieku szkolnym powinien wybrać późną wiosnę lub wczesną jesień.
Ostatni problem – stare domy i certyfikaty energetyczne. Wyłączenie z dyrektywy obejmuje domy zamieszkałe do 4m w roku. Nie eliminuje to jednak problemów. Umbria+kamień powoduje wolne nagrzewanie się, w tych pięknych kamieniczkach, po zimowej przerwie jeszcze w kwietniu masz w budynku w miarę stałe 10-15 st. C, o ile nie grzejesz non-stop. Brat zachwycony po pobycie we wrześniu, wrócił wściekły w połowie terminu kwietniowego. Nie dało się żyć, jedyne źródło – otwarty kominek (sprawność 30%), zapewniał ciepło w zasięgu jednego pokoju i do rana nie potrafił go utrzymać. Stąd efektywne wykorzystanie maj-październik (pół roku), jeśli masz ochotę zostać w Polsce.
I na koniec – podejście do konsumpcjonizmu. Mam swoje słabości (auta) i staram się trzymać je pod kontrolą. Przekonuje mnie jednak myśl ruchu FIRE – nie chcę zaharować się na śmierć.