Jedną z tez współczesnej klasy wyższej stało się promowanie posiadania (wynajmu, leasingu) zamiast własności. Wielkie firmy udzielają tylko czasowego dostępu do dóbr i usług i każą płacić coraz więcej.
Ba, nawet autorzy piszący o finansach (np. Tony Robbins) promują „wynajmij zamiast kupić”. Tak działają platformy takie jak Booking, Netflix, firmy leasingowe, wreszcie fundusze nieruchomościowe.
Z kolei lewicujące gazety, krytykują obecnie ten standard, ponieważ doprowadził do zubożenia wielkomiejskiej klasy średniej. Jak to? Przecież oni mają mieszkania po 1 mln zł. No cóż, na kredyt i nie wszyscy. Twarde dane wyglądają nieubłaganie. Liczy się wartość netto. I znacznie bogatszy jest przeciętny rolnik z Mazur niż właściciel skredytowanego mieszkania w stolicy (z 70% wartości do spłaty). Liczby nie kłamią.
Teraz wszyscy miłośnicy dyniowej latte szeroko otwierają oczy. Przy czym wiele rzeczy jeszcze da się odwrócić. Jak pisał Dave Ramsey „Start late, finish rich”. Znam kilka przypadków ludzi, którzy obudzili się po 40-tce i z najemców stali się właścicielami. Więc tragicznie nie jest, chociaż trend widzę nieubłagany. Napędzają go dwie siły: metropoliocentryzm oraz fałszująca rzeczywistość reklama.
Pierwsze ze zjawisk polega na przenoszeniu się do wielkich miast. Tylko w nich życie ma być ciekawe, satysfakcjonujące, piękne, prawdziwe i wartościowe. Dopóki nie przeniesiesz się do Big Five, jesteś z boku ważnych spraw. Największy pęd do translokacji mają zupełnie przeciwstawne grupy: mega ambitni wykształceni, oraz ambitni niewykształceni. W założeniu bowiem znacznie łatwiej zarobić (pracą fizyczną czy umysłową) w Warszawie niż w Siedlcach czy Strzegomiu. Prawda, tylko w połowie. Ambitni zapominają bowiem o kosztach. A te potrafią być ogromne. Skoro przedstawiciel specjalistów i managerów z wielkich miast, bloger finansowy mówi o „rozsądnym kredycie 0,5 mln zł”, mający ciśnienie na sukces wpadają w pułapkę. A nazywa się ona „kosztem życia w wielkim mieście”. Popatrzmy na modelową rodzinę z Warszawy. Ich dochody (mediana) są wyższe o 7k brutto od analogicznych w Łukowie. Co to oznacza? Że mają do dyspozycji 5k/m-c więcej. I co z tego? W Łukowie trzypokojowe małe (ok. 50m2) mieszkanie w bloku kosztuje 300k. W Warszawie podobne w Ursusie, Wawrze czy na Pradze – 800k. I już z 5k ubywa 3 k na ratę. Zostaje 2k nadwyżki. Super? Niekoniecznie. A gdzie koszty prywatnej opieki nad dzieckiem (opiekunka weźmie więcej), nauki, dojazdu do pracy? W Łukowie wystarczyło 10 minut dojazdu (a czasem i spaceru), z Ursusa do Mordoru jedziemy 45 minut (komunikacją publiczną). Z Wawra już prawie godzinę. Gdzie koszty stylu życia? W efekcie „średniak” ma się znacznie gorzej.
Ale to nie wszystko. Dlaczego ludzie łapią się na tę fałszywą narrację? Ponieważ stoi za nią ogromna machina reklamowa. Od bezpośredniej do ukrytej (np. seriale). Przemysł reklamowy deweloperów (głównie wielkie miasta) fałszuje rzeczywistość. Subtelnie („Osiedle Eko Park” – cztery bloki obok ogólnodostępnego skweru na nowym blokowisku), albo na rympał (z tej samej oferty) „Centum miasta na uboczu” przy lokalizacji 8 km od centralnego punktu miasta, niedaleko jego granicy, bez infrastruktury takiej jak publiczne szkoły, komunikacja miejska (najbliższy przystanek 15 minut spaceru) itp. Jest też reklama negatywna. Małe miasta przedstawia się jako siedliska ciemnoty, zacofania, bezrobocia. Ludzi tam żyjących jako nieudaczników. W mediach zamawia artykuły o ciężkich dojazdach z Mińska Mazowieckiego czy innego Grójca, zapominając, że wcale nie trzeba dojeżdżać do Warszawy. I wielu złapie się na ten lep.
A poza wielkimi miastami wcale nie jest tak źle. Króluje bezkredytowa własność, a nie kredyt lub wynajem. Babcie nadal zajmą się wnukami. W zasięgu krótkiego spaceru mamy prawdziwy park. Oczywiście, brakuje galerii, knajpek i sal zabaw, ale za dwie medianowe pensje da się utrzymać rodzinę. Tu „kultura dostępu” jeszcze nie przeorała głowy.
I biorąc pod uwagę, że w średnich i małych miastach żyje ponad połowa ludności Polski istnieje nadzieja, że trend może się odwrócić. Młodzi w końcu złapią za Excela i zobaczą – nie da się żyć w miejscu, w którym wynajem zabiera połowę pensji. Udostępniony (służbowy) samochód pozbawia mnie szans na wyjazd następnego dnia po zwolnieniu. Wreszcie, budowanie majątku prowadzi do niezależności. A nikt go nie zbuduje płacąc 4k za wynajem dwóch pokoi oraz 2k raty leasingowej. Zwłaszcza jeśli zarabia nieco ponadprzeciętnie.
Iluzja dobrobytu. Nie będziesz miał nic i będziesz szczęśliwy. Ciężko zawrócić z tej drogi ludziom, którzy wpadli w sidła zastawione przez banki, korporacje i po części rządzących. Wszak obywatelem bez majątku łatwiej manipulować. Tak więc czuj się lepszym i nie pytaj, dlaczego rękawy wiecznie podwiniete tylko pracuj na spłatę leasingu, wynajmu czy hipoteki.
Ostatnio czytałem artykuł w lewicowej raczej „Polityce” o państwach Zatoki Perskiej. O Dubaju pisze wprost, że stworzono bezpieczną iluzję dla influencerów i całego świata, o tym jak fajnie jeździć pożyczonym Maserati, mieszkać w wynajmowanym, byle nie wtrącać się w politykę. I niestety „dostęp zamiast własności” zawsze tworzy taką samą iluzję. Ponieważ dobra (często podstawowe „mieszkanie prawem nie towarem”) pozostają dostępne, dopóki zarabiamy. Przestajemy zarabiać (albo zarabiamy zbyt mało) i zostajemy na lodzie. Dodatkowo nasza wartość netto wynosi okrągłe zero lub minus, więc w chwili śmierci (a ta zdarza się, o czym świadczy głośny wczorajszy przypadek, nawet wysportowanym mężczyznom odrobinę młodszym ode mnie), rodzina nie ma nic. Budujemy w ten sposób zamknięty krąg pokoleń „na wiecznym wynajmie”, który trudno przerwać.
Wyłączam jednak z tej listy hipoteki, jako często drogi, ale zasadniczo realny sposób dojścia do własności. Nie wiem, na ile aktualne są badania o średnim czasie życia kredytu hipotecznego, ale miał on wynosić 5-8 lat. Znam człowieka, który potencjalnie 30-letnią hipotekę spłacił w ciągu 3 lat, u mnie wyniki były bliższe średniej: 0,5 roku, 6 lat, 5 lat i 11 lat (w tym ostatnim przypadku przez ostatnie 7 lat zostawało niecałe 20% pierwotnej sumy). Hipoteka stanowi symbol, gospodarki USA po II WŚ nazwanej umownie „demokracją właścicieli domów”. Ze znanych mi 40-, tylko jeden wybudował przed 35 r.ż. nowy dom za gotówkę. Ba, 30 lat temu słuchałem teorii doktora ekonomii (który w połowie opłacił własny dom tym sposobem, ale działkę i drugą połowę kasy dostał od teścia), jak długa budowa pozostaje nieopłacalna (czyli lepiej brać kredyt i stawiać w 2 lata, niż za gotówkę w męczyć się 10 lat). Biorąc pod uwagę źródło finansowania (gość miał pod 50-tkę, a i tak współfinansował go ojciec żony), już jako dwudziestolatek mogłem się uśmiechać i potraktować opis właśnie jako teorię. Ponieważ w praktyce (wtedy znacznie mniej dostępne kredyty), wcale nie wychodziło to tak różowo. A dzisiaj, gdy ceny domów i mieszkań wzrosły, no cóż…. poświęcę temu odrębny wpis.
Prawdą jest, że hipoteka jest często jedyną drogą do dojścia do własności. Ale prawdą jest także to, że to my decydujemy, gdzie, na jakich zasadach i z jakich pobudek bierzemy na siebie takie zobowiązanie. Jeżeli wybieram wysoki kredyt w imię chęci posiadania lokalu w prestiżowym miejscu by przynależeć do określonej grupy społecznej, to w mojej ocenie sami skazujemy się na wysokie koszty emocjonalne, które niechybnie będą stanowiły cześć życia. Wysoka rata to potrzeba wysokich zarobków co nie zawsze, tym bardziej przez wiele lat, musi się ziszczać i iść w parze z oczekiwaniami. Faktem jest, że hipotekę można spłacić szybciej, ale z reguły musi do tego zaistnieć kilka sprzyjających okoliczności, co też nie musi się zdarzyć.
Zakup na kredyt, z pobudek konsumpcyjnych (prestiż, potrzeba przynależności), zwykle nie ma sensu ekonomicznego, a często zakłada pętlę na szyję. Podam prosty przykład: Mój dom za 1 mln, i po sąsiedzku nowy (wyburzono stary, postawiono od zera) za 2 mln. Identyczna lokalizacja, otoczenie, inny standard, nieco niższe koszty utrzymania (niech będzie 8k/rok, chociaż zawyżam), różnica w racie 72k/rok, dla kogoś, kto dostanie dobrą ofertę i ma zdolność kredytową. I teraz, dla młodych ludzi, którzy planują spłacać z harmonogramem, łączny wydatek wyższy o ponad 2 mln (z odsetkami przy sensownych stopach), albo 3 mln (gdy będzie drożej). Prosto licząc (koszt-niższe koszty) – 64-92k/rok więcej. I nadal nie otrzymamy super-prestiżu, bo okolica się nie zmieni (stare domki i bloki, nawierzchnia z trylinki rocznik 1960), ani działka cudownie nie powiększy. Kto postawi na ten prestiż, wybierze „apartament w sercu Śródmieścia” z dwoma miejscami parkingowymi – 85 m2 (3-4 pokoje) za te same 2 mln ceny i 1.8 mln kredytu. Tyle kosztuje szpan.
Do tego dochodzą koszty emocjonalne udawanego prestiżu. Wyobrażam sobie żonę przykładowego 50-latka, w podobnej sytuacji rodzinno-zawodowej jak moja (dziecko na utrzymaniu, dwójka starszych, pensja kobiety 1/3 dochodów mężczyzny, oraz brak umiejętności obracania kapitałem), gdyby nagle odszedł. Wolę tego nie liczyć, ale optymistycznie po 10 latach, kredyt pokrywa nadal 40% wartości nieruchomości (jeśli ta wzrosła o 50%), a spadek nadal trzeba podzielić na 4.
Oczywiście inaczej wygląda rodzina (chyba nadal dość rzadki wypadek), w którym dochody pary są podobne i wysokie (np. dwójka lekarzy zarabiających po 50k). Oni akurat prestiżu udawać nie muszą, chociaż lepiej zrobiliby inwestując, bo państwowa emerytura stanowić będzie 10% ich obecnych dochodów.