Kiedy czytam oświadczenia majątkowe przedstawicieli wyższej klasy średniej widzę pewną zależność. Majątek wygląda zwykle tak: dom, mieszkanie, gotówka, jakiś fundusz, auto i kredyt (w przypadku sędziów specjalna pożyczka). Wielu przedstawicieli klasy średniej stara się nadążyć za tym wzorcem. Kupują drugie mieszkanie na kredyt. I teraz o sensie rozwiązania. Przeprowadźmy obliczenia.
Weźmy np. trzypokojowe małe mieszkanie blisko centrum Wrocławia. Cena 500k. Z opłatami 525k. Wkład własny 100k ( z opłatami realnie 125k). Pożyczamy 400k, co daje ratę 2400-2800 zł/m-c. Zysk z najmu 3000 zł. Czyli zyskujemy 200 zł/m-c.
W tym momencie ścierają się dwie drogi. Pierwsza optymistyczna – mam mieszkanie i 200 zł miesięcznej dopłaty – super interes. Druga pesymistyczna – a co jak będzie przestój w najmie, co zrobię, gdy ktoś nie zapłaci na czas? Bank przecież nie poczeka. A remonty, ryzyka, no i brak zysku ze 125k.
Prawda leży pośrodku. Taki zakup ma sens przy spełnieniu dwóch warunków:
- ceny mieszkań rosną (zawsze mogę sprzedać i zaksięgować zysk),
- rata 2800 zł nie rozwali mojego budżetu.
Ja dałbym radę – kupować, o ile mówimy o dobrej cenie w Big Five. A Ty?
Raczej jestem sceptyczny do optymistycznego podejścia ciągłego wynajmu mieszkania przez 20-25 lat. A jeżeli średnie obłożenie będzie wynosić 11 miesięcy/rok to nasz biznes plan weźmie w łeb bo będziemy musieli dopłacać, a mimo nagrody za 25 lat w postaci własnego ( starszego o 25 lat) mieszkania nikt nie lubi miesięcznie dopłacać do inwestycji. Do tego uwzględnij nakład pracy potrzebny do utrzymania ciągłości najmu przez wiele lat no i podatek ryczałtowy 8,5% w tym przypadku.
Z pewnymi wyjątkami ( mieszkania w starych kamienicach, luksusowo odnowione, ponadczasowe świetnie zlokalizowane apartamentowce) ja jednak zakładam, że mieszkanie z segmentu tzw. popularnego będzie dobrem ” starzejącym się” ( i realnie stojącym w miejscu z cenami). Głównie za sprawą demografii i związanej z nią sporej dostępności mieszkań w przyszłości. Do tego pokolenie boomu gospodarczego, które uznaje mieszkanie jako lokatę na zabezpieczenie dostatniego życia na emeryturze będzie wyprzedawać takie nieruchomości, żeby utrzymać standard życia przy niskich ( w stosunku do potrzeb) emerytur.
Także na tak postawione pytanie Autora : tak dałbym radę, nawet bez kredytu- ale tego nie zrobię.
Pewnie masz rację, że czasem trzeba coś dopłacić. Nie zmieniam jednak całości wniosków. Nawet zakładając jeden miesiąc w plecy, remont raz na jakiś czas – wyjdzie tego, powiedzmy na 6000 zł/rok. Z drugiej jednak strony, tendencja pozostaje taka, że kredyt mniej ciąży, co powoduje inflacja, a ta sama siła podnosi czynsze (nie drastycznie, ale stopniowo). 6000 zł/rok po 10 latach wyrówna. Pamiętaj też o jednym, gdyby nie wyrównała, dostajemy za 500 zł/m-c mieszkanie – jako emerytura, dla dziecka itp.
Nie ma wielu inwestycji, które po 500 zł wpłatach, dają nam mieszkanie w perspektywie 30 lat. Jeśli utrzyma się trend, nawet osłabiony (wzrost o 100% wartości na przestrzeni 15 lat), mieszkanie kupione za 550k będzie nominalnie warte 2 mln. Łatwo policzysz stopę zwrotu.
Zaznaczam jednak, że segmentacja rynku nakazuje rozważnie dobierać lokalizację i przedmiot. Tutaj sprawdzą się dwie strategie (luksus i wyjątkowość, wtedy nie za 500 zł), albo cena poniżej wartości. Mieszkanie mojego syna kupione za 402 k (z kosztami, remontami niech wyjdzie 450k) da się wynająć (deklaracja ludzi, którzy to robią) – spokojnie za 4000 zł (3000 zł do ręki). Dzięki temu, że kupiłem 20-30% poniżej wartości mam ten handicap, o który obawialiśmy się na początku.