Jeśli czytaliście wpis o wywiadzie z wyborcza.biz, pewnie wiecie, do czego nawiązuję. Tak – jeden z blogerów finansowych, zgrabnie połączył „oszczędzanie 70% dochodów” z kredytem na 0,5 mln zł.
W „zwykłym świecie”, poza bańką IT, menedżerów itp. oba te założenia kompletnie się nie spotkają. 0,5 mln kredytu hipotecznego daje nam ratę w okolicach 3.5 tys. zł/m-c. Z czego 90% początkowo stanowić będą odsetki. Gdzie tu oszczędność?
Natomiast da się taki projekt spiąć pod pewnymi warunkami.
Warunek 1. Odpowiednie, czyli b.wysokie dochody. Jeżeli przyjmiemy amerykańskie założenie – rata nie więcej niż 20 % dochodów, mówimy o ludziach zarabiających 17.5 tys. zł netto. Bez znaczenia singiel czy rodzina. Ale mamy jeszcze jeden punkt – oszczędzanie 70% dochodów. I tu nie da się żyć za 10% dochodów (100% – 70% oszczędności – 20% raty = 10%), chyba że zarabiamy (rodzina 2+2 podana przez blogera inwestycyjnego), już nie 17.5k netto , ale 70k netto/m-c (zwłaszcza w dużym mieście). Ile znacie par z dochodem 70k/m-c? Ja, dwie. Żadna z nich nie bierze kredytu na mieszkanie.
Warunek 2. Żadnych innych kredytów/leasingów. Tutaj idziemy prosto, skoro raty nie mogą przekroczyć 20% dochodu, hipotekę musimy połączyć z brakiem innych zobowiązań kredytowo-leasingowych.
Patrząc na liczby (zwłaszcza ten dochód 70k/m-c), osiągamy prostą konkluzję – obu warunków, kredytu 0,5 mln i oszczędności 70% dochodu, przeważająca większość z nas nie osiągnie, albowiem mówimy o 840 tys. zł netto/rok, czyli ponad 1 mln zł brutto. Daninę solidarnościową, liczoną od dochodu 1 mln zł/rok, płaci w Polsce 40.000 osób (dane z 2024 r.). Jak pisałem, wąska bańka.
A gdyby zostać przy samym kredycie 0,5 mln, braku innych zobowiązań i warunku dochodów 17.5k netto? No cóż, wtedy ma to sens, ale znowu, liczba osób/rodzin zarabiających tę sumę (na umowie o pracę ok. 25k brutto). I nadal, pragnąc oszczędzać, muszą pozostać w kręgu ludzi oszczędnych.
Jest jeszcze jedna możliwość. Kredyt będzie brany na nieruchomość inwestycyjną (nie tę w której mieszkamy). Wtedy, przy dochodzie z niej, pokrywającym 80-90% raty, obliczenia wyglądają inaczej. Dokładamy ok. 20%. I mamy spory luz. Ponieważ da się wykonać taki ruch, zarabiając sporo mniej, a nawet całkiem przeciętnie. Tylko trzeba mieć pierwszą nieruchomość. Ale to już temat na zupełnie inną opowieść.
W przypadku „przeciętnych” znacznie lepiej sprawdzi się kredyt na kwotę maksymalną ok. 300 tys. zł. Wtedy rata wyniesie 2.100 zł i będzie mogła być pokryta przez dwie osoby o średnich dochodach (ok. 10.500 zł przy zachowaniu proporcji – rata=max.20% dochodu). Singiel, z zarobkami na poziomie 120% średniej krajowej (8000 zł netto) pożyczyć może tylko 200 tys. zł. Wystarczy na mieszkanie/dom w miasteczku powiatowym. Na Warszawę to za mało. Stąd, dla większości ludzi kredyt na 0,5 mln nie stanowi rozsądnej opcji.
Znam jedną taką parę – potwierdzam – nie potrzebują kredytów / leasingów itd. I u nich nie ma życia na pokaz – mieszkania / dom jest rzeczywiście ich, a nie banku, a samochody są ich, a nie leasingodawcy itd.
Ja z kolei chciałbym poznać osobę, która musząc wziąć kredyt na mieszkanie / dom, żyjąc jednocześnie w Warszawie, ma kredyt mniejszy niż 500 tys zł 🙂 Chodzi oczywiście o lata 2019 – 2025. Po 2019 r. ceny mieszkań w Warszawie wyleciały bowiem w kosmos. Chociaż na tle Europy nadal obiektywnie jest tanio więc dalej będą rosły. Tak naprawdę, osoby które są właścicielami mieszkań już jedynie 3 pokojowych w Warszawie są potencjalnymi milionerami albo zaraz nimi będą. Chociaż jeżeli brali kredyt na to mieszkanko to oczywiście hipoteka banku na ich posiadłości sprawia, że milionerami są tylko w teorii. Tak czy inaczej wartość m2 mieszkania w Warszawie obecnie sprawia, że raczej mało jest mieszkańców stolicy z kredytem wziętym w obecnie lub w kilku latach wcześniej z mniejszym niż 500 tys zł. Chyba, że uprzednio upłynnili majątek swój albo rodziców wrzucając środki na wkład własny.
Sam jestem ciekawy jaki procent mieszkań w Warszawie kupiono w ostatnich latach na kredyt, a jaki za gotówkę. Przypuszczam, że klientów gotówkowych było sporo i dla wielu nie mówimy o pierwszym mieszkaniu. Część kupców brała kredyt niewielki, bo zmieniali lokal na większy lub mieli spory wkład własny. Część kupowała kawalerkę lub małe 2 pokoje ew. coś na obrzeżach.
Przy zakładanym wzroście cen nieruchomości ( a tak można założyć w Warszawie) to każdy kredyt się opłaca ( w sensie wartości).
I napiszę przewrotnie: im wyższy tym bardziej to opłacalne ( bo nieruchomości najdroższe w najlepszych lokalizacjach drożeją najmocniej).
I tak, i nie. Jeżeli patrzymy prosto i zakładamy wzrost wartości, jak przez ostatnich 7 lat – masz 100% racji. Natomiast, gdy zaczniemy rozważania kosztów alternatywnych, psychicznych, zawodowych, albo niewielkie skoki wartości – już nie, zwłaszcza gdy ocenimy koszt kredytu na przestrzeni 10 lat.
Otóż, przy klasycznej racie annuitetowej spłacamy przez pierwszych 10 lat, około 20% kapitału. Odsetki początkowo wynoszą 90% raty i schodzą do 70% raty. Załóżmy zatem kredyt na 0,5 mln i wartość nieruchomość 0,6 mln. Przez 10 lat spłacimy ok. 100 tys. kapitału i 400 tys. odsetek. Żeby wyjść na 0, wzrost wartości musiałby być na poziomie 66% (bo taki procent w cenie początkowej zajmują odsetki). Niższy – wzrost wartości nie zrówna się z odsetkami. A gdzie koszty remontu itp.
Dlatego raty malejące a kredyt niestety ( a raczej „stety’) dla tych, których na to stać.
Czyli -jak na całym świecie w wielkich miastach- ludzie zarabiający dobrze o ugruntowanej pozycji zawodowej.
Oczywiście oprocentowanie kredytu w Polsce jest jakieś 20% wyższe od przyzwoitości i gospodarek porównywalnych, ale to temat rzeka i absolutnie nie ma w tym winy prezesa NBP, tylko m.in. błędne rozwiązania systemowe i ryzyka nadzwyczajne banków.
Większości zakredytowanych na raty malejące nie stać. Gdyby było inaczej, dokonywaliby regularnych nadpłat. Mediana warszawskich zarobków to chyba okolice średniej krajowej, czyli 50% zarabia poniżej, a za dobre zarobki (150% średniej) ma pewnie co 3. Czy pozostali mają iść pod most? Nie. Po prostu wybiorą tańsze opcje (jak dojazd z Garwolina). I nawet tam wezmą kredyt, tylko mniejszy.
Co do winy prezesa NBP za wysokie raty mam inne zdanie i powstanie o tym wpis, bo na komentarz zupełnie się to nie nadaje. Nie wierzę (a nawet wiem że tak nie jest), jakoby ryzyka na Litwie i w Polsce istotnie się różniły. Po prostu system nadzorczy nie zadziałał.
Litwa jest w strefie Euro co naturalnie obniża ryzyka. Polecam przejrzeć oprocentowanie obligacji krajów z ogromnym zadłużeniem ale w strefie Euro i np. obligacje Polski, Czech, Rumunii.
NBP nie jest nadzorcą w systemie….
Ano właśnie – zadłużenie, inflacja, te wszystkie rzeczy Glapa żyrował przez całą kadencję. A kredytobiorca zbiera owoce.
Nadzorcą jest oczywiście KNF, ale nie da się powiedzieć, że NBP nie ma nic do powiedzenia. Dysponuje ogromnym sztabem analityków, a decyzje podejmowano politycznie. Gdy prof. Tyrowicz próbowała coś z tym zrobić, była szykanowana.