Kategoria: Nieruchomości

Moje miejsce w górach. Część VI.

A teraz czas na fakty przemawiające przeciw zakupowi. Najważniejszym jest aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Ceny spadają od kilku lat, to fakt niezaprzeczalny. Skala zmniejszenia wartości zależy od miejsca, ale sam powiem co zaobserwowałem (wystawione na sprzedaż w interesującej mnie miejscowości). Przy czym, ceny ofertowe będą znacznie różnić się od rynkowych.   Czytaj dalej Moje miejsce w górach. Część VI.

Moje miejsce w górach. Część V.

Oczywiście, nie byłbym oszczędnym milionerem, gdybym nie pomyślał także o jednym aspekcie – finansach. Sam fakt, że pojawię się w moim miejscu w górach nawet 12 razy w roku (raz w miesiącu) to jedno, a możliwość wynajmowania, to drugie.  Musiałem zatem przeprowadzić solidny rachunek ekonomiczny i doszedłem do wspaniałych wniosków – opłaca się i to jak.

Impuls otrzymałem od właścicielki pensjonatu – powiedziała mi krótko – tylko z tego żyjemy, 10 pokoi zapewnia nam całkiem przyzwoity standard, warto w to wejść. Pensjonat wymaga jednak stałej obecności  – zawsze są chętni, mogą przyjechać nagle. Mieszkanie kilkaset kilometrów dalej to słaby pomysł. Co innego domek alpejski, czyli drewniana 2-3 pokojowa chata w stylu góralskim (w mojej miejscowości dochodzą jeszcze elementy willi szwajcarskich).  Ponieważ jest ich mało (drogie działki i budowa), konkurencji nie mam wielkiej (na kilka tysięcy miejsc noclegowych może 1% to takie domki). A brak konkurencji to dobre ceny wynajmu – w sezonie 500 zł za dobę, poza 400 zł i są to stawki z wioski, a nie miasteczka. Pomimo takich cen, kalendarz wynajmów na ten rok jest już wypełniony w połowie (połowa maja, tydzień czerwca, całe wakacje, połowa września, 2 tygodnie w październiku i grudniu).  Krótko mówiąc możliwe przychody wyglądają tak:

  • 60 dni (wakacje) x 500 zł = 30.000 zł.
  • 100 dni (pozostały czas) x 400 zł = 40.000 zł.
  • razem: 70.000 zł.

Od tego muszę odjąć podatki (VAT i dochodowy), prowizję pośrednika (strona z ofertami), zostaje mi ok. 50.000 zł.

Jeśli dom będę budować na kredyt (a tak planuję wstępnie) kalkulacja powinna obejmować ratę – 1.800 zł x 12 = 21.600 zł.

Dodatkowo wydam 5000 zł na utrzymanie posesji i drugie tyle na dojazdy.

W sumie zostanie mi w kieszeni 18.400 zł i jeszcze będę miał możliwość korzystania przynajmniej raz w miesiącu (czyli spokojnie ok. 60 dni), a na koniec zostanie jeszcze 140 dni dla mojej rodziny i przyjaciół. Te 18 tys., to 1500 zł miesięcznie czyli pasywny dochód na wiele lat.

 

 

 

Moje miejsce w górach. Część III.

Dzisiaj będzie o tym dlaczego sądzę, że mamy do czynienia z dołkiem na rynku „nieruchomości w polskich kurortach” – krótko mówiąc sytuację, w której ceny będą tylko rosły. W takiej chwili każdy chce kupować, więc oczywisty był i mój pośpiech. Czytaj dalej Moje miejsce w górach. Część III.

Moje miejsce w górach. Część I.

Przed sześcioma dniami podpisałem akt notarialny zakupu nieruchomości, nazwanej przeze mnie „moim miejscem w górach”. A oto cała historia od samego początku (ze szczególnym uwzględnieniem aspektów finansowych). Dzięki temu będziecie mogli przeczytać jak działa „umysł milionera” tj. sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych. Czytaj dalej Moje miejsce w górach. Część I.

Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.

Prawidłowa odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi: to zależy. Dowodem na to są dwie historie o odmiennym zakończeniu, chociaż podobnym początku, a oto i one. Czytaj dalej Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.

Czy biorąc kredyt hipoteczny warto korzystać z pośredników?

W szczycie boomu na rynku nieruchomości powstało sporo firm specjalizujących się w pośrednictwie kredytowym. Ich zadaniem było znalezienie dla klienta najlepszej i najbardziej dopasowanej oferty. Sam zainteresowany nie musiał sprawdzać kilkunastu ofert, dobierał mu ją pracownik pośrednika. W teorii wszystko funkcjonowało świetnie, ale w praktyce było już różnie.   Czytaj dalej Czy biorąc kredyt hipoteczny warto korzystać z pośredników?

Na co uważać biorąc kredyt hipoteczny.

W reklamie wszystko wygląda pięknie. Jest szczęśliwa rodzina na tle domku, niska rata, pomocny pracownik banku i zrozumiała umowa. W rzeczywistości bywa z tym różnie. Na co zatem uważać biorąc kredyt hipoteczny?

Czytaj dalej Na co uważać biorąc kredyt hipoteczny.

Moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi.

Dzisiaj czas na osobistą refleksję – moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi. Tak, to nie pomyłka. Liczba mnoga jest zamierzona. Mam mniej typową sytuację niż przeciętny Kowalski. Kredyt hipoteczny brałem już 3 razy. Tą praktyczną wiedzą chciałbym się z Wami podzielić.

Kredyt mieszkaniowy to najtańsze źródło kapitału. Żaden inny  kredyt nie jest tak tani jak mieszkaniowy. Obecne oprocentowanie rynkowe waha się w okolicach 4 %. Droższe są zarówno kredyty inwestycyjne dla firm, jak i pożyczki hipoteczne, kredyty samochodowe i konsumpcyjne. Dodatkowo finansujemy nim zakup dóbr przynoszących spore stopy zwrotu  – nieruchomości (dlaczego tak sądzę, to temat na oddzielny wpis). Dzięki temu możemy uzyskać sporą dźwignię finansową.

To nie jest zobowiązanie na całe życie. Ostatnio pisałem o nadpłacie kredytu. Rozsądna nadpłata pozwala znacznie skrócić okres kredytowania i sporo zaoszczędzić na odsetkach. Chęć pozbycia się ciężaru mobilizuje do działania i znalezienia sposobu. Mój pierwszy kredyt „żył” pół roku, kolejny 5 lat, obecny spłaciłem w 85% przez 3 lata, a z tym, którego jeszcze nie wziąłem uporam się w 3-4 lata. Oczywiście nie każdy ma takie możliwości, ale warto przynajmniej na początku agresywnie nadpłacać, ponieważ to czas kiedy płacimy najwięcej odsetek.

Warto porównywać oferty przed podpisaniem umowy. Różnica pomiędzy najniżej i najwyżej oprocentowanym kredytem wynosi 2 punkty procentowe (od 3,03 % do 5,08 % w ofercie bez produktów dodatkowych). Rata może wynieść 876 zł albo 1083 zł przy zobowiązaniu na 30 lat i pożyczanej kwocie 200.000 zł.

Często kredyt hipoteczny jest tańszy niż najem. Są takie przypadki, że kredyt hipoteczny będzie tańszy niż najem. Dlaczego? Ponieważ na rynku dużo łatwiej o najemcę niż osobę, która wyłoży kilkaset tysięcy gotówki. Porównanie z mojego miasta. Duża kawalerka z remontem za 200 tys. Czynsz płacony wynajmującemu 1.100 zł, wpłaty do spółdzielni 250 zł,  rata odsetkowa kredytu (na początku – parametry oprocentowania 4% i 30 lat) – 666 zł. Razem koszty najmu – 1.100 zł, razem koszty własnego mieszkania 916 zł (+288 zł przymusowej oszczędności – spłata kapitału).

Warto aby rata nie przekraczała 20% dochodu (wyjątek nieruchomość inwestycyjna). Koszty nieruchomości to nie sama rata. Musimy płacić czynsz, opłaty, podatki itp. a poza tym istnieje jeszcze kilkanaście kategorii wydatków.  Płacąc relatywnie niską ratę możemy dodatkowo pozwalać sobie na nadpłatę. Dwie osoby mające dochód na poziomie 5.500 zł mogą zatem pożyczyć niespełna 230 tys. zł (wtedy rata wyniesie ok. 1.100 zł).  W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wystarczy, że łączne zobowiązanie (koszt utrzymania + odsetki) nie przekroczy zysku z tej nieruchomości.

Stopy procentowe zmieniają się. Biorąc swój pierwszy kredyt w 2006 r. płaciłem 860 zł za 130 tys. zł. (653 zł za każde pożyczone 100.000 zł). Teraz mógłbym osiągnąć wskaźnik 480 zł/100.000 zł. Ale pamiętaj, stopy procentowe nie zawsze będą spadać. Załóż w budżecie margines zmian +20%.

Kredyt hipoteczny, to najprostsza droga do własnego majątku dla Kowalskiego. Jeśli nie jesteś zadłużony po uszy, masz sensowne dochody (zakładane na tym blogu 2 średnie krajowe na rodzinę) najłatwiej Ci zainwestować kupując nieruchomość na wynajem. Nieważne, czy będzie to mieszkanie, działka, czy zwykły garaż. Jeśli ma księgę wieczystą nadaje się na zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo, jeśli dobrze policzysz, możesz z płatnościami wychodzić na plus (tzn. odsetki i koszty właścicielskie zostaną w 100% pokryte wpływami z najmu). Znam pewnego niepozornego człowieka, który kupił już 5 mieszkanie (3 z nich są spłacone) pomimo zarobków na poziomie nieco wyższym niż przeciętna.

W zadłużaniu się na hipotece, jak we wszystkim potrzebny jest umiar. Ze względu na zmienne warunki oprocentowania, trzeba zachować zdrowy rozsądek. Poza tym musimy wiedzieć jak pewne są nasze dochody. Ponownie posłużę się własnym przykładem. Mam zdolność kredytową na ok. 1 mln zł (rata w okolicach 5.000 zł). Nie oznacza to, że powinienem od razu biec do banku i kupować co się da. Moja żona zarabia ułamek tego co ja i moja nagła śmierć mogłaby ją wpędzić w długi (a koszt polisy na życie o sumie ubezpieczenia 1 mln zł wynosiłby ok. 7-8 tys. zł rocznie).    Jednak rata w wysokości 1000  może 2000 zł nie powinna napawać  przerażeniem, biorąc pod uwagę, że osiągany dochód z najmu przekraczałby w znacznym stopniu koszty. Znam przypadki, w których nieostrożne zadłużenie załamało finanse rodziny (4-5 mieszkań kupionych w fazie hossy za ceny wzięte z sufitu). O jednej z ofiar optymizmu kredytowego pisałem (bloger Witold Zbijewski mieszkający w kamperze).