Kolejny raz wracam do tematu „ceny mieszkań w Polsce”, tym razem patrząc na sprawę z innej strony – perspektywy dla kolejnych pokoleń i obecnego „szarego Polaka”.
Ceny mieszkań w Polsce jakie są każdy widzi. Wystarczy otworzyć przeciętny portal internetowy, aby zobaczyć tytuły takie jak „Taniej już nie będzie”, „Rekordowy wzrost” itp. oraz porównania siły nabywczej Polaka z Niemcem, Anglikiem, Francuzem czy Włochem. Z punktu widzenia zwykłego obywatela nie ma to większego znaczenia, że Londyn pozostaje droższy niż Warszawa. Niewielka pociecha. Polaka interesuje – ile m2 kupi za swoją pensję i czy w ogóle może sobie na to pozwolić.
Czas zatem zacząć liczenie. Moje miasto ma dwie istotne cechy – średnia pensja w nim praktycznie pokrywa się ze średnią krajową, a także istnieje istotny rynek najmu. Daje to z jednej strony możliwość określenia siły nabywczej „przeciętnego Polaka”, a z drugiej dylemat „swoje czy wynajęte” staje się realną alternatywą. Cena m2 nowego mieszkania to ok. 7200 zł w stanie deweloperskim. Wykończone kosztować będzie ok. 1000 zł więcej. Obecne normatywy i logika pozwalają znaleźć 2-pokojowe lokale o powierzchni 45 m2 (salon ok. 20 m2, sypialnia 8-10m2). Łączna cena do zapłacenia to 369.000 zł. Biorąc pod uwagę wysokość średniej pensji ok. 4060 zł netto, trzeba odkładać całe pobory przez 90 miesięcy (7,5 roku), żeby pozwolić sobie na takie mieszkanie. Nie wygląda to dobrze, za gotówkę przeciętnie zarabiający mieszkania nie kupi. Ale wróćmy na chwilę do czasów słusznie minionych (PRL). Wtedy po 10 latach odkładania otrzymywano klucze (chociaż na zupełnie innych zasadach). Swoje M, zasiedlali głównie trzydziestolatkowie, albowiem samodzielność zawodową osiągano przeciętnie zaraz po szkole średniej. Przyjmijmy dwoje „średniaków”. Zarabiają łącznie 8 tys. netto. Mieszkają z rodzicami. Ograniczają się do maksimum. Odkładają jedną pensję. I po 7,5 roku kupują mieszkanie za gotówkę … o ile są w stanie zainwestować środki osiągając stopę zwrotu przynajmniej na poziomie wzrostu cen. I tu trafiamy w sedno. Taki scenariusz staje się kompletnie nierealny. Raz, że na początku drogi mało kto zarabia średnią. Dwa, takie dogęszczenie mieszkania rodziców pozostaje bardzo niepopularne (zwłaszcza w gronie rodzin o dochodzie 8 tys. na rękę).
Otwiera się więc puszka Pandory – kredyt hipoteczny. Ja jednak tym razem kredyt wykluczam. Ma być własne w 100%.
Idźmy dalej. Ile zatem trzeba zarabiać, żeby w rozsądnym czasie odłożyć na własne mieszkanie? Znowu wracamy do DINKS czyli dwóch osób zarabiających. Mieszkają w wynajętym, płacąc 1600 zł, do tego opłaty (400 zł), życie (1200 zł), ubrania, atrakcje itp (700 zł), jakiś środek transportu (niech będzie 500 zł), i wydatki zbliżają się do 4400 zł. Teraz czas – młodym spieszy się, chcą mieć swoje za 5 lat. Pozostaje zatem rachunek 369.000 zł/ 60 miesięcy = ca. 6000 zł miesięcznie. Tym sposobem aby kupić za gotówkę własne 45 m2 para musiałaby zarabiać 10.400 zł, a w tym czasie nie jeździć na wakacje, nie zmieniać samochodu, żyć skromnie (ew. sprzedać lub nie kupować samochodu). Szczerze, nie znam takich par poza młodymi lekarzami, programistami itp.
Dlatego kredyt hipoteczny rządzi na rynku. Rata ok. 1600 zł na 30 lat wygląda mniej strasznie niż wynajmowanie przez 5 lat, a jednocześnie odkładanie 60% pensji. Ma jednak istotny minus.