Ile realnie kosztuje wybudowanie m2 mieszkania w Polsce?

Na fali wątków okołomieszkaniowych pojawia się zasadnicze pytanie – ile kosztuje faktycznie wzniesienie 1 m2 mieszkania w Polsce. I odpowiedź na nie jest możliwa.

Pierwszym sposobem udzielenia odpowiedzi wydaje się tzw. wartość odtworzeniowa, czyli podawany przez wojewodów koszt, ogłaszany raz na pół roku.  W Warszawie to ok. 7200 zł/m2, dla Gdańska 6100 zł/m2, dla Wrocławia 5900 zł/m2 , dla Lublina 3900 zł.

Druga metoda polega na ustaleniu kosztów budowy (dla mojego miasta ok. 4000 zł) i dodaniu wartości działki podzielonej przez tzw. PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna – pokazująca ile da się wycisnąć metrów mieszkań z takiej działki). W moim mieście na działce 400 m2 da się średnio zbudować ok. 1000 m PUM, co daje wskaźnik 2,5 PUM/m2, co przy cenie 1000 zł/m2 daje ok. 400 zł/m2 mieszkania. A więc koszt budowy to średnio ok. 4400 zł. Tymczasem ceny sprzedaży zaczynają się od 6300 zł/m2. Pokazuje to marżę dewelopera na poziomie ok. 2000 zł/m2 za m2. Gdyby mieszkania decydowano się sprzedawać „po kosztach” jak spółdzielnia mogłyby one kosztować ok. 1/3 taniej.

30 przemyśleń nt. „Ile realnie kosztuje wybudowanie m2 mieszkania w Polsce?”

  1. Na pewno zdajecie sobie sprawę z tego, że mieszkanie od komornika można kupić nawet 60% poniżej wartości, a NBP właśnie rozpoczął cykl podwyżek stóp procentowych.

    1. Mam klientów, którzy kupowali w ten sposób, sam tego nie robiłem.
      Dlatego – uporządkujmy. Pierwsza licytacja to 75% wyceny, druga 2/3 wyceny (nie wartości).
      Zakup od komornika opłaca się w środku cyklu wzrostu cen, lub pod koniec spadków, czyli warto było w 2017 – 2020 r. Dlaczego?
      Egzekucja trwa kilka lat. Sprzedaż nieruchomości, z uwagi na koszty, to droga ostatniej szansy. Ktoś, kto przestanie spłacać raty dziś, będzie wyrzucany z mieszkania za 1.5-6 lat (jest jeszcze sąd, najpierw szukają innego majątku, potem dwie licytacje). To nie USA, że po 3 miesiącach niepłacenia lądujesz na bruku. Dochodzi do wyceny, która ma roczną ważność. Wyceniający rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny z przeszłych transakcji (max. 2 lata wstecz). Wiedząc to, mamy świadomość, że wycena w dniu licytacji, w przypadku popularnego segmentu, opiera się na wartości sprzed 1.5 roku.
      Zakładając zjazd cenowy na poziomie 30% od marca 2022 r. do grudnia 2023 r. (stopy wzrastają gwałtownie, teraz to jednak nie rzeźnia), pierwsze, nieliczne jeszcze, egzekucje z tej fali pojawią się na rynku na jesieni 2022 r., z cenami ze szczytu. Okazje będą zatem dopiero w 2025 r.
      Dodatkowo, przy obecnej inflacji i wyborach jesienią 2023 r., taki scenariusz uważam za mało realny. Zresztą trwa moratorium na eksmisję (COVID-19) i nie widzę sensu kupowania z lokatorem, który nie ma dokąd pójść.

  2. Duża podaż niespłacalnych kredytów hipotecznych w oczywisty sposób wpłynie na ich ceny. Nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi mieszkania po obecnych cenach, jeśli będzie mógł przebierać w ofertach komorniczych. Spadek wartości nieruchomości napędzi paniczną wyprzedaż pozostałych „inwestycji”. Pamiętaj, że oprocentowanie rzędu 10% to dwukrotny wzrost przeciętnej raty kredytu hipotecznego.

    1. Oczywiście, że wpłynie. Tylko będzie to proces rozłożony na lata, z uwagi na okoliczności, o których pisałem.
      Jasne też, że zjadzd cen „nieruchów”, jak je pieszczotliwie nazywają socjaliści, nie pozostanie bez wpływu na pozostałe rynki np. akcji.
      I na koniec, kwestia kredytów. Zakupy kredytowe są ogromne, ale nadal kupno za gotówkę stanowi znaczny udział, zwłaszcza w segmencie fliperskim (prawie 70% – NBP robiło takie badania). Z tego tylko pewna liczba, trafiła na rynek „na górce”.
      Z tego względu oceniam spadek powyżej 30% jako praktycznie nieprawdopodobny.
      A co zrobi RPP? Tego nie wie nikt, ale dojście z oprocentowaniem do 10%, znowu pozostaje poza moją prognozą. Pamiętajmy, że wzrost oprocentowania kredytów, to również droższa obsługa długu publicznego. A na to popularny „Glapa” już nie może sobie pozwolić, licząc na kolejną kadencję.

      1. Zanim dojdzie do licytacji z nieruchomości, miną 2-3 lata. Komornik woli doić niż zarżnąć krowę. Ci kredytobiorcy mają pracę i zacznie się od pensji.

    2. Zakladajac dzialanie wolnego rynku tak bedzie. Ale wolnego rynku juz nie ma i bedzie to co sobie uwidzi naczelnik .Albo jego szefowie z NWO/Brukseli.

  3. W ubiegłym roku, jeden z członków rodziny zajmujący się od kilkunastu lat deweloperką, narzekał, że część klientów zrezygnowała z powodu braku zdolności kredytowej i wzrostu cen materiałów. Ponieważ deweloperzy zawsze budują na kredyt, skutek wzrostu kredytu jest natychmiastowy – trzeba podnieść początkową cenę, a jeśli nie ma kupca, sprzedać inwestycję z minimalnym zyskiem, bez zysku, albo z jak najmniejszą stratą. Sprzedaż bez zysku, to jak sam wyliczyłeś, 30 % wartości mieszkania.

    1. Wzrost ceny materiałów i robocizny zabija rynek mieszkaniowy.
      Podobne szkody uczyni wzrost stóp procentowych. Jeśli deweloperzy pożyczali na 3% (przed pandemią), a będzie 6-7% to albo przestaną budować (tego nie podejrzewam – to jest ich zawód), albo podniosą ceny.
      Moi klienci, którzy handlują ziemią z małymi rybkami (ok.20 bliźniaków w cyklu trzyletnim) mówią jedno – cena ziemi podskoczyła do ok. 150 tys. zł na pół bliźniaka, cena robocizny i materiałów minimum 600 tys., cena sprzedaży 800 tys. Tu nie ma wielkiego marginesu 50 tys. odrobinę powiększone poprzez zwroty VAT (zakup na 23%, sprzedaż na 8% bo to mieszkaniówka). Pewnie, można jeszcze zmniejszyć działki o 10-20% do poziomu 300 m2, ale to kosmetyka. A te 800 tys. ceny końcowej to konieczność posiadania ok. 380 tys. w gotówce (w tym koszty notarialne i wykończenie), kredytu 600 tys. Chętnych będzie niewielu, gdy stopy jeszcze podskoczą.

  4. Potwierdzam. Niekontrolowane wahania cen materialow i czesciowo robocizny powodują,ze wielu inwestorow-wiekszych prywatnych i deweloperow-wstrzymuje inwestycje.
    Koszt budowy metra-teraz nie wiem, kiedy jeszcze bylo normalnie, w 2019, mozna bylo przyjac koszt okolo 3000/m2 nie liczac kosztu terenu.Potwierdzam,ze marza dewelopera to 30 do 40% plus do ceny metra.Robilismy jako GW mieszkania w centrum Krakowa w ostatnich latach, od covida nie.

    1. Siadają zarówno pseudo-deweloperzy (w moim mieście fryzjer i producent torebek), jak i starzy wyjadacze, o ile finansowali się kredytem. Sprzedaż dąży do zera, mieszkania/segmenty stoją, a raty trzeba płacić. Jeszcze rok temu pożyczali na 2 % teraz zrobiło się 8-9.

      1. My robilismy dla zawodowych deweloperow. Jeden od covida zmniejszyl budowe nowych o jakies 70%, drugi valkiem wstrzymal wszystkie inwestycje (robi nie tylko w mieszkaniowce, handluje tez elektrowniami fotowoltaicznymi i innymi przemyslowymi biznesami).Takim malym jak ten fryzjer tez cos robilismy, ale to byly jednorazowe straly a nie stala dzialalnosc.Skutki tego spadku sa takie,ze na remonty wspolnot gdzie kiedys malo kto chcial robic zglasza sie wiecej wykonawcow.Ceny ida w dol, dlatego teraz nie ma sensu sie meczyc , trzeba poczekac na normalniejsze czasy.

        1. I dlatego mały się wywróci, duży przetrwa. U mnie w mieście już projekty niedoświadczonych przejęły duże spółki.

      2. U jednego dewelopera wiecej niz polowe mieszkan kupowali chetni za gotowke na wynajem.U innych nie wiem,ale moglo byc podobnie.Ale teraz tez sie zniecheca bo mimo wzrostu czynszow wisi nad glowami kataster i inne obciazenia, ktore rzad ochoczo bedzie nakladal.Plus wzrost kosztow mediow.

        1. Na pewno masz większą wiedzę. Ja mam kontakt głównie z budującymi segmenty. Oni mają dramat, bo ceny z sześcioma zerami, większość na kredyt i klapa.

  5. Dodam jeszcze,ze obecnie ryzyko zmian cen kosztow jest na tyle duze,ze moze zjesc caly zysk, stad rezygnacja z wielu nowych inwestycji.Co pociagnie za soba likwidacje lub upadlosci wykonawcow, ktorzy byc moze wroca do dzialania,jesli za jakis czas to wariactwo sie skonczy.

    1. Zmiana kosztów zjada marżę, a to co zostaje zeżre obsługa kredytu. Budujących z wpłat klientów, niszczy spadek sprzedaży. Znowu będzie jak przed wojną, własny to był domek z ogródkiem. Tylko kamienicznika zastąpi fundusz.

      1. Pewnie tak, a fundusz bedzie pod swiatlym kierownictwem partii 🙂 I jak to szlag trafi, a trafi, pytanie kiedy, jak wszystkie komunistyczne pomysly-wtedy moze wroci normalnosc.

  6. Zwroty VAT-w trakcie inwestycji one zwykle sie rownowaza,nie ma z tego wiekszych zyskow.Mowie o praktyce wykonawcy, u dewelopera moze jest jakis uzysk.

      1. My deweloperom wystawialismy fry na 8% (robocizna+material+transport+sprzet+nadzor).Gdy deweloper sam kupuje materialy albo sprzet , wtedy ma fre na 23.Ale wtedy sam jest GW i ma na glowie cala logistyke itd.Pozdrawiam.

  7. Odnosnie spoldzielni-przewały w nich sa na taka skale,ze dopoki nie bedzie kontroli, zawsze beda deficytowe.A kontroli nie bedzie,bo lobby spoldzielniane trzyma sie mocno.

    1. Większość spółdzielni to dzisiaj „leśne dziadki”, nieprzystosowane do zmian. Budują drogo, właśnie przez przewały.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *