Ile realnie kosztuje wybudowanie m2 mieszkania w Polsce?

Na fali wątków okołomieszkaniowych pojawia się zasadnicze pytanie – ile kosztuje faktycznie wzniesienie 1 m2 mieszkania w Polsce. I odpowiedź na nie jest możliwa.

Pierwszym sposobem udzielenia odpowiedzi wydaje się tzw. wartość odtworzeniowa, czyli podawany przez wojewodów koszt, ogłaszany raz na pół roku.  W Warszawie to ok. 7200 zł/m2, dla Gdańska 6100 zł/m2, dla Wrocławia 5900 zł/m2 , dla Lublina 3900 zł.

Druga metoda polega na ustaleniu kosztów budowy (dla mojego miasta ok. 4000 zł) i dodaniu wartości działki podzielonej przez tzw. PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna – pokazująca ile da się wycisnąć metrów mieszkań z takiej działki). W moim mieście na działce 400 m2 da się średnio zbudować ok. 1000 m PUM, co daje wskaźnik 2,5 PUM/m2, co przy cenie 1000 zł/m2 daje ok. 400 zł/m2 mieszkania. A więc koszt budowy to średnio ok. 4400 zł. Tymczasem ceny sprzedaży zaczynają się od 6300 zł/m2. Pokazuje to marżę dewelopera na poziomie ok. 2000 zł/m2 za m2. Gdyby mieszkania decydowano się sprzedawać „po kosztach” jak spółdzielnia mogłyby one kosztować ok. 1/3 taniej.

8 przemyśleń nt. „Ile realnie kosztuje wybudowanie m2 mieszkania w Polsce?”

  1. Na pewno zdajecie sobie sprawę z tego, że mieszkanie od komornika można kupić nawet 60% poniżej wartości, a NBP właśnie rozpoczął cykl podwyżek stóp procentowych.

    1. Mam klientów, którzy kupowali w ten sposób, sam tego nie robiłem.
      Dlatego – uporządkujmy. Pierwsza licytacja to 75% wyceny, druga 2/3 wyceny (nie wartości).
      Zakup od komornika opłaca się w środku cyklu wzrostu cen, lub pod koniec spadków, czyli warto było w 2017 – 2020 r. Dlaczego?
      Egzekucja trwa kilka lat. Sprzedaż nieruchomości, z uwagi na koszty, to droga ostatniej szansy. Ktoś, kto przestanie spłacać raty dziś, będzie wyrzucany z mieszkania za 1.5-6 lat (jest jeszcze sąd, najpierw szukają innego majątku, potem dwie licytacje). To nie USA, że po 3 miesiącach niepłacenia lądujesz na bruku. Dochodzi do wyceny, która ma roczną ważność. Wyceniający rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny z przeszłych transakcji (max. 2 lata wstecz). Wiedząc to, mamy świadomość, że wycena w dniu licytacji, w przypadku popularnego segmentu, opiera się na wartości sprzed 1.5 roku.
      Zakładając zjazd cenowy na poziomie 30% od marca 2022 r. do grudnia 2023 r. (stopy wzrastają gwałtownie, teraz to jednak nie rzeźnia), pierwsze, nieliczne jeszcze, egzekucje z tej fali pojawią się na rynku na jesieni 2022 r., z cenami ze szczytu. Okazje będą zatem dopiero w 2025 r.
      Dodatkowo, przy obecnej inflacji i wyborach jesienią 2023 r., taki scenariusz uważam za mało realny. Zresztą trwa moratorium na eksmisję (COVID-19) i nie widzę sensu kupowania z lokatorem, który nie ma dokąd pójść.

  2. Duża podaż niespłacalnych kredytów hipotecznych w oczywisty sposób wpłynie na ich ceny. Nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi mieszkania po obecnych cenach, jeśli będzie mógł przebierać w ofertach komorniczych. Spadek wartości nieruchomości napędzi paniczną wyprzedaż pozostałych „inwestycji”. Pamiętaj, że oprocentowanie rzędu 10% to dwukrotny wzrost przeciętnej raty kredytu hipotecznego.

    1. Oczywiście, że wpłynie. Tylko będzie to proces rozłożony na lata, z uwagi na okoliczności, o których pisałem.
      Jasne też, że zjadzd cen „nieruchów”, jak je pieszczotliwie nazywają socjaliści, nie pozostanie bez wpływu na pozostałe rynki np. akcji.
      I na koniec, kwestia kredytów. Zakupy kredytowe są ogromne, ale nadal kupno za gotówkę stanowi znaczny udział, zwłaszcza w segmencie fliperskim (prawie 70% – NBP robiło takie badania). Z tego tylko pewna liczba, trafiła na rynek „na górce”.
      Z tego względu oceniam spadek powyżej 30% jako praktycznie nieprawdopodobny.
      A co zrobi RPP? Tego nie wie nikt, ale dojście z oprocentowaniem do 10%, znowu pozostaje poza moją prognozą. Pamiętajmy, że wzrost oprocentowania kredytów, to również droższa obsługa długu publicznego. A na to popularny „Glapa” już nie może sobie pozwolić, licząc na kolejną kadencję.

  3. W ubiegłym roku, jeden z członków rodziny zajmujący się od kilkunastu lat deweloperką, narzekał, że część klientów zrezygnowała z powodu braku zdolności kredytowej i wzrostu cen materiałów. Ponieważ deweloperzy zawsze budują na kredyt, skutek wzrostu kredytu jest natychmiastowy – trzeba podnieść początkową cenę, a jeśli nie ma kupca, sprzedać inwestycję z minimalnym zyskiem, bez zysku, albo z jak najmniejszą stratą. Sprzedaż bez zysku, to jak sam wyliczyłeś, 30 % wartości mieszkania.

    1. Wzrost ceny materiałów i robocizny zabija rynek mieszkaniowy.
      Podobne szkody uczyni wzrost stóp procentowych. Jeśli deweloperzy pożyczali na 3% (przed pandemią), a będzie 6-7% to albo przestaną budować (tego nie podejrzewam – to jest ich zawód), albo podniosą ceny.
      Moi klienci, którzy handlują ziemią z małymi rybkami (ok.20 bliźniaków w cyklu trzyletnim) mówią jedno – cena ziemi podskoczyła do ok. 150 tys. zł na pół bliźniaka, cena robocizny i materiałów minimum 600 tys., cena sprzedaży 800 tys. Tu nie ma wielkiego marginesu 50 tys. odrobinę powiększone poprzez zwroty VAT (zakup na 23%, sprzedaż na 8% bo to mieszkaniówka). Pewnie, można jeszcze zmniejszyć działki o 10-20% do poziomu 300 m2, ale to kosmetyka. A te 800 tys. ceny końcowej to konieczność posiadania ok. 380 tys. w gotówce (w tym koszty notarialne i wykończenie), kredytu 600 tys. Chętnych będzie niewielu, gdy stopy jeszcze podskoczą.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *