Pierwsza połowa 2022 r. to sezon na podwyżki stóp procentowych, wzrost WIBOR-u i w efekcie rat kredytów (w tym hipotecznych). Jaka jest skala tego zjawiska. Ogromna. I niektórzy jeszcze nie do końca zdają sobie z tego sprawę.
Widzę to w mojej firmie. Przychodzą do mnie po radę klienci i przynoszą do analizy umowy kredytowe i zawiadomienia o wysokości raty. I wcale nie „frankowicze”. Każdy z banków ma inne zasady rozliczeń, ale większość „spłaszcza” podwyżki i rozciąga je w czasie. WIBOR ok. 6%, a ta stopa procentowa liczona do kalkulacji od 3,5% do 6%. Pierwsi będą mieli jeszcze drożej, czyli problem narasta.
Przypadek 1. Kredyt w PKO BP, zaciągany aktualnie. Wartość nieruchomości prawie 500 tys. zł, kwota pożyczana 173 tys. zł. A planowana rata? 1300 zł w tym 1150 zł odsetek i 150 zł kapitału. Rozbój w biały dzień – oprocentowanie na poziomie prawie 8%.
Przypadek 2. Kredyt zaciągnięty w 2020 r. Wartość nieruchomości ok. 400 tys. zł, pożyczone 350 tys. zł. Rata wzrosła od jesieni 2021 r. z 1600 zł do 3000 zł i stale idzie w górę.
Przypadek 3. Kredyt zaciągnięty w 2014 r. Wartość nieruchomości (z chwili uruchomienia) 670 tys., pożyczono 500 tys. (ale z uwagi na na nadpłaty jest obecnie 359 tys. Rata wynosi obecnie 2350 zł, a kalkulacyjny WIBOR 3,59 %. Także w tym przypadku pozostaje spora perspektywa wzrostu.
Przypadek 4. Jeszcze nie widziałem umowy, ale podobno rata wzrosła z 3200 zł do 6000 zł. To byłby rekord (Bank Pocztowy S.A.), także z uwagi na kwotę kredytu.
Przypadek 5. Mój własny. Na jesieni 2017 r. kupiłem mieszkanie w górach. Kredyt to 180 tys. – rata 1160 zł. Kalkulacyjny WIBOR kształtował się na poziomie 1,73. Obecnie warunki istotnie się zmieniły. Najpierw nadpłaciłem i spłaciłem sporą część – zostało mi 105 tys. Potem spadł WIBOR. Zmniejszyło to ratę do ok. 600 zł. I teraz zaczyna się wędrówka stóp (co miesiąc podwyżka – PEKAO S.A.). Obecna rata – 977 zł czyli wzrosła o 62%. Tylko już jej nie płacę, nadpłaciłem cały kredyt i jestem czysty.
Przypadek 6. Mój własny. W roku 2013 kupiłem dom. Rata ok. 2500 zł przy pożyczonych 410 tys. Szybko dokonałem nadpłat (zamknięta inwestycja) i przy ok. 65 tys. kapitału zszedłem do 360 zł. Czyli nie było źle. Teraz po podwyżkach jest to 450 zł. Wytrzymam.
A wnioski?
Po pierwsze – skala wzrostu rat okazuje się zróżnicowana (od 30 do 90%). Przyjmując jako reprezentatywne najwyższe wzrosty i zakładając pewien margines – osoby zaciągające kredyt „w dołku” tj. 2020-2021 r. muszą liczyć się z podwojeniem opłat.
Po drugie – pomimo wzrostu raty zmniejsza się wysokość spłacanego kapitału. Paradoksalnie, ale banki właśnie tak robią. To oznacza gigantyczne koszty kredytu. Dzisiaj pożyczając 173 tys. mamy do spłaty przez 30 lat ok. 450 tys. zł. Jeszcze 5 lat wstecz było to o ponad 100 tys. mniej.
Po trzecie – wzrost stopy bazowej wcale nie oznacza zmniejszenia marży. Czyli drogi kredyt stał się faktem na lata.
Skutki takiej sytuacji wydają się długofalowe i niepokojące:
Najpierw spada dostępność kredytów. Coś co kiedyś było powszechne staje się opcją dla wybranych.
Następnie zwracam uwagę na udział wysokości raty w budżecie domowym. Rządzący chwalą się wzrostem pensji minimalnej i średniej. Ta pierwsza to 3010 zł, a druga już osiągnęła 6600 zł. Tylko diabeł tkwi w szczegółach. Dwie pensje minimalne (ok. 4400 netto) pozwalają rodzinie z 2 dzieci pożyczyć ok. 200 tys. zł (w moim mieście na ok. 20 m2), ale wtedy rata zje im ponad 1/3 budżetu (1500 zł). Nie da się, przy tej inflacji, żyć w mieście w 4 osoby za 2900 zł. No way. Ale nawet „średniacy” mają kiepsko. 8800 zł netto na 4 osoby pozwala teoretycznie pożyczyć sporo, ale rata na 400 tys. (w moim mieście 50 m2 z wykończeniem) to już 3000 zł. Znowu – ubywa 1/3 dochodu.
Wreszcie, niektórym te budżety całkiem się wywrócą. Kredytobiorcy nr 2. Bezdzietna rodzina. Dochód – ok. 7000 zł netto. Rata 3000 zł. Niby nie ma tragedii, ale z wielu rzeczy trzeba było zrezygnować i wziąć dodatkowy etat. Kiedy pojawią się dzieci, przy inflacji 12%, będzie problem.
W efekcie – warto nadpłacać, o ile są takie możliwości.
Spadek spłacanego miesięcznie kapitału następuje przy wzroście stóp procentowych o ile jest to kredyt wzięty w ratach stałych. W ratach malejących to zjawisko nie istnieje. To w ogóle nie jest tak, że banki nagle zmieniły zasady naliczania rat, istnieją kalkulatory kredytowe, w których z powodzeniem wyliczają raty kredytu przez cały okres kredytowania przy dowolnie wybranej stopie procentowej. Kilka miesięcy temu zwracałem Ci uwagę na ryzyko wzrostu oprocentowania kredytów, wtedy byłeś przekonany, że ryzyko jest niewielkie. Moja rata kredytu hipotecznego jest podobna, ale jeszcze odczekam jakiś czas ze spłatą całości, spłacę kiedy złotówka zdewaluuje się do reszty. Teraz czas na ostatnie zakupy przed recesją.
Właśnie widzę, że kapitał do spłaty spada, nie podejrzewałem szwindli, tylko jest to paradoks – spłacamy więcej i jednocześnie mniej.
Co do przewidywań. Oczywiście – pomyliłem się. Jeśli jeszcze zaczną spadać ceny, na rynku zrobi się czerwono. Dlatego spłaciłem.
W segmencie nowych mieszkań większość zakupów dokonywano na kredyt. Przykręcenie kurka musi zmienić sytuację.