Ostatnio miałem okazję rozmawiać ze sporo młodszą koleżanką, która właśnie po wielu latach wynajmowania kupuje własne mieszkanie. Była to szansa do przedstawienia jej kilku obliczeń zrobionych na gorąco i pokazania innych możliwości rozwiązania sytuacji finansowej (wariantów działania).
Mamy zatem parę DINKS (dwa dochody, brak dzieci), zarabiającą ok. 6.5 tys. zł netto, w której dochody rozkładają się pomiędzy małżonków mniej więcej równo. Mieszkają w mieście, w którym 3-pokojowe mieszkanie kosztuje w stanie deweloperskim ok. 350 tys. Do tego dochodzą koszty wykończenia, umeblowania. Razem wyjdzie ok. 450 tys. Młodzi mają ok. 140 tys. oszczędności (środki z wesela, darowizna rodziców na wkład własny). Czyli jak na polskie warunki sytuacja wydaje się dobra: stałe nie najniższe pensje, sporo środków własnych. Dopóki wynajmują (na preferencyjnych warunkach – 1000 zł + opłaty) stać ich na auto, a oszczędności zapewniają bezpieczeństwo. Po kosztach mieszkania (odstępne, wspólnota, rachunki) zostaje im ok. 5 tys. zł na dwie osoby. Całkiem sporo.
Podjęta została decyzja o własnych czterech kątach. I tu pojawia się problem, bo trzeba wziąć ok. 300 tys. kredytu z ratą na poziomie 1700 zł na 30 lat. Pewnie niedługo pojawią się dzieci, pewnie przynajmniej jeden dochód w związku z tym spadnie i z 5000 zł na dwoje zrobi się 4.300 zł na troje. Da się żyć, ale szału nie ma. Czy możliwa jest jakakolwiek alternatywa? Oczywiście.
Wersja I. Zamiast kupować mieszkanie za ok. 450 tys. zł można zamieszkać na wsi. Jest tam dom „po dziadkach”, który spokojnie za 100 tys. da się przystosować do współczesnych standardów. Zostanie jeszcze rezerwa 40 tys. zł, a wydatki będą niższe. No właśnie, o ile? Żeby nie komplikować powiem o dwóch kwestiach. Pierwszą, co oczywiste jest rata i koszt utrzymania. Zamiast płacić na utrzymanie mieszkania (rata, składka do wspólnoty, woda, prąd, ogrzewanie, gaz, internet, tv, podatek) 2200 zł, mamy ok. 400 zł. Oczywiście zamieszkanie w odległości 50 minut dojazdu wymusza koszty dojazdu. Przy oszczędnym samochodzie (taki mają) i możliwości poruszania się razem (praca w stałych godzinach 7-15), wychodzimy na ok. 600 zł. Zatem oszczędność wyniesie 1200 zł (2200 zł – 400 zł – 600 zł). Wtedy z pensji 6500 zł zostanie jeszcze 5500 zł, a nie 4300 zł.
Wersja II. Mini-dom pod miastem. Z zapartym tchem rozpoznaje pomysł „mały dom na zgłoszenie” i „dom do wybudowania samodzielnie o powierzchni średniego mieszkania”. Obie te wersje prowadzą do wspólnego mianownika: własnymi siłami da się wybudować domek 65m 2 wydając na niego ok. 200 tys. zł + koszty działki. Znam miejsca (20 km od centrum), gdzie taka działka kosztuje ok. 70-80 zł, a gmina maksymalnie ułatwia życie. Czyli dom da się mieć za 270 tys. W takiej sytuacji (młodzi dysponują ok. 140 tys. zł) rata spadnie do ca. 740 zł, a łączne koszty utrzymania pozostaną na poziomie 400 zł. Zamiast 2200 zł mamy 1390 zł (do raty i opłat musimy dodać jeszcze 250 zł na auto).
Wersja III. Mieszkanie w mniejszej miejscowości. W promieniu 25-30 km od mojego miasta istnieje cały szereg „miast-satelitów”, w których da się kupić używane mieszkanie w niezłym stanie np. za 170 tys. zł. Oznacza to tylko jedno – kredyt, przy obecnych oszczędnościach będzie minimalny (rata 170 zł), koszty utrzymania ok. 500 zł, a dojazdu 300 zł. Czyli wydatki wyniosą 970 zł (zamiast 2200 zł).
Poza zmniejszonymi kosztami dachu nad głową pozostają jeszcze tzw. koszty stylu życia. W małym miasteczku/na wsi żyje się oszczędniej. Mało kto myśli o drogich wakacjach czy innych szaleństwach, jedzenie da się kupić znacznie taniej, nie ma presji na zmianę samochodu itp. itd. Tym sposobem te 4300 zł, które zostają po opłatach w mieście, waży zupełnie inaczej niż 5500 zł w miejscowości ok. 4-5 tys. mieszkańców. Efekt – zupełnie inny komfort funkcjonowania – trzeba tylko oderwać się od schematu: kredyt na mieszkanie w dużym mieście na 30 lat.
wyjściowy wariant kupno mieszkania w mieście jest przesadnie niedoszacowany… rata jest mniejsza o paręset zł(300 tyś na 30 lat) po drugie zerowe koszty codziennych dojazdów bądź minimalne a także brak konieczności utrzymywania samochodu… kwestia dojazdów wiąże się również często z brakiem możliwości utrzymania dochodu po urodzeniu dziecka… w mieście gdzie się pracuje o wiele łatwiej utrzymać pracę i dochody…
pierwsza wersja to darowanemu koniowi w zęby się nie zagląda… ale co do kosztu remontu do dzisiejszych standardów to przesadzasz… albo ze standardem albo z kosztami… elewacja powiedzmy ze 20 tyś stolarka 10 tyś jakiś remont dachu kolejne 20 tyś do tego ogrzewanie z pompą ciepła(dzisiejsze standardy) i panelami powiedzmy tylko 40 tyś… a nie ma jeszcze standardu deweloperskiego… ale jak to napisałem wcześniej skoro za darmo to można i odświeżyć zamieszkać i myśleć o sprzedaży by wybudować kupić coś w dzisiejszych standardach bądź zostać przy starych gdy sytuacja życiowa na to nie pozwoli…
co do reszty wariantów to moim zdaniem niedoszacowane są koszty dojazdów… mieszkanie na zadupiu kosztuje także droższymi zakupami! w mieście idziesz do dyskontu z buta bo masz blisko a na zadupiu o ile jest sklepik to zazwyczaj towar tam jest droższy alternatywnie można jechać do dyskontu ale wówczas dochodzi koszt dojazdu… i to wcale nie takie małe… kwestia redukcji własnych ambicji… myślę że to nie zależy tak bardzo od lokalnego środowiska a raczej na finalnych oszczędnościach… które są zużywane na funkcjonowanie (zakup kolejnego samochodu czy częstsze remonty wymiana grata itd)
to nie są do końca przez ciebie dobrze ocenione warianty…
Ten wpis powstał na podstawie konkretnych rozmów i omawia dylematy jednej z moich współpracowniczek.
Stąd może istotnie pewne rzeczy dla innych wyglądają inaczej. Koszty auta w mieście – założyłem, że młodzi mieszczą się w tym co im zostało (czyli tych 5 tys. na razie). Można żyć całkiem bez auta (dwoje singli po 30-tce, pierwszy samochód kupili w tym roku, a są ze sobą 4-5 lat).
Co do kosztów remontu. Kierowałem się własnym rozpoznaniem i doświadczeniem. Kupiłem dom-klocka. Zrobiłem kuchnię, łazienkę, elewację, cyklinowanie podłóg, odnowienie ścian, wymianę drzwi wejściowych i zmieściłem się w 60 tys. (sporo prac samodzielnych). Te 100 tys. to zaplanowany koszt remontu mojego domu na wsi (140 m2 powierzchni użytkowej) przy sporej pracy własnej: ocieplenie, ogrzewanie gazowe (teraz jest kominek), okna, trochę elektryki, rigipsów.
Koszty dojazdów. Liczyłem tanie auto w dieslu (sam mam takie) lub gazie. Nie jest to grat (miał 115 tys. przebiegu). Kupiłem w zeszłym roku za 12 tys., zrobiłem pakiet startowy za 2 tys., przejechałem 25 tys. i nie sprzedałbym za żadne skarby (wziąłbym ok. 15 tys.). Napiszę o nim oddzielny wpis.
Na podstawie własnych obserwacji, rozmów z klientami i „panią z wiejskiego sklepu” nie podzielam poglądu, że na wsi jest drożej z zasady. Jest drożej, gdy próbujemy przenieść 1 do 1 swój miejski styl życia na wiejski grunt, a zazwyczaj zupełnie nie o to chodzi. Jestem w stanie, bez zbędnej spiny z niewielkiego siedliska (3000 m2) wyprodukować 1-4 ton żywności, co poza olejem, kawą, herbatą przyprawami, cukrem, mięsem itp. zaspokaja praktycznie w całości potrzeby mojej rodziny. Policzmy choćby wg klucza 4 złote za kg, mamy przy 4 tonach ok. 16.000 zł rocznie zaoszczędzone na jedzeniu. Dodatkowo, masz miejsce (spiżarnia), masz zapasy. Nikt nie jedzie po masło, bo zapomniał. Żyje się inaczej – Ty sąsiadowi mleko od własnej kozy, on Tobie miód, albo złowioną rybkę.
Zgodzę się tylko co do jednego. Na wsi trudniej o pracę, zwłaszcza dobrą pracę. Stąd pomysł nie wsi z Konopielki, ale raczej dużej wsi 30-40 km od dużego miasta lub miasteczka satelity w porównywalnej odległości, i oczywiście praca w mieście. Moja fryzjerka tak żyje razem z mężem i synem (a wyprowadziła się ze ścisłego centrum miasta, 30 km pod nie), spadły jej koszty (rata kredytu niższa niż wynajem mieszkania, remont z oszczędności i mąż złota rączka). Wolnym zawodom (jak mój) jeszcze znacznie łatwiej.
Skoro jest dom po dziadkach to można sprzedać i kasę przeznaczyć na zakup mieszkania. Przecież jak zrobią remont i tam zamieszają, to dom jest „zużyty” na cele mieszkaniowe, a jak nie zamieszkają, to jest to składnik majątku którym mogą dowolnie dysponować. W Twojej analizie dom niejako „znika” w przypadku zakupu mieszkania w mieście, pomijasz zatem koszt alternatywny wykorzystania domu na własne cele mieszkaniowe.
Z tym domem po dziadkach to często jest tak – jak się przeprowadzicie to dostaniecie – inaczej nie. Dlatego ten dom znika. I tak było w przypadku mojej koleżanki. Czwórka wnuków, troje dzieci – a dom dla tego, kto zadba.
A, to teraz wszystko jasne. Wcześniej rozumiałem, że dom juz jest ich.