Na początku tego tygodnia przeprowadziłem kilka rozmów na temat wpływu pandemii koronawirusa na rynek nieruchomości w Polsce. Rozmówcami byli milionerzy opisani w zeszłorocznym cyklu. Dzielili się swoimi spostrzeżeniami i efektami własnych dialogów z deweloperami. Oto co ustaliłem.
Po pierwsze – ceny spadną. Przewaga kupujących i wzrost cen nakręciły spiralę w ostatnich dwóch latach. Przyczyn było kilka:
- tani i dostępny kredyt,
- brak alternatywnych inwestycji o porównywalnej stopie zwrotu i bezpieczeństwie, czyli ucieczka z lokat i obligacji do nieruchomości,
- napływ cudzoziemców ze wschodu,
- inflacja,
- rozwój rynku najmu krótkoterminowego.
Praktycznie wszystkie (poza drugą) przyczyny w dobie epidemii wyparowały.
Po drugie – zmniejszy się popyt przy stałej sprzedaży. Inwestycji deweloperskich nie da się zatrzymać, a zatem przez jakiś czas na rynek trafiać będą strumienie nowych mieszkań, których nikt nie będzie chciał kupić.
Zamknięcie rynku wynajmu krótkoterminowego (obecny stan epidemii nie przewiduje działania jakiejkolwiek tego rodzaju aktywności) spowoduje, że część właścicieli przejdzie na zwykły najem a inni zdecydują się na sprzedaż.
Ludzie z wielu branż nie dostali pensji, muszą ponosić koszty, a więc nie w głowie im zakup nieruchomości lecz skupiają się na gotówce. Część z nich będzie musiała szybko sprzedać posiadane grunty i mieszkania, aby nie utracić płynności, co oznacza niskie ceny.
Po trzecie – spadek wyniesie minimum 20%. To już prognoza dewelopera nie moja. Tak właśnie powiedział – ceny spadną o minimum 20% wywracając małych przedsiębiorców z tej branży budujących z kredytu. Praktycznie to nic takiego – zniesiony zostanie wzrost z ostatniego roku, ale psychologicznie klęska. Co innego spadki o 3-5 % rocznie, nawet przez kilka lat, a co innego tąpnięcie na rynku uznawanym za bezpieczny. Już teraz 20% rezerwacji zostało wycofanych, a będzie gorzej. Banki, po obniżce stóp procentowych, podniosą marże i będą bardziej drobiazgowe w ocenie zdolności kredytowej. Z zarezerwowanych 80% na przyszłoroczne inwestycje zrobi się za chwilę 40-50%, a to oznacza czekające na nabywców puste mieszkania. Przy spadkach 3% można dawać darmo komórki lokatorskie lub plan na wystrój wnętrza, przy 20% trzeba obniżać ceny. Kiedy budujesz z kredytu (a większość tak robi) i zwracać zaliczki, tracisz płynność w ciągu roku – dwóch. Żeby tak nie upaść – dalej obniżasz ceny.
Jakie będzie dno tego spadku – nie wiem.
1. Rynek pierwotny. Myślę, że może być podobnie jak było w 2008/2009. Deweloperzy nie będą śpieszyć się z szybkimi obniżkami typu 20%. Większość jest w niezłej sytuacji. Zarobili bardzo dobrze w 2019. Rozpoczęte inwestycje nieźle wyprzedane. Niektóre jeszcze jako dziura w ziemi. Więc pozostałe mieszkania mogą sprzedawać już na luzie. Zatrzymają/spowolnią kolejne etapy/inwestycje. Zamiast 3 bloków na raz będzie startował jeden. Później pojawią się promocje typu komórka gratis, garaż za pół ceny, 20 000 na kuchnię. Oczywiście może być mały deweloper, który akurat wystartował z nową inwestycją na kredyt itd. Nie zdążył sprzedać za dużo. Będą projekty niezrealizowane/opóźnione albo przejęte przez kogoś innego.
2. Rynek wtórny. Spodziewam się zastoju w transakcjach. Właściciele nie są chętni sprzedawać. Muszą być pod ścianą. Kupujacy też się wahają. Będą transakcje po obniżonych cenach – zawsze będzie ktoś kto musi sprzedać i znajdzie się ktoś kto czekał na taką okazję. Transakcji jednak będzie dużo mniej. Ci, którzy liczą na to, że będą przebierać w ofertach sprzedaży mogą się zawieść.
3. Kupno vs najem długoterminowy. Z jednej strony może trochę tańsze mieszkania, z drugiej trudniej o kredyt i większe ryzyko utraty pracy. Część osób wynajmujących i planujących zakup, może przedłużyć najem i odroczyc decyzję o kupnie. Ukraińcy ? Tutaj zagwozdka. Z jednej strony część może stracić pracę, ale mogą też być tańszą alternatywą dla firm szukających oszczędności. Mogą wrócić na Ukrainę, ale czy tam będzie lepiej niż w Polsce? Wszędzie spowolnienie lub kryzys a akurat tam hossa? Więc może jednak zostaną w większości. Zobaczymy. Kolejnych mieszkań inwestycyjnych pod najem pewnie będzie wchodziło mniej na rynek. To też w średniej perspektywie powinno pomóc w zbilansowaniu się popytu i podaży.
Eryk
Dzięki za podzielenie się swoimi przemyśleniami. Może nieprecyzyjnie to zaznaczyłem, ale te 20% to wprost cytat z dewelopera i oparty był na jego osobistych doświadczeniach (wycofanie kilku rezerwacji w ciągu pierwszego tygodnia epidemii). Oczywiście wszystko może wyglądać zupełnie inaczej. Zastój w transakcjach już jest albowiem nie funkcjonuje wiele kancelarii notarialnych, ale to z łatwością ruszy, kiedy wygaśnie wirus.
należy pamiętać że po takiej traumie może nadejść mega optymizm skoro przeżyliśmy to to wszystko przeżyjemy 😉
trudno dziś napisać scenariusz do tego co będzie, jednak w ogromne przeceny nie ma co wierzyć bo po co w dobie kryzysu komu tony bezwartościowych cebulionów? nieruchomości zachowują się trochę jak złoto, powinieneś pamiętać, że w latach 90tych mieszkaniami handlowano za dewizy!
Też mam nadzieję na niewielką przecenę. Jednak jeśli będzie inaczej to raczej nie z powodu woli sprzedaży a konieczności (trzeba regulować zobowiązania, spłacać kredyty, płacić pracownikom). A handel za dewizy też może wrócić, co widać po kursach franka, i nie byłby taki głupi.
Wbrew temu co się mówi w oficjalnej TV, po tyłku dostają wszystkie branże.