Kiedy po raz pierwszy bierzemy kredyt hipoteczny dopadają nas czarne myśli. Co się stanie jeśli rynek się zawali, stracę pracę, współmałżonek umrze? Widzimy siebie wyprowadzającego się z rodziną pod most. To normalne. Oceńmy to jednak na spokojnie.
Zacznijmy od alternatyw i zróbmy to w dwóch wariantach – mieszkaniowym i inwestycyjnym.
W przypadku zaspokojenia celu mieszkaniowego (dla uproszczenia pierwszy kredyt a nie na powiększenie przestrzeni) mamy dwie alternatywy – wynajmować lub mieszkać z rodzicami. Po pierwsze, nie każdy może mieszkać z rodzicami. Czasami są oni nie do zniesienia, czasami mają małe mieszkania, czasami zlokalizowane 200 km od naszego miejsca pracy. Jeśli jednak „da się” to przemyślmy tę kwestię na spokojnie. Oceńmy za i przeciw. Zalety takiego rozwiązania widzę dwie: integracja rodziny i najpierw opieka nad dziećmi a potem starzejącymi się rodzicami, oraz oszczędności finansowe. Ponieważ piszę o oszczędzaniu skupmy się na nich (wyliczenie alternatyw poniżej). A wady? Przede wszystkim brak niezależności. Stopień jej utraty zależy wyłącznie od charakteru rodziców, bo zawsze jakaś będzie. To problem głównie psychologiczny, ale w tym przypadku ile osób, tyle różnych sytuacji. Jedno jest pewne – mieszkanie z teściami rozbiło wiele małżeństw, wielokrotnie stało się też przyczyną kłótni między rodzeństwem (chcesz przejąć mieszkanie kontra tylko my zajmujemy się rodzicami). Chcecie znać moje zdanie? Z racji wieku – jak to zabrzmiało;) – poczyniłem pewne obserwacje i przenigdy nie zamieszkałbym z rodzicami ani teściami na początku małżeństwa, na obecnym etapie już tak, ale na zasadzie oni wprowadzają się do mnie. Obserwowałem trzy małżeństwa, które poszły tą drogą. W pierwszym przypadku była to przeprowadzka po ślubie do rodziców żony – złotych ludzi – teściowa przypilnowała dzieci, teść wiele robił, od zięcia, całkiem nieźle zarabiającego wymagali tylko jednego – żeby płacił wszystkie rachunki i finansował remonty, bo ich nie stać no i płacił za paliwo, bo dom 20 km od miasta. W tle „przyczaiła” się siostra żony, która po śmierci teścia zażądała rozliczeń. I nagle (po wizycie u prawnika) okazało się, że chłop całe życie inwestował w nieswoje, bo po pierwsze majątek idzie na żonę, a po drugie remontów jako korzystający z całości, nawet nie może sobie odliczyć od obrachunków z siostrą. To co miało być taniej wyszło drożej i jeszcze ta świadomość, że wtedy kupiłby mieszkanie w mieście za 2/3 obecnej ceny i nie musiałby dojeżdżać. Oto finansowe porównanie – teraz i gdyby w 2006 r. kupił 70 m2 mieszkanie na kredyt.
Wariant I. Zakup mieszkania na kredyt. W 2006 r. takie 70 m2 mieszkanie (3 pokoje) kosztowało ok. 250 tys. zł. Rata wynosiłaby 1600 zł + czynsz 300 zł + opłaty 300 zł razem 2200 zł i to jest comiesięczny wydatek. Na początek musiałby też dać ok. 25 tys. na prowizje, opłaty itp. Łącznie przez 13 lat wydał 368 tys. zł. Gdyby dzisiaj chciał spłacić to mieszkanie do końca musiałby wpłacić od ręki 180 tys. zł (548 tys. zł z dotychczasowymi opłatami) i miałby pół domu po teściach (rozliczenia z siostrą) warte 250.000 zł oraz własne mieszkanie (dzisiaj 420.000 zł) czyli łącznie 670.000 zł przy wpłacie 548.000 zł (bilans dodatni 122.000 zł)
Wariant II. Mieszkanie u teściów. W 2006 r. musiał wykonać remont piętra za 50 tys. zł. Potem dochodziło ocieplenie całości, dostawienie garażu, wymiana wszystkich okien i drzwi, instalacji itp. Razem 150 tys. zł. Następnie co miesiąc płacił opłaty za cały dom (1000 zł) czyli przez 13 lat wydał 156 tys. zł. Dojeżdżał do miasta (miesięczne koszty paliwa 300 zł to kolejne 46 tys. Musiał spłacić siostrę sumą 275 tys. zł (połowa obecnej, powiększonej przez remont wartości). Czyli ma dom za 550 tys. zł (ściśle ma go żona) po wpłacie 627 tys. zł. Bilans jest więc ujemny. Mój przyjaciel w porównaniu z wariantem własnego mieszkania stracił pieniądze (różnica to prawie 200 tys. zł), ma też poczucie rozżalenia (sposób rozliczenia ze szwagierką, którego nie przewidział) i utraconej szansy (teraz mieszkanie nie kosztuje 250 tys. lecz 420 tys. i w wieku 47 lat musiałby brać na 20 lat kredyt z ratą nie 1600 zł (w międzyczasie spadła do 1400 ale tego już nie liczyłem) lecz 2200 zł.
Drugi przypadek nie był tak drastyczny. Moja przyjaciółka po zawarciu małżeństwa (2000 rok) zamieszkała z rodzicami i bratem w ogromnym domu. Do własnego korzystania dostała jednak tylko ok. 45 m2 i możliwość współdzielenia z bratem i rodzicami kuchni oraz salonu. Tutaj dom był w mieście, opłaty dzielono sprawiedliwie, aczkolwiek z racji wielkości domu i konieczności jego ogrzania nie były one małe. Młodzi ponieśli także częściowo koszty remontów (wymiana okien, pieca c.o) tj. 12 tys. zł. W 2014 r. zdecydowała się kupić działkę i wybudować własny dom (koszt ok. 750 tys.). Znowu policzmy to wariantowo (z założeniem od wprowadzenia do chwili wyprowadzki – tym razem porównujemy zakup domu i 55 m2 mieszkania (bo tyle de facto zajmowali).
Wariant I. Własne mieszkanie. Siostrze mojej przyjaciółki w podobnym okresie rodzice kupili mieszkanie, płacąc ok. 90 tys. zł za 55 m2. Wtedy kredyty były drogie, ale wkrótce potaniały, muszę więc uśrednić stopę procentową i wysokość raty. Przyjmuję, że wynosiłaby ona średnio 1000 zł przez 14 lat. Do tego konieczna byłaby opłata czynszowa i rachunki (450 zł). Przez 14 lat dałoby to 243.600 zł, przy wartości takiego mieszkania w 2014 r. na poziomie 275 tys. zł. Czyli młodzi byliby do przodu 31.400 zł.
Wariant II. Mieszkanie z teściami. Tutaj wszystko wydaje się proste. Wydano 12 tys. zł na remonty oraz 600 zł na comiesięczne opłaty. Czyli przez 14 lat łącznie 112.800 zł, nie zyskując nic (dom dalej należał do rodziców). Strata w stosunku do zakupu wyniosłaby prawie 150 tys. zł (10 tys. rocznie i 800 zł miesięcznie), no i trzeba było wszystko uzgadniać.
Trzeci przypadek wydaje się zupełnie nietypowy. Moi przyjaciele (ludzie zupełnie nieszablonowi ok. 45 r.ż.) sprzedali 3 lata temu własne mieszkanie za cenę 300 tys. zł. Wprowadzili się z dziećmi do rodziców, z którymi mieszkał już, w PRL-owskiej kostce blisko centrum miasta, także szwagier. Przez 3 lata zyskali 27 tys. odsetek, nic nie musieli robić przy domu, zajmują na wyłączność 3 pokoje, płacąc część kosztów utrzymania domu – 600 zł. Czyli przez 3 lata mieszkając z rodzicami zyskali 5400 zł. Gdyby zostali w mieszkaniu musieliby opłacać czynsz i opłaty (700 zł miesięcznie), a w związku ze wzrostem wartości mieliby teraz lokal wart 360 tys. zł. Czyli bilans wyglądałby następująco 25 tys. opłat, a 60 tys. wzrostu wartości daje nam 35 tys. na plus – blisko 30 tys. więcej niż w przypadku mieszkania z rodzicami. I znowu, wcale nie trzeba ich słuchać. Byłem z wizytą u tych przyjaciół i wiem jedno – z takimi teściami nigdy nie dałbym rady mieszkać. Do gości „dzieci przed 50-tką” przysiadł się 70-letni teść z własną flaszką, kiełbasą i poglądami na życie odmiennymi od młodych (są wegetarianami) i zaczął podrywać jedną z pań, więc tylko zaciśnięciu zębów przez wszystkich (w szczególności męża przyjaciółki) zawdzięczam, że nie doszło do awantury. A są w plecy 50 tys. zł.
Wiecie, co łączy te wszystkie historie o mieszkaniu z rodzicami, niezależnie od tego jak miłymi? Finansowa strata. Dlaczego tak się dzieje. „Winna” jest inflacja i zwyżka cen mieszkań. W 2000 r. metr mieszkania kosztował 1500 zł. W 2006 r. – 3500 zł, w 2007 r. 5000 zł, teraz przekroczył 6000 zł. Kupujący zarobili na tym wzroście, mieszkający z rodzicami oddalili perspektywę własnego mieszkania. Nawet koszty kredytu nie zabiły „demokracji właścicieli mieszkań”. Skoro mieszkanie z rodzicami okazało się per saldo droższe, nie ma sensu porównywać z wynajmem rynkowym. Tutaj też dostajemy co najwyżej rosnące czynsze, a nie zarabiamy na wzroście, nie obciążają nas przy tym koszty remontów.
Ten post pokazuje zatem wyraźnie jedną rzecz – popularność zakupów mieszkań na kredy ma swoje bardzo istotne źródło i głęboki sens. Lepiej jest płacić odsetki i zyskiwać niezależność niż mieszkać z rodzicami i tracić.
Bardzo fajne porównania, tylko że dotyczą historii. To opowieści o ludziach sprzed wyżu demograficznego 1980-86. Ci rzeczywiście mogli kupić mieszkania bardzo tanio, tak do roku 2016. Natomiast ciekawe jak by to wyglądało w przypadku ludzi z wyżu, którzy uzyskali zdolność kredytową w latach 2017-19. Wtedy już było pozamiatane, bo właśnie przez to, że ludzie z wyżu uzyskali zdolność kredytową zaczęły rosnąć ceny mieszkań. Nastąpił szczyt górki. A mało tego, wielu wtedy brało kredyty we franku (bo dawały wyższą zdolność), a potem kurs franka wzrósł prawie 2 krotnie. Czy w takiej sytuacji nie opłacało się przez jakiś czas wynajmować?
Moim zdaniem tanio z zakupami było do 2006 r. Potem zaczęły się schody. Tylko, że zarówno w najmie, jak i zakupie. Co do historii, to ostatnia dotyczyła sytuacji mieszkania z rodzicami, właśnie w ostatnich latach.
Ceny mieszkań rosną w obu tych obszarach, a dzisiaj kredyt jest faktycznie niedrogi.
Nie, poza okresem 2008-2010 r. nie opłacało się w Polsce wynajmować. Wtedy ceny nominalnie spadały. Potem przez kilka lat (do 2017) stały w miejscu, i to był najlepszy moment na zakup (spora podaż, możliwość negocjacji i wyboru lokalizacji) zgodnie z zasadą: kup gdy ceny są niskie.
Dlatego ludzie kombinują w różny sposób: mieszkają z rodzicami, jadą zarobić do UE i USA, żeby kupić za gotówkę i właśnie wynajmują. Oczywiście, żeby mieć jakikolwiek dylemat trzeba najpierw mieć możliwość skorzystania z obu – zdolności kredytowej i najmu. Kto nie ma zdolności – wynajmuje.
I tak, znam osoby, które robią to do dzisiaj, a mają po 60 lat, bo swoje mieszkanie straciły za długi lub po rozwodzie. Nie dostaną kredytu.
Nie podejmę się też prognozy przyszłych cen, ale jeśli utrzyma się obecna wysoka inflacja, to powinny one rosnąć przynajmniej nominalnie. I dzięki tej inflacji, oraz wzrostowi wynagrodzeń (choćby minimalnego), 1000 zł raty dzisiaj, to co innego niż 1000 zł za 5-10 lat.
Nie mniej jednak moja rada nawet w obecnym okresie jest: kupować, aczkolwiek nie wszędzie i za każdą cenę. Bo płacąc ratę 1050 zł (kredyt na 20 lat), mam w niej 550 zł odsetek, a 500 zł idzie na akumulację majątku. Płacąc za wynajem porównywalnego nawet 800 zł (nierealne), nic nie odkładam. Już z tego widać, że zakup na kredyt (a nie z własnych) w większości sytuacji będzie opłacalny.
A, pomyliłem się w datach. Nie 2016 tylko 2006, nie 17-19 a 07-09 🙂
Tak mi się właśnie wydawało. 😉
W pierwszym wariancie nie zachowałeś bezstronności… Znajomy mieszkał tak na prawdę po kosztach i chciał jeszcze przejąć majątek teściów? pazerny gość… mógł zabezpieczyć swoje interesy przed za życia teścia ale obawiam się że wyleciałby z domu gdyby rodzina zderzyłaby się z jego pazernością…
w twoich przykładach brak jakichkolwiek przykładów na to co rodziny robią z zaoszczędzonymi pieniędzmi gdy mieszkają u rodziców (jeden przykład po sprzedaży mieszkania) bo przecież takie występują… powiedzmy co robią z zaoszczędzonym tysiącem miesięcznie? dlatego inaczej oceniałbym życie rodzin… ja bym policzył ile rodzinie pozostanie po zaspokojeniu potrzeby jakim jest mieszkanie! zsumowałbym to w całym okresie a zakredytowanym dodałbym na koniec wartość nieruchomości… a co z innymi oszczędnościami? niestety czasem kupno mieszkania na kredyt to jedyne oszczędności/majątek rodziny… inwestowanie nie jest sensem życia… to życie samo w sobie jest wartością! nie można pomijać poziomu i standardu życia sprowadzając wszystko do poziomu oszczędności… z moich obserwacji z racji wieku wynika że ludzie zakredytowani z racji obciążeń budżetu muszą nieźle kombinować by utrzymać odpowiedni poziom życia… uczy ich to znacznie wydajniej gospodarować pieniędzmi od tych którzy nie muszą się aż tak bardzo tym przejmować… i mimo tego że zakredytowani wydają więcej „na mieszkanie” to bardzo często potrafią utrzymać standard życia i konsumpcji porównywalny z rodzinami mieszkającymi u rodziców… Nie jest to jednak regułą…
Każdy powinien świadomie wybierać swoją drogę życia…
Znam dobrze człowieka z przykładu pierwszego. Nie, on nie jest pazerny. Po prostu wszedł w pewien schemat,częsty zwłaszcza na wsi (tam zamieszkali), wam będzie łatwiej, nam będzie łatwiej, dzieci przypilnowane, koszty mniejsze itp. i poszedł po linii najmniejszego oporu. Dlatego też się nie zabezpieczył.
Z kolei, ci którzy sprzedali mieszkanie, wydają kasę z odsetek na bieżąco. Kupili sobie własne motory, jeżdżą nimi po Europie. Im po prostu wystarcza: mieszkanie z teściami + własny ogródek na lato (mają działkę od drugich rodziców).
Co do zamożności ludzi zakredytowanych bądź nie. Nie wyciągałbym pochopnych wniosków. Znam takich (multimilioner opisywany na blogu), którzy wszystko kupują za gotówkę, bo ich stać (próg trzydziestokrotności średniej rocznej pensji osiągają w… miesiąc). Wielu innych (trzej milionerzy+ ja), korzysta z kredytu jako wehikułu inwestycyjnego (głównie hipoteczny). Ale generalnie i w klasie średniej, zakredytowani zarabiają więcej niż gotówkowcy. Biorą kredyt, bo mają wysoką zdolność i spłacają go niezawodnie. Przy okazji sporo więcej im zostaje.
Co do wartości życia, a nie oszczędzania – pełna zgoda. Istnieje jednak taki próg dochodów (i jest on wysoki), poniżej którego oszczędności są konieczne jako sposób na życie. U mnie też, nie oszczędzam dla oszczędzania, lecz by zaspokoić inne potrzeby (np. kupić mieszkania dzieciom, wcześniej niż przeciętni zakończyć pracę itp.).